园区运营是产业园区领域的热门话题，笔者一直强调“量入为出，根据园区属性分类的不同，确定园区运营的投入方向与强度”。#01
如何理解园区属性分类的不同
根据园区功能定位的不同，笔者理解一般意义上园区可分为3类 – 即科创型园区、生产研发型园区、基础保障型园区，其各自所处区位、价值创造逻辑、盈利模型各有不同。
科创型园区，其核心目的为“作为科技创新孵化载体，服务科技创新、服务科技企业成长”，盈利模式则是“（1）以股权投资为核心收益；（2）运营成熟后，项目亦可通过资本化实现管理权在手，重资产退出”，而操盘逻辑则是“（1）前期以相对低的租金吸引并孵化科技型企业；（2）通过产业服务孵化企业、进一步吸引企业形成集群；（3）通过股权投资实现收益，项目运营成熟后租金可大幅度提升，通过发行REITs等证券化产品实现重资产退出；（4）只租不售便于企业优胜劣汰，针对龙头企业有购置需求的可以出售，但逻辑在于招商留住企业而非赚取开发的钱”。
比较典型的案例是深圳湾科技园、张江集电港等。我们以深圳湾科技园为例做解读，深圳湾科技园盈利模式-产业投资为主：前期以低租金吸引企业入驻，获取重点孵化企业C轮融资的投资机会，后期通过股权投资，获取产业发展的红利；随着项目运营的成熟，租金有较大上涨空间，可通过证券化退出；园区亮点：整合多元要素，搭建产业生态系统，集金融、政务、人才服务等各类功能的综合城区，当前进入到以产业生态理念为主导的园区运营阶段。
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生产研发型园区，其核心目的“作为企业生产研发载体，服务区域产业链强链/延链/补链”，盈利模式方面“（1）以项目租或售收益为主；（2）以增值服务/产业链服务收益为辅；（3）少部分可实现股权投资与证券化收益”，而操盘逻辑则是“（1）精细化策划规划，实现建设成本“最优” 且项目“好用”，实现项目成本最经济；（2）强化项目产品与服务实现租金/售价溢价为辅；（3）强化项目服务获得增值服务、产业链服务收益为补充”。比较典型的案例是粤浦·南京云创中心、温州万洋科技众创城、上海自贸壹号一期。我们以温州万洋科技众创城为例做解读，温州万洋科技众创城盈利模式-开发销售为主：产品上，通过较好的外立面、完善的宿舍配套等提升产品溢价，成本上通过集采、半地下室降低综合成本，通过租赁和各类运营服务获取收益；另外，项目也深度考虑未来中小企业融资服务。产品配置：配置员工宿舍、中央食堂、万洋广场、生活超市、商务酒店、人才市场等生活配套；园区服务：依托万洋智慧运营三大服务体系，提供金融服务、政策服务、人才服务、创业辅导、创新支持等，助推企业高质量发展。（关于园区案例，《产城中国2 - 复盘园区》一书中收录了15+项目案例复盘研究，涵盖科创园区、生产制造型园区、生物医药园区、工业上楼等各类型园区案例，有感兴趣的读者可扫描下方二维码购买）![]()
基础保障型园区，其核心目的是“保障供应链低能级企业生产，服务区域产业链稳定”，盈利模式方面“（1）只租不售，工业保障房性质，可归类为公益基础设施（类似公路/地铁/大桥），收益以政府补贴为主”。操盘逻辑则为“（1）严控项目成本，保证基础配套；（2）谋求政府补贴（建安补贴/租金补贴/特殊政策支持）”。比较典型案例东实塘厦创智园等系列东莞产业保障房，其盈利模式-政策补贴为主：通过政府代建，配合政府做好相关载体建设，吸引重点企业入驻，运营上基本服务为主，增值服务尽可能淡化，重点在于放大企业背书，争取各类优惠政策、配套政策。东实塘厦创智园，由东实集团建设，拥有低成本、高品质、宽准入、选择多和运营优五大优势，重点吸引智能制造、新一代信息技术类企业入驻，可享“总成本+微利”、最高限价管控、优质企业奖补等政策。
#02
综合考虑费效下，不同类型园区运营重点不同
科创型园区 - 发展“以人为本”。科创型园区核心要点在于新兴产业为主，产业链的属性不强，但人才聚集度高，因此核心在于“以人为本”，通过强化人才配套、构建企业圈层，基于圈层，聚合人才，实现粘性扩张，同时赋能园区招商，获取各类投资信息等典型案例-徐汇西岸人工智能园区：1）艺术出圈，保持高度的文化社群留存，集聚龙美术馆、余德耀美术馆、油罐艺术公园、西岸剧场群等20余个社群、营造“圈子”；2）“入圈”集聚全球顶级AI企业资源，通过“一港一谷一城”，集齐人工智能、文化传媒、科技金融等产业集群，搭建高能级产业平台，吸引高能级企业；3）借助商业、教育、医疗等基于“人”的资源，增强圈子粘性，让企业来了愿意留下来。![]()
生产研发型园区 -“以产业链为核心”。相比于科创型园区在产业链不成熟情况下，以人为本汇聚人气的打造思路，生产研发型园区的主要产业一般相对成熟，人情固然有一定作用，但对于企业而言，更核心的选择是谁能为企业实际生产经营过程中，在产业链端帮助企业降低成本、提升产品溢价，在相对成熟的产业链体系内，真实的产业链服务要比人情更有用！所以，生产研发型园区的核心要点为 “以产业链为核心”，构建产业生态是关键，通过多元化的招商手段，打通上下游产业链，同时围绕各关键环节提供各类服务，赋能园区企业可持续发展。典型案例-深圳星河WORLD在跨境电商产业方面聚集做出的典型案例：1）围绕主导产业，形成与之关联“左右”和供需“上下游”的产业链条关系，构建良好的产业生态；2）搭建“全链条”运营服务体系，助力企业高质量发展，在空间配套上，为企业提供“众创空间-孵化器-加速器-总部基地”，覆盖孵化空间、实验空间、办公空间、商务空间、运动空间、生活空间等多维需求；在运维服务上，提供全生命周期“超企服务”，此外还通过“2024星河园区千企业务交流展会”等，助企业精准对接资源，促成多项生意合作。![]()
基础保障型园区 -“以政策为抓手”。基础保障型园区本身是代建性质，关键在于最大化争取能利好企业发展的各类重点优势政策，特别是在租金售价、能耗污染等方面，吸引企业入驻。典型案例-东莞、深圳等城市的产业保障房：政府主导并按政策出租或出售的政策性产业用房，其租金或售价仅为同片区同档次房源的30%-70%；以深圳宝龙专精特新产业园为例，租金低于市场价3-5折；可办红本、可抵押且允许持有一定年限（满5年及以上）&符合产业监管条件的企业进行二次流转，由政府主导确定价格；符合条件的专精特新企业，可享政府补贴。
#03
先分类，再做事，提升运营投入费效是园区运营的重要方向
每个园区都想做好自身的园区运营，但并不是每个园区运营投入都是大于运营产出的，只是从投入产出的角度来看，只有少数园区值得做运营投入。所以在以上的背景下，做好运营分类，把握运用重点，提升运营投入费效就成为了一个重点课题，本期文章与各位做简单分享，更多关于园区运营的讨期待线下与各位做更多交流。![]()
