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豪宅月报 ‖ 七月上海2000万以上一二手住宅成交分析报告。

企业 2024-08-14 08:14 上海

上周，徐汇区斜土街道一块土地以48亿元的价格被绿城拍下，楼板价高达13.1万/平，时隔八年上海再次诞生国内单价最贵地王。

据悉，该地块原为小米总部，后吸引保利、华润、中海/西岸、宸嘉、越秀/象屿、招商蛇口/徐汇城投、绿城七家房企参与竞拍，最终被绿城拍下。

随着核心区域地块的持续出让，未来上海高端市场的产品竞争力也会再次增强。

据统计，上海7月成交二手房1.16万套，环比下跌22.65%；新房住宅成交0.47万套，环比下跌28.73%。

与此前预测一致，528新政后的6月，市场需求集中释放，宛如泄洪。

直至7月下旬，前几波刚性需求基本释放完成，市场回归平静，当下成交更多偏向于改善型及来源于新上车客户。

高端新房

2024.7.1-7.31

沪九条落地后的第二个月，上海2000万以上新房住宅成交194套，环比下跌68.66%，同比增长22.78%。

新房市场始终遵循供应决定成交，由于7月豪宅供应断档，因此成交同样走低。

在七月开盘的项目中，内环内项目有两个，杨浦东外滩的保利琅誉认购率为126%，世纪大道板块的世纪臻邸为96%，也算比较抢手。

成交同样来源于此，主要集中在浦东、杨浦、黄浦、徐汇等区域。

杨浦东外滩、浦东世博、黄浦新天地等板块成交抢眼。

其中，新天地板块成交均价达28万/平，套均总价近9500万/套，为此前开盘的热门楼盘，只是在七月正式交易网签。

从近一年高端新盘成交情况来看，去除1、2月份春节周期，194套的数据实属新低。

但从7月28日公布的6个项目来看，单价10万+楼盘有4个，有3个楼盘单价超过17万。

其中包括了黄浦老西门板块的风貌保护建筑项目锦园和二期开盘的融创外滩壹号院。

对比4月21日开盘的融创外滩壹号院一期，二期定价17.1万/平方米，均价已经上涨3000元/平。

高端新房的价格正逐渐松动。

土地方面，7月上海成交土地23块，为第二季度以来新高，主要分布在浦东、青浦等地。

而8月7日成交的新一轮土拍，竞拍的5宗土地中，当属徐汇滨江地块热度最高，

根据资料显示，该地块在2021年被小米以15.5亿元拍下，为商业办公用地。

原计划作为小米上海金融总部，后因市政规划更改，用地性质变成了宅地。

起拍价36.96亿元，并且不设置中小套型比例要求，以“招挂复合”的方式出让。

同时设置最高总价限制为48.048亿元，如果最终结果达到该限价将采用摇号的方式确定竞得者。

最终仅开拍半小时就已触顶，最终通过摇号被绿城拿下，总价48亿元，楼板价131045元/平方米，成为全国最新单价地王。

徐汇滨江的价格未来或将被再次拔高。

二手豪宅

2024.7.1-7.31

刚需市场由热转缓，但豪宅市场似乎始终“不为所动”。

据统计，上海7月成交2000万以上二手住宅129套，虽环比下跌24.56%，但抛开新政后“疯狂的6月”，

这个成交量已然已是全年新高，同比增长约35.79%。

成交均价与上月基本持平，约11.31万/平，成交套均总价约3361万/套，成交总金额约43.36亿元，成交总面积约3.83万平方米。

从区域来看，7月豪宅成交主要集中在浦东、黄浦、闵行、徐汇等区域。

其中，长宁7月虽无高端新房成交，但2000万以上二手住宅独成交了6套，成交约17万/平，为7月上海16区成交单价最高。

套均总价约4600万/套，主要集中在新华路和西郊板块。

其中西郊板块成交两套，成交单价高达24.7万/平，成交套均总价达8250万/套。

除上述两板块，七月二手豪宅成交主要还是集中在浦东的陆家嘴、周康、联洋及花木、张江、唐镇等别墅板块。

其次则以青浦徐泾、黄浦新天地等板块为主。

青浦徐泾、松江佘山、闵行浦锦等板块成交多以别墅为主，套均面积350平/套。

从7月2000万以上二手楼盘成交排行榜来看，浦东陆家嘴板块的世茂滨江花园仍旧独占鳌头。

小区上月共成交12套，网签总价2000万以上8套，多以237平三房为主。

其次则以浦东星河湾、中海建国里、绿城黄浦湾、翠湖天地等成交热门楼盘为主。

中企滨江悦府、中粮瑞虹海景壹号等曾经网红新盘也是初次上榜。

二手豪宅市场成交依旧有序起伏，特色各异。

总结浅析

由于天气的酷热，七月二手住宅的成交量对于往年同期来说还算是见证着新政的余热，刚需市场仍是成交主力。

从市场一线的反馈来看，7月挂牌量有所新增，随着刚需市场的平静，新政的风或将开始反应到豪宅市场。

同时，随着7.28、8.3、8.10三批新房项目公布，共有7个项目单价超过10万/平，最高的达到了17.12万/平方米。

下半年高端新房市场有望再掀波澜。

注：以上数据不包含动迁房及配套商品房，文中统计数据均为房屋性质为住宅产品；文中所示豪宅为网签总价2000万及以上住宅；文中成交的定义为网签行为。

陪伴是最长情的告白

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