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最近一段时间，关于苏州平江新城的讨论度非常高，原因相信大家都差不多清楚。作为姑苏区新房主力供应板块，在此之前，平江新城的房价表现还是相对挺稳的。那今年以来平江新城的楼市表现到底如何呢？一起来看下。今年以来，平江新城的新房供应量已经进入2018年以来的低谷。截至8月底，平江新城2024年的新房供应量仅有1.7万方。其中华润润宸新增了1.01万㎡、60套房源，绿城春月锦园新增了0.7万㎡、49套房源，其余楼盘均未有新房源供应。而且从趋势来看，目前在售的楼盘也仅有极少量房源待供应，板块新房市场整体已经进入低速消化库存的状态。从历史走势来看，2018年是平江新城新房价格上涨的一个重要契机点，自此平江新城新房均价趋于稳定。经历了一年左右的断供，2018年末，金科仁恒浅棠平江入市，这也是板块内首个整体均价3字头的楼盘。而在这之后几年的时间里，我们会发现实际上平江新城的新房价格一直未有更高的突破。这主要是因为板块内新房产品同质化较高。2018年-2022年之间，平江新城共成交了9宗宅地，除了2019年2月底成交的中骏天荟前身地块容积率是2.14以外，其余地块的容积率均为2.5/2.6。2023年，平江新城成交了两宗容积率2.2的宅地，即绿城春月锦园和华润润宸的地块。这也使得这几年间平江新城的新供应房源，多是以高层和小高层为主，其中高层产品接近70%。而为了让产品更具改善属性，目前板块内在售的几个楼盘基本都是采用的高低配布局，即洋房/小高层+高层。除了产品大类上同质化程度较高外，板块内在售的几个楼盘区位上的差异也并不大，都集中在广济路和平润路交叉口。区位趋同叠加产品类型同质化较高，即便是精工品质上有差异，也挡不住平江新城价格内卷。新入市的楼盘折扣力度虽然相较于非核心区域还比较稳定，但也在一步步加大。而伴随着这次板块内的尾盘大动作抛盘，分析师认为板块内新房进一步释放价格优惠的预期还是比较高的，尤其是一些偏刚需的房源。相对于新房，这两年平江新城的二手房市场活跃度要明显更高。我们从二手平台可以看到，单一平台上，平江新城二手房挂牌量是姑苏区最大的，价格是最低的。这主要是因为平江新城二手房供应量较大，且其中还有较大量的拆迁安置房、公寓等。从整体情况来看，平江新城二手房成交行情分化也比较明显。像板块内这两年二手房成交热度最高的楼盘万达广场，总价150万左右就能买一套刚需的两室户型。而万达东边的万科金域平江，上半年100㎡左右的三房成交价还要350万左右。像京沪高铁北边的仁恒浅棠平江，今年二手房高层产品成交价就已经普遍在3万元/㎡以下。但其一套181.41㎡洋房房源（7层）的成交价依然还能达到4.1万元/㎡以上。除了浅棠平江，像上面提到的万科金域平江，上半年也有一套跃层洋房房源成交，成交单价也接近4.1万元/㎡。最主要的是，这两个楼盘的这类洋房产品，在二手市场挂牌量其实也并不多。综上，可以清晰地看出，抛开安置房不谈，平江新城的二手房市场行情分化其实十分明显。像万达这样公寓、住宅产品混合的楼盘，价格低也是比较正常的。但板块内的高层次新房，实际上价格也早已经在承压下行，这与行业大势是相一致的。价格比较扛得住的就是上面讲到的真洋房产品，因为板块内这类产品确实很少，深度改善需求可选择面并不高。不过，这类产品实际上流动性也并不大，一方面挂牌量少，一方面真正的深度改善需求也更多会向其他板块寻求更高维度的改善。
由于苏州古城开发饱和以及古城保护等多方面的原因，进入21世纪后，姑苏区就开始重点打造平江、金阊、沧浪三大新城。相较于金阊和沧浪，平江新城的可开发空间更为充足，且随着姑苏区政府、苏州市行政审批中心等市级行政级服务机构相继迁入，平江新城的行政能级也有了大幅提高。从2004年启动建设至今，平江新城的建设已经十分完善，是一个典型的强配套板块。商业方面，2009年开业的万达广场，现在是平江新城的核心商圈。医疗方面，卫生部首批三级甲等医院苏州大学附属第一医院（总院）落户于此。教育方面，除了苏州善耕实验小学、平江新城实验小学、草桥实验中学等老牌名校，板块内还有多所规划学校。交通方面，平江新城是姑苏区的重要交通枢纽，市内市外的出行便利度几乎可以和高铁新城相媲美。这样的资源汇聚度下，平江新城作为姑苏区的次核心板块也当之无愧。但从居住反馈来看，平江新城也确实存在一些瑕疵，比如高铁、火车枢纽、高架等交通要素带来的噪音问题等。另外，由于板块内拆迁小区较多，对于改善需求而言圈层也相对不纯粹，也使得平江新城板块实际上承接的需求还是多以姑苏核心区的外溢刚性居住需求和改善需求为主。我们判断一个板块的资产价值，板块价值是一个重要的衡量标准。像平江新城这样一个基础配套高密度落地的次核心板块，价值底线比起别的刚需/改善板块肯定会更高，这也是平江新城此前房价稳定的最主要原因。但从房地产发展层面来看，在同样的地段价值下，未来产品力是评判资产价值的最高标准。面对这样一个趋势，平江新城内的房价难免继续承压。引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
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