2024年9月3日-6日，由亿翰智库主办，上海市产业科技金融协会联合主办，长三角G60科创走廊金融服务联盟、明源不动产研究院、浦东新区科技企业创新研究会协办的“新动力·新园区—2024产业园区未来大会”在上海临港松江科技城G60科创大厦开展。
上海未来园总经理、首席规划师吴敏受邀参加本次大会，并带来《园区数据资产化探索与实践》主题演讲。
以下为吴敏女士发言实录：
各位领导，大家下午好！我分享一下产业园里一个比较细分的词：产业园设计。我想给大家分享一下我所认为的设计是怎么样的设计，以及它的逻辑是什么样的。我认为设计是在合理的一个建安框内来做设计。当我们接触新的土地时，要用地红线、规划指标以及在产品上的定位，论证产品的落地性并推导出一个经济指标。
我们往往容易忽视不利因素，它容易对我们的成本造成影响，比如高压线、地形高差、地质条件、古树古庙、地下管道等，这些都是我在实际案例中碰到过的。我想给大家分享一个关于地质条件的案例，我们在拿地之前，看到土地没有任何异样，在土地拿到手之后，我们做了地勘，发现土地下面全都是淤泥层，为此付出千万以上的成本增加。所以财务模型是根据经济指标、产品配置以及所有考虑到和看到的不利因素所形成的，根据土地成本、财务成本、租金及售价、去化以及开发周期，我们会得出一个设计框，算出我们的建安成本是1500万元？还是4000万元？1500万元可能是单层厂房加一个两三层的厂房，所以我认为的设计逻辑就是在合理的一个建安框内做题目。
下面我给大家分享一下经常碰到的一些问题：
结合实际的落地案例，首先阐述一下园区开口的问题。园区开口问题与城市能级以及产业园的定位有关系，我们应该把钱花在刀刃上，下面的图片是我们在一个三线城市园区中的设计，设置的开口是22米，中间加了一个4米的绿岛，使得园区的入口形象更佳，这样的例子比比皆是，大家可以花很少一部分的建安，但改造前与改造后园区的形象会完全不一样。另外一方面是在一线城市怎么打造园区的开口？要把园区的绿化贡献给公共空间，与城市的空间形成一个交融与渗透，这样有利于整个项目的对外展示和打造你的品牌。
第二点是交通组织，园区和住宅是不同的，它有货车的动线，要注重通达性和高效性，优先采用环线和井字型网格路网的形式，网格主要避免出现交叉转折。
第三点是建筑出入口，建筑出入口体现在人口和货口，人行口有两个布置原则，一个是要沿着主干道去布置，这样对企业的展示性比较好。靠近园区内部的人口需要结合景观，结合景观可以提高它的实用感，能有更好的空间，从而提高产品的溢价。另一个原则是靠近园区内部布置，并以南北东西为先后的方向为顺序。豁口比较直接和简单，要好用好开，不正面对向人口、景观，一般放在一个不被人看到的位置。
第四点是停车方面的问题，每个园区都会碰到停车的问题：要么是停车数量不足，要么是停车的设计不合理、不好用。我分两个篇章阐述，首先是地上停车，地上停车一般会有两种方式，一是紧邻着围墙，我们沿着围墙设置的时候，更偏向东西向的一个布置，如果是垂直停车的话，会影响整个园区的主干道的通行，所以一般都会设置成东西向，东西向和围墙中间，我们一般可能会结合一个300—500厘米的距离，使园区的感官，包括停车的使用功能更美观。园区内部的设置原则是沿着独栋的一个产品，我们会设置一个专属的车位，沿着建筑内部，建议设置为侧方停车，尽量避免主轴上设置过多的停车位。
另外一个问题是地库停车，地库不管是在住宅里面，还是产业园的停车，都是一个大难点，它很关系到大的建安，我们对地库的整个设计原则就是一个大型的设备用房，怎么有效地把它减少，保证整个的车行通道是通畅的，是我们要考虑的问题，可能会涉及楼梯的转换，把不好用的空间、无效的空间给到设备用房。并且可能会涉及人防，人防口部位置怎么规避掉？和平时的车库怎么去结合？然后大家可以看一下，我在这里摆了两个案例：方案A和方案B，方案B中车库的面积少了500平，但停车数量多了50辆，并且有更好看的指标。如果把车库动线、停车数量都最大化，地面上停车就会变得更容易一些，剩下的空间可以让给景观、非机动车库以及临时的货车停车位，保证整个园区在平衡建安的情况下，落地性更加好。
