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2024年在经历一季度市场低位徘徊期后，二季度受“517新政”及”以旧换新”刺激，催化高意向购房者成交，市场阶段性回暖。三季度虽市场增长动能有所回落但基本面仍在，9月底中央新政出台后，带动市场情绪回温，国庆期间市场热度提升明显。
政策出台频次放缓，限时补贴缩短部分客户置业周期
2024年4-6月南京需求端利好集中出台，多区域启动“以旧换新”、房票安置、人才补贴政策 ，进一步释放购房需求，政策的密集出台短期带动客户看房情绪回温。
三季度政策出台力度及频次放缓，主要集中在“以旧换新”、房票安置以及公积金相关政策层面补充。9月中旬，南京举办金秋房展会，针对房展会期间成交房源在各区现行购房补助政策基础上，额外给予购房合同金额1%的补助。短期加快少量高意向客户置业步伐，据克而瑞监测统计，房展会三天参展项目累计认购商品住宅1432套，短期刺激需求释放。
三季度成交量价双增，政策刺激下市场情绪筑底回温
根据克而瑞数据显示，2024年3季度南京全市商品住宅供应66.24万㎡，环比下滑25%，成交108.35万㎡，环比上涨2%，成交均价29036元/㎡，环比上涨10%。基于二季度政策延续及9月政策刺激，三季度市场运行相较稳健，成交量价双增。
分月度来看，7月成交量41.1万㎡达今年高峰，后步入市场淡季。在经历8月成交端的小幅下调后，9月中旬房展会限时补贴政策出台，刺激部分客户置业步伐加快，供求端小幅放量，市场企稳运行。
成交结构向改善房源倾斜，高端购买力需求相较强劲
根据克而瑞数据显示，2024年3季度120㎡以下房源成交占比为62.5%，刚需、刚改仍旧为市场成交主力。但100㎡以下刚需房源成交占比为23.4%，环比二季度下滑2.7个百分点；而200㎡以上房源成交占比达5.1%，环比二季度上涨1.5个百分点，且为2023年1季度以来最高水平，整体成交逐渐向改善房源倾斜。
成交总价结构来看，300万以下刚需、刚改房源占比达54.6%，为市场成交主力，环比2季度下滑3.2个百分点。同时1000万以上豪宅成交占比4.0%，环比提升1.9个百分点，金陵月华、桃园金茂府、金基瞻月府等项目持续热销，带动豪宅房源成交占比提升。
从三季度商品住宅项目销售金额排行TOP10来看，套均总价600万以上高端、豪宅项目达5个，核心优质资产客户吸附力较强，高端购买力需求相较强劲。
新政持续发酵，市场阶段性回温
预期明显
9月下旬中央新政出台后，市场反应较为迅速。案场监测来看，虽大部分客户短期仍持观望态度，但客户购房预期有所好转，认为市场基本见底，案场逼定成功率提升明显。
受政策发酵刺激，叠加各房企优惠加码，国庆期间南京市场活跃度明显增强。根据克而瑞数据监测显示，10月第一周，全市重点项目来访量达20365组，环比增长149%，达2024年周度最高来访。重点监测项目盘均来访194组，日均较平日周末上涨约10%-20%；盘均认购约13套，日均较平日周末上涨约30%，市场回温明显。
同时从二手房市场来看，客户惜售情绪明显提升。根据克而瑞监测显示，新政发布当周及国庆假期期间，涨价房源量周均971套，较前两周周均上涨37.7%。
当前随着中央新政的持续发酵，10月传统市场旺季将迎来阶段性市场回温。同时，随着中央定调促进房地产市场止跌回稳，后续政策端将持续进行发力。南京经历前期市场的深度调整，四季度整体成交有望小幅微增，延续弱复苏走势。
文/克而瑞南京高级分析师 沈向阳
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
