快评｜9·24国新会六大涉房新政对楼市影响解析

文摘 2024-09-24 16:31 上海

导语

6条措施整体力度不小，对促进房地产市场平稳健康发展提供了有力的金融支持。

◎ 文 / 杨科伟、李诗昀

9月24日，国新办举行新闻发布会，央行推出多项重磅政策，包括降准、政策利率下调、存量房贷降息、降二套首付比例、提高再贷款中央资金支持比例、续期“金融16条”等，这些政策将对房地产行业产生哪些影响？

7天OMO利率下调0.2pcts
预期最快10月LPR将同步下调带动房贷利率下降

央行宣布，将降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。

6月央行曾明确表示，7天期逆回购操作利率已基本承担了政策利率功能，其他期限货币政策工具的利率可淡化政策利率的色彩，意即LPR报价基准从1年期MLF转为7天OMO。基于此，作为利率锚的7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点将很快反映到下一轮LPR报价上。我们预计，10月21日的LPR报价有望下调，进而带动房贷利率中枢进一步下移。

回应预期降低存量房贷利率约0.5pcts
减轻居民按揭负担约1500亿元

央行表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。

2023年8月，央行曾发文降低存量首套住房贷款利率，同年9月底，已基本完成调整，超过22万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出1600亿元到1700亿元。

今年以来新增房贷利率持续下行，存量与增量房贷利差不断走阔，市场对存量房贷降息呼声已久。数据显示,目前存量房贷款的平均利率约为4%，而新增房贷利率普遍为首套3.2%（部分城市最低2.9%）、二套3.5%，也正因为此，居民提前还贷现象突出，据统计，截至二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额相比年初净减少约3255亿元。故而降低存量房贷利率，不仅能减轻居民按揭负担，释放消费活力，也能维持金融秩序稳定。

二套房最低首付比例降至15%刺激改善需求，各地因城施策、各行与客户协商确定

中国人民银行行长潘功胜表示，为更好地支持城乡居民刚性和多样化的改善性住房需求，全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。各地可以在此基础上因城施策，自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平，15%只是一个最低的首付比例。

今年5月17日，央行将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%，此后各地快速响应，绝大多数城市首付比例政策下限已经达到全国底线。参照517后首付调整情况，我们预计全国绝大多数城市二套房的首付比例将很快迎来调整，并降至15%的下限，北京、上海、深圳等少数核心城市首付比例也有望适度下调。

此次将二套最低首付比例与首套拉平，对于刺激改善性购房需求可以起到一定积极作用，尤其是对于一部分资金周转相对紧张的购房者来说，能够减轻前期资金负担。然而，对于大多数购房者而言，他们购房决策中最主要参考因素并不是首付比例，10个百分点的首付降幅也不足以激起其购房意愿，未来收入稳定性、房价涨跌预期等才是决定性因素，因此不宜对降首付效果抱有过高预期。

降准0.5个百分点、年内择机再下调
居民按揭、房企融资都将从中受惠

央行宣布，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。

降准基本符合市场预期。9月5日，央行货币政策司司长邹澜表示，年初降准效果还在持续显现，目前金融机构的平均法定存款准备金率大约在7%，还有一定空间。9月19日，美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调50个基点至4.75%－5.00%，此举有助于缓解中国资本外流和汇率调整压力，为中国货币政策提供了更大的自主空间。我们认为，此次降准将有效补充中长期流动性，降低银行负债成本，居民按揭、房企融资都将从中受惠。

保障性住房再贷款中央支持比例提高到100%，提升银行放贷、地方收储积极性

央行宣布，将优化保障性住房再贷款政策，此前创设的3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%，增强对银行、收购主体的市场化激励。

5月17日央行设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国企收购已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房。再贷款采取“先贷后借”、按季发放模式，金融机构先向符合条件的借款人发放贷款，然后在下季度初向人民银行申请相应的再贷款资金，央行按照金融机构已发放贷款按本金的60%发放再贷款。

在原本的模式下，剩余40%贷款本金及风险需要商业银行自行承担，此次将中央资金支持比例提高到100%，也就是央行将提供全额资金支持，降低了商业银行的资金成本和放贷风险，有助于提升商业银行贷款投放积极性，进而加快地方国企收储进度。

金融16条、经营性物业贷款支持延期到2026年底，缓解房企资金压力

央行表示，延长两项房地产金融政策文件的期限。此前，人民银行和金融监管总局出台了金融16条和经营性物业贷款两项阶段性政策，两项政策的有效期将从2024年12月31日延长到2026年的12月31日。

2022年11月央行出台“金融16条”，2023年7月央行将适用期限延长至2024年底，此次再延长两年到2026年底。一方面涉及存量贷款展期，存量贷款2026年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年。另一方面涉及保交楼配套融资，2026年12月31日向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

2024年1月，央行和国家金监总局发布通知，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。这项政策也将延期执行到2026年底。

延期“金融16条”，有助于引导金融机构为房地产开发企业提供持续稳定资金支持，缓解房企资金压力，同时也能更好助力保交楼目标实现，促进房地产市场的稳定发展。延期经营性物业贷款支持政策，有助于优质房企盘活存量资产，并通过经营性物业贷款改善流动性，缓解偿债压力。

总体而言，此次央行在资金总量和价格方面提供了充裕支持，积极回应社会预期，6条措施整体力度不小，对促进房地产市场平稳健康发展提供了有力的金融支持。但我们认为当前中国房地产需求的刺激修复、购房者是否加杠杆投资消费，本质上仍取决于购房者本身对购房成本和收益的比较预期，居民充分就业和收入水平的提升才是市场企稳的核心支撑。故而还需要财政政策配合发力，创造投资消费和就业，也才会让货币政策找到“着力点”，促进房地产市场平稳健康发展。

排版 |Jenny

更多观点研报

观点

土地出让金大跳水，各地财政依赖度如何变化？

南京土拍：低密供应“井喷”，卖地仍需“托底”

无锡跨市“以旧换新”之成效能否推广借鉴?

