【榜单解读】
TOP10门槛提升9.26%
梯队差距拉大
一、TOP10门槛从2.7亿平方米提升至2.95亿平方米，同比提升9.26%
三、国央企管理规模持续提升
2022年国央企拓展表现突出，百强物企中国央企全年在管总面积提升7.7亿平方米至34.1亿平方米，国央企在管面积占比提升1.54个百分点至28.12%；合约面积上提升更为明显，2022年国央企合约面积提升2.66个百分点至43.6亿平方米。
收并购意愿降低
央国企表现活跃
一、“唯规模论”风向转变，企业收并购意愿降低
2021年以来上市物企纷纷为高规模增长立下flag，企业在管面积增速普遍保持在30%-50%之间，部分企业增速设定甚至超过50%，企业规模拓展压力巨大，收并购成为企业规模增长的重要方式之一。2021年上市物企披露收购事项53起，累计披露交易金额355.88亿元，2022年企业并购趋缓，上市物企累计披露并购交易53起，披露交易金额106.09亿元，不到2021年全年金额的3成。
从企业并购意愿来看，2022年以来碧桂园服务明确表示要结束大规模收并购动作，其首席财务官在今年中期业绩发布会上表示：追求规模的收购在相当一段时间内不是我们的重点，今年没有大的物管合约的收购计划。雅生活服务、融创服务等企业也已经逐步退出了并购舞台中央。
二、央国企成为并购市场主力
2022年国央企并购加速，国央企并购交易金额59.3亿元，占比近6成。华润万象生活、招商积余动作频繁，央国物企已然站在并购市场的中央，华润万象生活前三季度将禹州物业、中南服务、祥生物业3家递表物企收入囊中成为行业焦点。
三、区域补强、多业态布局仍是企业并购主要方向
从并购特点来看，区域补强、业态补强仍是2022年企业并购的主要方向。碧桂园服务收购中梁百悦智佳提升了华东区域的管理密度；华润万象生活收购中南服务、祥生物业，也旨在进一步强化了企业在华东区域的影响力。招商积余收购中民物业、深圳汇勤提升了企业在金融物业领域的竞争力；合景悠活收购广东特丽洁环境加速企业在城市业务的布局。
直拓市场竞争白热化
战略合作、合资合作增多
一、边拓边丢、边拓边亏成为常态
高额业绩压力之下，企业加速直拓步伐，但越来越多存量项目也正在流失，边拓边丢现象成为常态。以典型的三家上市物企来看，2020-2022年企业续约率均出现不同程度下滑，但整体来看国资物企整体仍优于民营企业。
从企业项目运营情况来看，以某头部物企为例，2019年以来，企业亏损项目大幅提升，2022年3月企业亏损项目占比高达37.21%。与这家头部物企一样，近几年行业内项目拓展如火如荼，但少有企业把更多精力放在如何运营好项目上，边拓边亏成为企业当下亟需解决的新问题。
二、单项目竞争激烈，业委会成立率提升加剧企业拓展难度
从单项目竞争来看，企业单项目拓展竞争正趋于白热化。根据克而瑞物管监测，单项目投标企业动辄10家以上，部分项目投标企业甚至达到20家。头部物企同台竞技也变得越来越频繁，以中山大学深圳附属学校2022-2023学年物业管理服务项目为例，华润万象生活、特发服务、招商积余、新大正等头部物企均赫然在列。
三、非住业务战略合作、合资合作持续增加
非住物业具备市场空间大、物业费均价高、收缴率高、提价相对容易等诸多优势，成为众多企业抢滩的领域。非住业务客户以大客户为主，越来越多的企业通过战略合作、合资合作的方式布局这一领域。如，保利物业联合横琴普邦等共设保利环境服务，并接连获取城市服务亿元标的。金科服务、金地智慧服务、万物云等企业也在商写物业、医院物业、轨交物业等方向通过战略合作、合资合作方式落地更多项目。
有质量的增长成为行业共识
随着资本市场的遇冷、服务满意度的下滑，企业意识到服务客户才是行业的本源。2022年11月22日，万科物业联合长城物业、绿城服务、中海物业签署了《住宅物业服务倡议书》，旨在呼吁“行业需回归本源、拒绝高毛利。”
12月15日，住房和城乡建设部部长倪虹在中国物业管理协会组织召开第五届理事会第六次全体会议上强调，物业管理是重要的民生行业，是落实“城市三分建七分管”理念的重要领域。
多家企业也不再将高增长作为第一发展目标，碧桂园服务、旭辉永升服务等企业均明确表示要结束大规模收并购动作，追求规模的收购已经不是企业的重点。多家企业更将品质发展排在规模发展之前，如世茂服务2021年以“有品质，高增长”为发展目标，2022年则将发展目标定义为“高品质增长”等。
回归本源，有质量的增长已逐渐成为行业共识，企业关注重点从过去资本市场、规模增长正重新回到客户需求本身。
- The end -
