在当前宏观经济与行业加速转型的大背景下，企业如何构建并优化其未来的商业模式，成为了其能否长远发展的关键要素。近期，在探索企业未来商业模式的过程中，我们发现了一家很有特点的企业——锦和商管。
锦和，一个曾以传统“二房东”角色活跃于市场中的企业，却在引入华平资本这一重要转折点后，开启了向资产管理新逻辑的蜕变。与同样出身“二房东”的德必选择了截然不同的发展路径。
其发展逻辑，为我们提供了一个值得深入探究的范例。
#01
锦和商管的早期发展：“二房东”阶段
锦和商管成立于2007年，是上海锦和集团旗下的四大板块业务之一，总部位于上海，是以城市更新为切入点，以承租经营为主要运营模式，以“文化创意产业园”为主要产品的轻资产运营商。
1995年，锦和集团成立，最初主要从事房地产销售与策划，深耕上海，积累了丰富的政商资源。自2000年，锦和集团涉足房地产开发领域，期间以合作开发和自主开发模式在上海投资开发了十数个楼盘，同时具备甲乙双方的DNA也为锦和商管的全流程服务打下了基础。
2000年初，时值上海轻工业迁移潮，大量轻工厂向市郊和市外迁移，市区留下了大量厂房，部分甚至是市区“黄金地段”，整体性强且空间较大，具备非常高的商业开发价值。
与此同时，2006 年正式出台的ㄍ上海市创意产业十一五规划》提出打造“创意上海”，建设亚洲最有影响的文化创意中心的目标。文创产业的快速发展衍生出大量的创意办公需求，文创园区应运而生。
大量的遗留厂房的更新需求和文创产业的发展下，锦和切入文创园区市场，2007年，锦和商管以原上海金星电视机厂改造项目为起点，开启了长达17年的“旧改之路”，标志着其城市更新业务的开始。
从成立起，锦和商管就明确了自己就是做物业“提升价值”的事情，最早做战略的时候就确定下来要做“商用物业全价值链集成服务商”。
这一定位蕴含两大关键词：商用物业与全价值链。
锦和商管的业务范畴专注于商用物业，尤其深耕办公领域。在“全价值链”服务方面，锦和展现出独特的竞争力。当前，轻资产运营企业背景各异，各有长短。例如，开发商背景的企业在设计、改造及成本控制等方面表现出色，但在招商、运营及物业管理等后期环节则相对薄弱；而文化企业虽富有情怀，擅长招商与运营，但在前期设计与改造方面则缺乏经验。
锦和商管则兼具两者之长。公司起步于代理业务，拥有20年的开发商经验，既具备乙方的服务精神，又拥有甲方的全面视角。这种独特的DNA使锦和商管能够贯穿商用物业的全生命周期，从设计到运营，从前端到后端，无所不包。因此，锦和商管得以定位为“商用物业全价值链集成服务商”。
在此后的时间里，锦和商管以“越界”品牌为代表的创意产业园区得到了政府、文化创意产业类客户等各方认可。自2014年起，“越界”品牌连续多次被上海市工商行政管理局认定为“上海著名商标”。其业务也逐渐从北京扩展至杭州、南京等城市，并持续在中国一线城市及长三角地区加快开拓与发展的步伐。
2014年，锦和商管首次向证监会递交上市申请，但由于多种政策性风险，上市过程历经多次挫折，最终在2020年成功上市。
虽然从成立最初就明确做的是“提升价值”的事，但这一时期，锦和的业务逻辑就是传统的“二房东”逻辑，核心在于争取存量物业，赚取租金差。
图：承租运营模式
#02
华平资本的介入与战略转型
但是随着发展，前端买单方不愿二次续约，“二房东”生存空间日益紧缩，这种“二房东”模式遭遇挑战，在此背景下，锦和商管亟需寻找破局之道。
此时，华平资本的引入成为关键。
华平资本——起源于美国的私募股权投资机构，是最早进入中国，且在中国投资规模最大的国际私募机构之一。
1994年进入中国，2005年，华平开始投资中国房地产。
2005年和2006年，在外资抄底最活跃的这两年，华平与摩根士丹利、高盛、凯德等外资，纷纷拿下北京、上海等核心商业物业。
此后数年，华平在国内均是零星投资，且主要集中于家居零售、公寓等。直到2018年，特别是2018年下半年开始，华平的地产投资开始加码。
关键之一，便是加码城市更新。2018年底，华平与上海城市更新运营商CREATER创邑共同成立了并购平台，投资总额最高达3亿美元。
2021年的6月、7月，华平接连在上海投资成立了两家资管平台，其中之一便是锦和资管（全称“锦和资产管理公司”）。
虽并未披露投资金额，但锦和资管立下了“3年500亿资产规模”的宏愿，定位为华平在国内城市更新领域资产管理规模最大的战略平台，专注投资上海、北京核心地段的存量物业。
