2024年上海最火的土地,就是新杨思的华润越秀中能建地块了——
竞价202轮、以40.37%最高溢价率拿下,预计单价要卖上12万,这块地从诞生之日里就热度很高;
从设计方案上,项目主力为约120平三房产品,在地块西侧布置有大量叠加别墅,预计面积至少在200平以上:
我们假设以12万单价推算,也就是说这里的叠加别墅要卖到2500-3000万;
这个价格买在这里,你觉得值吗?
今天的文章我们将通过最新二手房行情、2025年房价走势等多角度来分析,这块万众瞩目的地王项目,到底是不是一个值得考虑的选择——
要看一个项目值不值,先要建立正确的价格锚点——
从1998年有商品房市场以来,新房价格是一直都比二手房要贵的,根据开发商/板块/产品等不同,这个经验值大概在1.2-1.5倍,夸张的有2-3倍;
过去3年所谓倒挂是畸形市场不能作为直接参考。
以这个数字为基准,我们来看看华润新杨思项目周边的房价情况——
项目西侧一街之隔的标杆次新房:尚东国际名园是05-10年的商品房,全部为洋房设计+万科物业但是没有人车分流,当时附赠了很多面积,实际得房率能做到85%以上;
楼龄15年以上的尚东国际目前最新成交价格在10.5万左右(含税+中介费等),这是一个重要的参考。
在项目北边的5年楼龄商品房:凯利海华府最新成交还是接近11万,落地价格接近12万单价:
项目周边还有几个别墅次新房,比如尚东鼎最新成交落地在3000万左右:
如果要总结一下的话:
周边次新房行情价目前就是11万上下不等,但是有10年左右的楼龄差;
11万的1.1倍也就是12万+的价格是相对合理的定价,高层便宜些、别墅贵一些而已。
看到别墅产品,尚东鼎、万科五阶坊、湾流域等类似面积房源目前成交都稳定在3000万级,本地置换改善的话相当于平价置换,说是贵了好像也不是那么合理。
把所有项目盘点一遍,真的符合2500-3000万的房子好像也没几个,尤其在浦东:
今天新杨思的争议,是过去浦东每个板块发展都经历过的故事。
浦东买房的逻辑,是不看界面的,这也是浦东浦西不同的发展模式和风格所导致的差异:
抛开当前的配套不谈,新杨思的基本面是很好的——
和“要致富、先修路”一个道理,一个城市想要发展、必须要先建高铁、修高速,有人能便捷通勤才可能会有人留下来;
一个板块想要发展,引入快速路和地铁就是相对更高效的方式;
而如果要求更高、还要额外考察快速路的线路是否覆盖东南西北各个方向——
交通路网密度越高、出行效率也就越高。
沿着这个角度,我们就能理解为什么一些板块的房价会是价值高地了;
在上海,但凡有多条高架交叉交汇的板块可能都是价值高地,这就是交通便捷带来的优势。
延安+南北:南京西路、新天地、人民广场等
要崛起成为了一个标杆板块,快速路是非常关键的一环;
而快速路越多越密集、交叉方向越多、当然出行效率也就越高。
看到上海高架路分布,可以明显看到南北向快速路非常少、东西向快速路非常多——
目前,上海仅有嘉闵高架、南北高架、杨高南路快速路和罗山高架这4条南北向快速路,其中直达市区的仅有南北高架一条,南北向驾车通勤的压力很大。
为此,2022年10月上海正式官宣了《南北通道工程专项规划》,这可能也是近10年上海新建能级最高的快速路工程——
该快速路起始于浦东新杨思、一路连接世纪大道、陆家嘴、北外滩等重要节点,被誉为「第二条南北高架」。
中环2025年价格在涨,虽然大宁放风说16万单价,但预计最终价格还是会在15万以内;
长宁中环13、徐汇龙华18、杨浦定海13,我觉得都是2025年的标准价格,这么一对比,新杨思12万单价贵吗?
便宜的这部分差价,就是板块还没起来、付给等待落地的时间成本。
同期来看,中环单价9.2万的西派海上约等于新杨思8折,周边界面差不多,800万内可以买到中环内,性价比看着更高了:
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同在北蔡的浦发莲园预计也在2025年春节后开放,主力推出约99-193平3-4房,预计900万级上车中环三房:
另外就是徐汇中环的海上清和玺,单价11-12万买徐汇对于浦西客户来说还是有一定吸引力的:
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