28城平均去化率稳中有降不足3成，当前市场热度主要依托改善盘支撑，整体去化率明显优于刚需。
◎ 文 / 杨科伟、俞倩倩
2024年市场深度分化依旧，“以销定产”模式之下，热点一二线城市核心区的高端和豪宅项目起到了至关重要的“定海神针”作用，支撑市场热度维稳。不过自6月以来我们看到，即便是热点城市核心区域也开始出现改善和高端盘滞销情况，究竟这些楼盘滞销的原因有哪些？是个例还是整体市场式微的征兆，高端改善客户购房痛点又有哪些呢？
28城平均去化率稳中有降不足3成
热点城市核心区也批量出现滞销项目
纵观2023年以来28个典型城市月度平均去化率变动情况，基本呈现出波动下行态势，目前项目平均去化率不足3成：据CRIC监测数据，2024年8月上半月28城平均去化率仅为26%，与7月基本持平。事实上，整体去化率波峰已由2023年高点46%降至2024年5月29%。
多数项目因前期推盘量大消耗客户
深甬2盘顺推蓄客量明显不足
西安、合肥等城市热点板块因前期推盘量较大，客户被消耗，后续新盘入市，难免存在阶段性瓶颈。以西安招商云墨项目为例，项目所处的高新中央创新区板块一直是新房供应的主力片区，尤其是自2023年以来，整体新房供应占比一直在15%左右波动，因前期供应量较大，销售产品难免积压，造成项目去化不佳。
还有部分项目诸如深圳金众云山海、宁波华润置地·润樾虽然地处热点片区，但是项目无集中性开盘，以顺推为主，也造成蓄客量不足，7月开盘去化率均不足10%。
沪宁等单项目定价偏高
与竞品相比无明显折扣优惠
导致客户分流
事实上，因高端项目集中入市，购房者选择多样，上海、北京、南京等部分核心区高端项目也存在“掐尖”情况，部分项目因定价偏高，与周边竞品无明显折扣优惠而导致客户分流。
南京秦淮区的保利博雅和著项目，位于大校场中央活力住区，紧邻南外校区，周边地铁、商业均有规划，目前正在逐步兑现，板块未来价值高；但因项目此次推售10号楼，户型面积为113平，与前期推售3、6号楼房源重合，且目前优惠较上半年回收较多，折后均价接近4.9万/平较之前成交价格上涨明显，加之目前处于市场淡季，客户来访明显减少，且多处于观望状态，故去化较差。
周边配套不全或有潜在污染源
等不利因素
造成上海广州等个别项目去化慢
上海、广州等部分项目地处核心区，但是因周边配套不健全或是存在明显缺陷，导致去化不佳。譬如上海中环·桃源里项目，项目位于桃浦智创城核心区，步行距离11号线祁连山路站约1.3km，本案打造近零能耗标准，外立面以铝板+大尺度玻璃窗为主，品质佳，但区域原为传统工业区， 目前周围还有湿垃圾中转站等明显不利因素，规划建设的普陀区湿垃圾中转站日转运最大体量为800吨，距离在建的金茂府桃源里仅600多米。
再如广州天河麓誉府项目，户型方正实用，得房率高，学位尚可，距离地铁高塘石站约800米，周边生态环境较好，但由于周边城市界面一般，生活配套缺乏，售价缺乏优势，因而首开去化率也不足1成。
西安部分项目体量小、容积率高
产品力一般难以契合购房者痛点
西安还有部分项目主要源于地块缺陷、产品设计等软性原因导致去化不佳。产品定位方面，部分高端项目因产品设计缺乏功能性和性价比，典型代表为西安高新区紫薇时光云境、高新境阅里、南飞鸿乐境雅荟等项目，目前西安四代宅普及，高新境阅里项目产品力相对一般，既没有四代宅设计，也没有价格优势，项目体量小且楼栋排布分散，因而去化率相对较差。南飞鸿乐境雅荟同样也是因为项目规模小，容积率高，客户认可度不高。
西安高新高新境阅里项目俯瞰效果图（体量小、密度高、楼栋分散）
数据来源：公开资料，CRIC整理
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