锦和资管成立后将物业进行持有收购，并与新加坡主权基金GIC、加拿大Bentall Green Oak集团、InfraRed南丰大众化房地产基金等在股权收并购与项目层面进行深入合作。
对于华平而言，锦和商管生意的真正价值在于对现有物业资源的深入挖掘和价值提升。通过“发现价值、创造价值、提升价值”的运营模式，与物业持有方共享物业价值提升的收益。这完全符合资本的逻辑。
对于锦和而言，一方面华平投资是全球领先的私募股权投资公司，可凭借其丰富的行业经验为锦和资管保驾护航。另一方面锦和集团顺势完成旗下轻重资产业务的分割，锦和商管负责轻资产运营，锦和资管负责寻找并持有新的增长项目。
自此，资管成为了锦和的战略方向，锦和开启了全新的发展篇章。
#03
锦和的资管逻辑
锦和资管成立后，锦和集团形成了一重三轻，即锦和商管（轻）、锦和资管（重）、base公寓（轻）、锦和酒管（轻）四大业务板块，聚焦城市更新赛道，构建了轻重结合的业务发展模式。
在这一模式下，重资产业务通过表外运作实现资产升值，如金星电视机厂项目；而轻资产业务则通过上市提升估值，借鉴物业管理的资本故事，持续并购扩张规模，实现市盈率（PE）的增长。
公司整体业务逻辑遵循资管逻辑，锦和资管是资管平台，对自身的定位，是发掘价值被低估，或者说运营效率低下的物业，通过专业的设计改造和运营能力，把它进行提升，赚的是附加上去的一部分价值。锦和商管则是不动产资管“投-融-管-退”闭环中最重要的一环——“管”。
虽然在具体业务上，锦和商管做的仍是之前的业务，但其操作逻辑已悄然转变。
首先，在规模扩张方面，收并购成为重要方式，即“低估值现金收购运营项目 – 注入上市公司实现资本乘数效应 – 前期收购资本金逐步退出”。2021年全年，公司合计新增24个承租运营项目，其中仅2个项目是通过自主外拓取得。其余均通过收并购的方式拓展项目。全年完成5笔并购交易，涉及上海腾锦、上海翌钲、上海豪翌、北京同昌科技、北京城市更新和上海劭锦等多家公司的股权收购。其中，上海翌钲的并购标的与华平有着千丝万缕的联系，而锦和也借此机会实现了对老牌资管团队——同昌盛业团队的控股，为其在北京区域的扩张打下了基础。
其次，在资产投资的地域选择上，此前锦和的项目分布在上海、北京、南京、苏州、杭州，而目前锦和的选址策略是聚焦上海及北京核心地段，深耕上海。这一转变的核心逻辑在于，唯有核心一线城市的核心地段，其资本化率方能满足资本市场的严苛要求，同时区域聚焦可以收缩管理半径，提升资产管理效率。
图：截至2023年底，锦和各区域项目数量
从这些动作来看，锦和对于未来是有非常清晰的战略规划与主线的。
相较于同样扮演“二房东”角色的德必，二者的发展轨迹已开始“分道扬镳”。
两家企业的业务模式曾高度雷同，均围绕“承租运营”、“参股运营”及“受托运营”三大模式展开，核心盈利模式均聚焦于租金差价的获取。然而，随着“二房东”生存空间的日益紧缩，两家公司对于业务发展的未来路径已有不同的考量。
德必选择了品牌做大后的品牌输出之路，旨在通过收取加盟费实现盈利增长。在其2023年的年度报告中，德必集团明确宣示了未来战略调整的方向：逐步缩减“承租运营”与“参股运营”的比重，转而以“受托运营”等新型模式为主导。其业务拓展的重心亦随之转移，由原先的“承租运营”为主，转变为“托管加盟”、“AB模式”等多元化模式，且其城市布局与锦和形成了鲜明对比，广泛覆盖了一二线城市，包括上海、北京、杭州、南京、苏州、成都、长沙、西安、合肥、深圳、武汉、徐州、无锡等多个城市。
而锦和，则凭借资本的助力，成功实现了向资产管理逻辑的转身。
#04
结语
在如今的产业园区市场下，“运营为王”的理念已成为行业共识。然而，仅仅依赖优质的运营服务来获取服务收入，绝非园区企业的最终目标。相反，越来越多的企业开始深刻认识到，未来的终极发展模式应聚焦于“资管”。通过资管，不断提升园区资产的价值，最终赚取资产增值的收益。
从传统的“二房东”角色，到引入华平资本实现战略转型，锦和集团的转型之路为我们提供了一个生动的例证。
未来，我们期待能够发现更多前沿的业务模式，为企业的转型升级提供参考与借鉴。
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