豪宅月报 ‖ 2024年3月上海2000万以上一二手住宅成交分析报告。
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2024-04-12 10:59
上海
2024年真的是豪宅供应井喷的一年，
截止昨日，上海已公布4个批次，共计90个即将入市的新房项目。
其中，备案均价超过10万的就有20个，最高达17.8万/平方米，刷新往年记录。
3月28日，新天地板块中海顺昌玖里开盘即遭疯抢，4个小时创造了196.53亿的全国销售记录。
4月9日，陆家嘴板块的滨江凯旋门三期积分摇号，社保系数0.24，入围分113.04，需要基础分值60分以上+221个月（近19年）的社保才能达标。
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尽管如此，17.28万/㎡的单价，212套房源还是有1060组认筹，认购率高达500%。
法拍方面，2月29日，闵行区臻园936㎡独栋别墅拍出1.8099亿元，单价19.33万/平方米。
3月7日，浦东新区九间堂拍出1.44亿元，成交单价21.14万/平方米。
3月29日，浦东新区汤臣一品一套433.87㎡的房源拍卖，275轮竞价最终1.18亿成交，成交单价27.3万/平方米。
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4月9日，长宁区夏都花园一套别墅拍卖，经过1904轮出价，最终以1.28亿元成交，成交单价21.34万/平方米。
不仅上海，深圳、北京、杭州等城市一季度也陆续拍卖多套顶级豪宅，据悉，北京二环内一套16696.1㎡的四合院也定于4月25日10点起拍，
据统计，3月份上海共成交2000万以上新房住宅约1077套，环比上涨1531.81%，同比上涨427.94%。
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3月单月成交量占比整个2023年全年高端新房总成交量的31.68%。
以第三、四批次为例，豪宅供应充足，两批次项目中单价超过10万的就有12个，占比30%。尤其是黄浦区，在经历前几年的旧改革新后，豪宅项目也于今年陆续入市。
3月成交的1077套高端新房中就有908套来源于黄浦区，占比高达84.3%。![]()
套均总价3525万/套，成交均价约16.49万/平方米。
主要以新天地板块的中海顺昌玖里、黄浦滨江的绿城外滩兰庭、老西门板块的露香园云宸、黄浦庆成府四盘为主。
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其中，顺昌玖里共推出房源512套，开盘当天成交505套，去化率高达99%。销售总额达196.53亿元，超过此前深圳华润城润玺一期196亿元的开盘记录，创下全国新的单日销售记录，也超过了中海地产今年1、2月的销售总额。该楼盘单价12.7万/㎡，主力户型149-322㎡，入门级房源2400万起，套均总价4000万+。而整个2023年，总价超过4000万的新房住宅也不过408套。
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从3月高端新房供应来看，黄浦区单月供应1166套，成交也正是来源于该供应，供应几乎即清盘。
成交主力户型上，140㎡以下几乎无成交，140-200㎡成交535套，200㎡以上成交541套。
成交总价上，2000-3000万成交471套，3000-5000万成交509套，5000-8000万成交95套，亿级以上成交2套。![]()
从当前存量来看，杨浦东外滩、闵行浦锦、黄浦老西门、徐汇中心等区域余量充足。
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松江佘山、奉贤海湾等大户型主要以别墅为主，浦东陆家嘴则以江景大平层为主要产品。土地交易上，3月上海共成交土地16块，成交楼板均价2.12万/平，成交总金额189.98亿，成交建筑总面积89.77万平方米，成交土地总面积42.46万平方米。其中，住宅性质用地4块，成交均价4.74万/平，为第一季度最高值。
据统计，3月上海共成交2000万以上二手住宅114套，环比上涨216.67%，同比下跌32.14%。
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其中，套均总价3447万/套，套均面积316.92㎡/套，成交均价10.88万/平，三者均环比呈现大幅上升趋势。
成交主要集中在浦东、黄浦、徐汇等区域，内环内占比40%，内中环间占比18%，中外环间占比12%，外环外占比仍有30%。
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以浦东陆家嘴、黄浦新天地等板块为主，青浦徐泾、赵巷等板块别墅成交时有发生。
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在市场平淡的环境下，一些地段本身就不错的楼盘，只有在价格有优势的情况下才能顺利出手。随着网红新房的持续加大供应，部分买家会将目光转至二手，如新天地顺昌玖里旁边的翠湖天地、滨江凯旋门的二手3月都迎来了久违的成交。
从总价来看，3月2000-3000万二手豪宅成交71套，3000-5000万成交34套，5000-8000万成交7套，亿级以上成交2套。从面积来看，3月140-200㎡户型成交22套，200㎡以上成交92套。
当前市场环境下，大户型成交占比加大，顶级豪宅的产品力优势凸显。增值保值，产品稀缺、抗风险能力强等优势或成为客户入手的主要考虑。
豪宅市场不缺购买力，需求呈现两极化：刚性需求资产受限，够买就买，选择多以陆家嘴、联洋、新江湾城、老西门等板块为主；弹性需求则是买不买无所谓，买就买最好，以打新网红盘为主。24年第一季度仅黄浦区庆成府、露香园、绿城外滩兰庭、顺昌玖里四个新盘就已创收371.5亿。接下来，翠六、香港置地启元、融创外滩壹号院、保利世博天悦等热门新盘也会陆续入市。
未来一年内上海总价超过2500万的豪宅供应或达到5000套。
网红新盘的疯抢说明市场需求旺盛，只是在犹豫和观望，豪宅市场的热情被调动，有利于带动刚性及改善性市场。注：文中所示“豪宅”定义均为网签总价2000万及以上房产；文中所示“成交”均指网签；文中数据不包含动迁房及配套商品房。
百廷豪宅
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