月报

土地｜成交规模持续低位，上海徐汇滨江地块刷新全国单价纪录（2024年8月）

市场｜8月供应微增而成交再降，9月预期季节性小幅回升（2024年8月）

并购 | 华发拿下母公司120亿大单，万科“一揽子方案”取得进展 (2024年8月)

资本 | 白名单项目融资已落地1.4万亿，房企单月发债成本创新低 (2024年8月)

企业｜房企销售投资在较低水平，偿债去库存仍是主要工作（2024年8月）

专题

2024年上半年房企盈利能力报告——盈利难成普遍现象，72%房企计提存货跌价准备

2024年上半年房企存货管理专题——典型房企现房库存占比再创新高

2024上半年房企偿债能力报告：流动性风险蔓延，近7成房企现金短债比低于1

本文版权归克而瑞研究中心所有未经授权请勿转载

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合

CricBigData

克而瑞BigDate是隶属于克而瑞业务板块下的公众号

最新文章

行业透视｜百家企业入局代建，细分领域积极探索

行业透视｜房企压缩销售费用，分销及代理费用占比上升至51.9%

市场分析|三季度市场稳健运行，新政刺激下市场企稳迹象凸显

2024年1-9月常熟楼市销售TOP10出炉，这些房企和楼盘领跑！

快评｜十·一北广深等新房认购增42%、二手成交同比倍增

行业透视｜合伙人机制能否让企业在代建赛道中“突围”？

总结与展望 | 2024年三季度中国房地产行业总结与展望（下篇）

总结与展望 | 2024年三季度中国房地产行业总结与展望（上篇）

总结与展望 | 2024年三季度中国房地产行业总结与展望（中篇）

行业透视｜地产开发主业下行，哪些房企第二曲线已经形成？

行业透视｜土地出让金大跳水，各地财政依赖度如何变化？

快评｜9·24国新会六大涉房新政对楼市影响解析

演讲实录 | 克而瑞CEO张燕：《2024年保值力测评研究》报告

专题 | 2024上半年房企偿债能力报告：流动性风险蔓延，近7成房企现金短债比低于1

重磅消息！美联储降息50个基点！对楼市有哪些影响？

2024年8月全国住宅产品月报

克而瑞顺利协办黑龙江城市更新及房地产项目洽谈推介会

法拍房月报｜8月法拍房规模明显下滑，但成交率创下年内新高（2024年8月）

行业透视｜无锡跨市“以旧换新”之成效能否推广借鉴?

三批次土地挂牌！“低容、低密、品质住区”成土拍关键词！

行业透视｜7-8月销售淡季，哪些项目在逆势热销？

中报点评18｜华发股份：销售排名位列TOP11，持续巩固“1+3”格局

专题回顾 | 典型城市房地产政务环境研究

行业透视｜精准供地之下，哪些地块还在流拍？

行业透视｜8月56城政策优化、收储加速落地，9月仍需新政护航

佳兆业集团清盘呈请聆讯延期至2025年3月31日；广州越秀区广州大道中地块即将出让 | 2024-9-5

上海新房价格8月环比涨10.9%；苏州相城区2宗宅地挂牌出让 | 2024-9-4

行业透视｜上海、西安新房房价逆势上涨原因几何？

2024年1-8月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜

行业透视｜探秘上海豪宅“新战场”：热度爆棚的法拍豪宅

城市产品力 | 上海外环内新房正在加速抛弃刚需？

不吹不黑，现在该如何看待平江新城的楼市行情？

行业透视｜沪深等多地优化套型和计容规定之政策取向及影响如何？

专题 | 典型城市房地产政务环境研究

专题 | 精简与聚焦，房企自救之路

干货丨行业大咖齐聚上海，他们这样解读物业最新发展！

行业透视｜热点一二线城市核心区楼盘也卖不动了？

2022年中国物业服务企业管理规模榜TOP100 | 年度盘点②

行业透视｜8月LPR不变，广州苏州等首套利率已跌破3%

CRIC AI今日上线！3分钟视频看懂完整操作方法

CRIC AI明日上线，克而瑞首个不动产AI应用产品重磅面世

克而瑞董事长丁祖昱率企业代表团调研黑龙江房地产市场

全国大宗挂牌市场观察 | B级资产再现成交实体企业抄底不断，酒店REITs落地在即

房企持续出售优质资产“回血”

克而瑞与钉钉合作签约，共同打造不动产AI大模型平台

资本月报 | 单月融资规模创年内新高，中交地产完成配股融资 (2024年7月)

时隔8年，全国新“地王”诞生

行业透视｜预计8月供应环降7%以主城改善为主，去化率或延续低位

企业月报｜百强房企销售环比下降，头部房企投融资有所上升（2024年7月）

行业透视｜《新型城镇化五年行动计划》哪些关乎房地产？

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