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上海市中心也分三六九等，老牌市中心和赤膊区市中心也是有差别的。
比如，黄浦区也分老卢湾、老南市和老黄浦，其中南市区界面较弱，卢湾和黄浦区较好；
又比如，静安区分老静安和闸北，老静安传统认知就是静安寺-南京西路沿线是最好的地方。
很多外地刚来的朋友会认为内环最好，或者说黄浦+静安+徐汇最好，但实际并非如此，还是要看具体地段位置决定；
而在2025年，上海老牌市中心地段中，应该只有招商曹家渡项目是“最有性价比”的选择——
在传统强认知地段，总价控制在2000万级，价格比起黄浦打了5折不止但地段却可能是同样能级，这也该是大家在新年中多多关注的项目。
今天，我们就来好好聊聊老静安的招商曹家渡项目优缺点如何，值不值得等待——01 “老静安约等于徐汇滨江”
在2024年土拍中，招商老静安地块位列溢价率TOP3，热度这么高，就在于老静安腹地几乎没有新房供应，相对要好卖一些：
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曹家渡地块直线距离静安寺仅约1公里，楼下就是14号线武定路站，一站静安寺、硬要走过去也不是不行：从规划来看，项目南侧是上海市公安局指挥中心、北侧是老静安人民法院，周边零星有一些老破小，靠着马路的部分是规划绿地公园：老静安土著都知道，这个规划绿地以前是斯柯达/大众的4S店，可能也是市中心现存唯一的4S店店铺了，未来会搬走但现在还在；招商曹家渡项目以前就是一片老宅子，火箭哥小时候就在附近长大，以前是法院的停车场，不动了很多年现在终于拿出来卖了；虽然万春街、康定路这是小路，但是周边公检法机构都在，安全感拉满也没人敢在这里闹事：周边几个二手房小区都是对口老静安的一师附小+市西初级中学双学区，这也是这个板块的一大卖点；根据设计方案，项目主力应该就是120-140-180-200平户型，中央位置配置会所，主力总价预计在2000-3000万之间。有人会说曹家渡不算是真正老静安，但招商地块的优势火箭哥认为不完全是地段，而是总价段区间填补中产和豪宅之间的空白——在内环核心地段（剔除普陀、闸北、虹口、杨浦、南市、斜土路等边角位置），可选的新房项目大多数都在黄浦区；然而黄浦区动不动单价17-20万，面积200平打底，3000万已经买不进去了。对标板块内次新房，5年楼龄的九龙仓静安壹号在24年底成交了一套128平2700万左右，单价在21万/平；
嘉华的嘉天汇成交是在2024年10月份，楼王位置328平6100万成交，单价同样20万/平含税；
再往下一档的静安枫景、静安豪景等20年楼龄次新房单价在13-14万之间，产品力差很多了，户型也一言难尽，不能作为直接参考。
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从这样的参考坐标来看：
招商曹家渡地块的合理定价可能在16-18万之间，开多少就看胆子多大和产品多好了。我们会在群内不定时分享最新板块周边二手房价行情和实地航拍直播，感兴趣的同学可以点击下方链接一起学习：![]()
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01 “老静安约等于徐汇滨江”徐汇中环尤其是徐汇滨江的价格，一直都是和老静安价格齐平的——
2018年，九龙仓静安一号12.9万，尚海湾豪庭12.9万2024年，昌平云岸14.5万，中海领邸玖序14.5万；2025年，招商曹家渡项目预计16万+，龙华项目预计17万+
上海有地倾西南一说，徐汇西南角自动进一环、北区内环自动退一环；
从价格上看，徐汇中环一直都等于老静安价格、高于北三区（闸北、虹口、杨浦）；
同样是今年拍出的虹口华润地块都要摸到15万了，徐汇17万讲道理是一点都不贵的。
这又引起了一个新话题：
为什么内环老静安的价格和徐汇中环的价格是一样的呢？
按照环线看，老静安内环不应该更贵吗？
地价上看，徐汇是一定比静安贵了，那么这里就产生一个新问题：
徐汇中环是不是太贵了、老静安是不是反而性价比更高呢？2025年开始，内环和中环的价格越来越小了。
在2025年之前，中环能够站上16万单价的地方应该只有徐汇滨江的云锦东方，内环内的老静安也不过就是14.5万，新静安13.3万已经是天花板；
而在明年开始，「中环价格≈内环」的故事即将上演，内环核心区的价格和中环之间也相差无几，前面我们提到的招商曹家渡和宸嘉徐汇地块就是经典案例。
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静安内环内，商业+住宅综合体中兴傲舍，13.3万当时看着贵，现在看着真不贵:
杨浦中环内、地铁300米的中建壹品外滩源著，单价10.8万，如果中海要开12万、中铁16万，还觉得贵吗？甚至连上海壹号院17.8万的价格都让人觉得好划算：没有对比就没有伤害，今年虽然大行情不算好，但价格对比2025年还是便宜的；至于我们上面说的价格准不准，等到上市的那一天自有答案。我们为大家整理了2025年上市新房优缺点表格，感兴趣的同学可以长按下方二维码免费领取：
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