第五点主要针对现货平台，现货平台可能是物流园，包括湾区上游的一些项目会经常碰到的问题，大家在设计之初都能考虑到需要设计一个卸货平台，但是卸货平台到底好不好用？举个案例，图上放了一个升降机，但实际上这个升降机并不好用，因为园区里面除了大货车，还有一些小货车的通行，所以升降机的使用会导致它运输货物的效率会比较低，后期我们改造成了登车桥，它的优势是在于可以改变角度，几乎可以满足市面上能见到的所有货车型号，提高了运输货物的一个效率。另外分享两个细节，图上在下湾区是没有设置领域的，湾区经常下雨，我们建议在卸货平台上面去设置一个雨棚，雨棚的深度同卸货平台宽度相同，就能保证在下雨的时候完成卸货。夜间卸货也需要考虑，我们可以增加一些壁灯，增加一些顶部照明，这些在设计之初大家都要考虑，便于以后园区的运营。
第六点是设备平台，设备平台可能是大家最不容易关注到的，但是当园区落地之后，它又是显而易见的、最影响立面的东西，它涉及空调外挂，如果没有大面宽设备平台，楼梯间里会塞满空调、会挤占设备间或上下搭钢架，另外百叶设计可能不太合理，如果设计太密比较密，会导致现场的百叶隔一抽一。有些业主会加散热器，来保证空调在温度高的时候不宕机，这都是因为设备平台设计的不合理而导致的，我们现在是比较建议采用大面宽的设备平台，因为很多业主使用的是小型的空调或多联机，它的价格便宜，运营成本较低。如果设备平台太过于集中会导致有些空调服务半径比较大，导致满足不了小型空调外机的外挂需求。百叶的问题是尤其要注意的，图纸设计之初要把百叶的间距间隔都考虑充分。另外在独栋的厂房中，一些业主在买了厂房之后，会把他的室外机放在屋顶上，这是比较常见的，我们后面做设计的时候，我们也会注意把独栋厂房的设备平台给取消。
第七点是工艺管井，排风管和空调水管沿外墙爬上屋面，如果我们后期在屋顶上去打洞，可能会造成屋顶的渗漏水。工艺管井怎么来跟设备平台来结合？我们也做过相关案例，经过一些落地案例的经验，我们会改成这种长扁形的设备平台，并且和卫生间去结合，因为卫生间会有一些风帽，开洞会导致卫生间排风帽杂乱，会影响园区的形象。
第八个点是吊装口问题，在工业楼上运用比较多的，一个是吊装口，一个是卸货平台，一个是货梯，吊装口是三个不可少要素之一，如果吊装口没有预留，就会需要打洞，导致颜色不均匀，所以应该提前预留吊装口的上下卸货的空间，我们目前的设置原则是，除了独栋厂房、偏研发类的新生产以外，均是考虑吊装口的，吊装口现在有很多很好看的形式，最常见的一个形式是卷帘加一个现货平台的形式，要么就是栏杆的形式。另外还有一些不常用吊装口的企业我们怎么来解决？我们用可装卸式窗框的形式，当你需要用的时候，把窗框卸下来，并且可以在不损害立面的情况下再装上去。现在还有一些临时的轻质隔墙，比如说交付之后、砸掉隔墙之后，把货物运上去，再用实体的隔墙的封堵，它根据业主使用吊装口的频率来设计。
第九点是道路及地坪，有很多大家比较常见的案例，影响园区美观，主要是体现在开裂和沉降，它主要的原因主要还是因为园区地基为软土、淤泥、回填土等地质，在建设的过程当中没有针对处理，导致地面的开裂和沉降。我们根据不同的一个地质来给了不同的处理措施，包括压实、换填、木桩、搅拌桩、旋喷桩、混凝土桩等等。我们团队积累了大量的类似设计案例，可以针对不同情况定制，做标准化的处理，再降低建安的成本，来满足园区的使用。
最后一点是供电方案及电力增容，交付之后园区的道路开挖，会造成绿化破坏，影响交付体验，并且会有土地比较大，需要分期建设的情况，分期建设也会造成电缆的修改，和拉伸，我们可以提前考虑到供电方案的修订。另外一点就是增容，每个业主的需求不同，造成交付之后园区会破路，绿化损坏，我们能做的是什么？在方案阶段，我们提前把供电方案结合了整个园区的规划来设计好，供电方案可能要经过供电局的一个认可，后面可以根据园区的一个分期建设的情况来规避破路，要预留高低压线的通道，再根据园区电力的配置，预留一些配电房的空间，这个空间可以为以后电力增容来放变电器，在前期我们只需要花很少的建安成本，给以后的园区道路开挖、绿化的破坏，准备了一个空间和改造的条件。
我给大家分享的就是这十点，我也想给我们的企业打个广告，我们企业的名字叫上海未来园，大家对产业园设计，特别是精细化设计有兴趣的话，欢迎和我们一起交流、学习。
