▌摘要：
一定程度上来说，与其让国企把几亿、几十亿的资金以股权投资的方式投到各种各样的产业企业当中，最后活不出几个，倒不如去投核心区域的不动产，核心区域的园区资产因其稀缺性，加之未来土地资源的日益珍贵，注定会迎来价值的稳健增长。这种投资策略不仅确保了资金的安全性，更在运营过程中为区域带来持续的引流效应，这才是核心所在。
通过产业投资来“买商”本身不是上策，真正招商靠的是信息，靠的是服务，靠的是环境，以上才是“后场倒脚、中场盘带”，而产业投资更多是“临门一脚”的角色，不可或缺，但不能过度依赖而忽视了“信息、服务”在招商过程中的价值。
多次易手，张江368产业园的前世今生
张江368产业园，位于上海市浦东新区张江路368号，是一个总建筑面积达2.5万平方米的产业园区，由三栋楼宇组成，集办公、研发等功能于一体。该园区的前身是开文大厦（又称张江368文化产业园），由上海开文物业管理有限公司开发，并于2012年竣工。自建成以来，张江368产业园经历了多次易手：
2013年，上海张江高科技园区置业有限公司转让所持上海开文物业管理有限公司36%股权 2014年，上海张江文化控股有限公司入股上海开文物业管理有限公司 2021年，星峰资本收购了该园区，并进行了全面改造升级，将其打造成为专注于生物医药产业的张江星峰科创园 2024年8月，成都生物城集团成功购入张江368产业园，并更名为“成都天府国际生物城（上海）创新中心”
图：上海开文物业管理有限公司控股股东
图：上海开文物业管理有限公司历史股东信息
据悉，成都生物城集团收购张江368后，将其定位为上海领先的生物医药专业化服务产业园，覆盖金融创新、企业服务等功能，在政策对接、资质申请、市场空间、资金融通等方面提供综合服务，通过“协同招商+资产运营+服务链整合”的模式，致力于将园区打造成为在上海的高端生物医药产业生态环境。
“飞地”模式让园区“活”起来
从背后的逻辑深入分析，此次事件的成功实施离不开顶层的精心协调。尽管表面上看，这一行动并未直接涉及张江和成都生物城的双边协调，且两者间未签订明确的互助或飞地合作协议。但值得注意的是，上海与西南区域的协调发展早已不局限在经济往来方面，在国家战略考量、干部任用方面都有深度的往来交流，比较典型的案例则是上届成都市委书记、现任四川省省长，曾长期在上海工作并担任过上海市委常委、统战部部长的重要职务。
国资出售交易相信绝非简单的项目购买，未来必然涉及到更深层次的沪蓉两地资源整合和产业转化，有协调发展，那就不是内卷。
此外，此次收购也是典型的“反向飞地”园区招商案例。目前国内很多园区都是通过飞地模式做“活”的，即在优质区域设立研发中心，同时在成本效益更佳的地点布局生产，两者协同，那些位置相对不佳的项目才能活得起来。否则，盲目地在一个位置相对比较弱的地方去做项目是很难活的。
这种“反向飞地”园区招商创新路径目前已经有很多实践，典型案例有东方美谷·虹桥中心”。该中心原为虹桥绿谷B栋商务楼，由南桥镇五个村集体经济组织共同购买后更名而来。购置核心区域楼宇一方面能够实现村集体资产的保值增值；更重要的另一方面是，通过东方美谷·虹桥中心吸引跨国公司、国内大型企业、上市公司总部以及长三角区域领军企业总部入驻，并伺机将它们的高科技研发、生产加工基地部分引入奉贤区南桥镇。
简单来说，这相当于南桥镇在虹桥核心区域设立了一个“招商办”，形成了“反向飞地、双桥联动”的独特招商模式。为此，南桥镇更是创新性地推出了“以税代租”政策，即企业可以免费入驻虹桥的总部楼，无偿享受总部楼宇的办公配套服务和品牌效应，但要注册在南桥镇，税收都要交在奉贤，以这个税收来抵销虹桥的租金。
类似的案例还有很多，如奉贤金汇镇购买浦东新区金台大厦，浙江余姚、嘉兴、衢州以及江苏盱眙等城市在上海购置办公楼宇，设立“反向飞地”，以吸引更多的产业资源入驻本地。
这些城市的共同点是，都希望通过在发达地区设立“飞地”，借助其品牌效应和资源高地优势，提升自身的产业竞争力和吸引力。
总结
总的来说，与其让国企把几亿、几十亿的资金以股权投资的方式投到各种各样的产业企业当中，最后活不出几个，倒不如去投核心区域的不动产，核心区域的园区资产因其稀缺性，加之未来土地资源的日益珍贵，注定会迎来价值的稳健增长。这种投资策略不仅确保了资金的安全性，更在运营过程中为区域带来持续的引流效应，这才是核心所在。
此外，需认清的一个深层次逻辑是：通过产业投资来“买商”本身不是上策，真正招商靠的是信息，靠的是服务，靠的是环境，以上才是“后场倒脚、中场盘带”，而产业投资更多是“临门一脚”的角色，不可或缺，但不能过度依赖而忽视了“信息、服务”在招商过程中的价值。
其实异地国资在一二线城市成立“创新中心”作为飞地园区，并不少见，风潮从2018年开始至今，在上海、深圳等城市一直长期是每年园区大宗资产交易的重要组成部分，但一般来说体量比较小（一个园区内1-2栋楼）、位置没那么好（一般在近郊如上海嘉定、松江），项目整体收购如此规模、如此体量、涉及星峰等知名资本，又是在张江确实充满了话题感。
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