近日，普陀桃浦的华润金茂建发项目正式在普陀区官方平台上发布设计方案，项目预计最快4月对外亮相——
项目直线距离15号线祁安路站约500米，南侧的两个新房项目：中环云悦府和建发海阅首府目前在售中，联动价7.9万：
根据疑似的设计方案，社区立面以铝板+石材+玻璃幕墙为主，并不是建发的新中式风格，相对更现代一些：
同步公开的还有项目隔壁的规划幼儿园，设计方案也和项目外立面风格类似：
距离项目最近的15号线祁安路一直有规划一个TOD商业综合体，最近也已经公示了设计方案，预计2027年竣工，和项目交付时间差不多，也算是一个小利好：
产品之外，老百姓更关心的可能是价格——
175-200平，单价9万，这意味着华润金茂建发桃浦项目的主力总价段在1500-2000万之间，这可能也是浦西中外环位置价格最贵的新房项目，没有之一；
这块地在普陀中外环位置，24年上市的建发海阅首府单价7.9万，目前还有各种中介/折扣优惠，实际大概7.6万左右。
01 “盘点”
要知道值不值得买，我们先来看看有哪些选择。
根据长时间整理，我们将2025年预计上市、总价在1500-2000万的新房项目整合成了一份清单，可以看到：
这个价位段的房子已经覆盖中内环，中环外项目的占比反而不高；如果在意地段位置的话有更多好选择。
不同地方该买什么样的房子更保值，对应的是不一样的答案；
我们凭数据说话。
根据火箭哥整理，1500-2000万价位段上，140-200平的供应是超发的，也就是说房源多、客户少；
在中内环，90-140平产品更受欢迎，完全是供不应求。
从这个角度看，好像在桃浦做200平也没有什么优势。
建面约120平3房户型图
项目售楼处+样板房已经开放，感兴趣的同学可以点击下方小程序了解更多：
看总价好像没有竞争力，但是实际别墅的居住体验是吊打高层的，最直接的差别就是套内面积——
露台是送的，地下室6米挑空可以做2层但交付只有1层、你可以自己再搭1层出来，花园可能也是送的，层高也比市区高层要高，自主体验上比高层要好太多了；
而且，别墅类产品本身就是有溢价的，隔壁建发桃浦项目7.9万联动价，这里*1.1-1.2倍也是正常的市场定价，并不能说贵。
所以，只要产品做得足够出彩，肯定是有自住改善需求愿意牺牲地段卖产品的。
火箭哥团队一直在做二手房交易业务，这里有个小门道和大家分享——
每个板块是有自己的消费力天花板的，比如你花700万买唐镇大家都觉得很合理，但要是花3000万买唐镇可能要被骂xx了；
桃浦也是一样，800-1200万买桃浦听着挺合理的，但是要2000万买桃浦听着是有点辣手的。
火箭哥举个不恰当的例子：
同样是80万，你买蔚来ET9可能有非常舒服的体验，但你可能需要去说服别人你的实力；
但如果你花同样的钱买奔驰or保时捷，车自己就会说话。
1500-2000万买前滩、徐滨、杨浦滨江，地段价值更高，买桃浦的话能买到更好的产品和体验；
没有谁比谁更好，只有你更在意的是什么。
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