文/ 克而瑞产品力研究中心
近日，上海正式出台文件优化商品住房用地套型供应结构：
综合来看，此次上海新政出台之后的影响：
对上海新房市场：
1、中环内将会有更多大户型产品，新房进一步豪宅化
2、中外环间产品尺度和舒适性会有明显改善，但总价门槛进一步提升
3、新房品质提升，刺激存量房业主改善需求，打通市场置换链
对房企产品打造：
1、房企在产品配比和中小户型面积尺度的选择上有更大的自由度
2、户型配比更加平滑、差距拉低，社区圈层更一致，有利于产品定位
3、大户型配比可以做高产品的得房率和梯户比，提升产品品质
三房、大户型产品是成交主力
优化套型结构迎合改善需求
当前上海楼市新房市场的需求端以改善客群占绝对主流。
CRIC数据显示，从今年1-7月上海商品住宅的成交结构也可以看出，三房产品成交占比接近七成，100-120㎡的大户型产品是市场成交的主力，120㎡以上各面积段产品的成交比重较2023年也都呈增长趋势。
具体从上海市场的现状来看，截至2023年末，上海城镇居民人均住房建筑面积已达到37.51㎡。按三口之家或是多子女家庭的住房需求计算，之前90-100㎡的中小套型住房标准已无法满足，也不利于打造高品质的三房产品。
因此，提高中小套型住房建筑面积标准，改善新建住房品质势在必行，以迎合市场的改善型需求。
值得注意的是，此次出台的文件针对上海不同环线，差异化地优化供应结构。
①中环内打造更多大户型产品，未来新房将进一步豪宅化。具体来看，在中环以内鼓励打造更多的大面积大户型产品，满足城市核心区域各个板块内的高改置换需求。
中小套型住宅面积放宽、比例调低之后，房企在中环内可以打造更纯粹的高品质住宅，会有更多120㎡以上大户型产品的供应。
而随着限价和套型尺度的放宽，单价和总价区间也会进一步提升，直观的感受就是未来中环内的新房将进一步豪宅化。
中外环间的新出让商品住房则仍以保障刚改需求落地，中小套型住房比例不低于70%。在新规中，中外环间是中小户型比重最大的区域，也更符合目前刚改客群的主要购房选择。
面积标准放宽后，相信会有更多110-120㎡的三房产品出现，而之前89㎡两房和99㎡小三房产品面积有限、户型尺度过于紧凑，造成舒适度不足，供应势必将减少。
值得注意的是，在面积放宽、产品尺度提升后，总价也会有近百万级的提升。
在目前的市场形势下，基于刚改客群的购买力和板块需求承载能力出发，房企在自由度提升的同时，仍需科学地做好产品配比优化。
③外环外为低密住房供应创造条件，缓解产品同质化。外环外其他区域中小套型住房比例低至50%，以辐射区域内改善置换需求为主，同时也为未来城郊低密住房供应创造条件，缓解产品同质化的趋势。
政策引导新房供应
供应端仍预留了统筹优化空间
值得注意的是，新政中提及“对拟规划用作商品住房的地块按照建筑面积总量不变原则，统筹中小套型商品住房；新出让的商品住房地块在一定时间内做好项目统筹平衡”。
允许各区根据地块实际情况，在区域内统筹调整，在供应端预留了一定的优化空间。保障部分核心地段的优质地块，可以打造出更纯粹的产品。如近期绿城在徐汇滨江的地王没有限制中小套型比例，静安曹家渡和灵石社区地块的中小套型比例也仅为40%。
产品打造自由度提升
房企仍需因地制宜优化产品配比
综合来看，此次新政的出台在房企产品配比和户型尺度的选择上，给予了更大的自由度。
一方面，大户型产品配比的提升可以在一定程度上做高得房率和梯户比，有效提升产品品质。
另一方面，对中环内核心地段优质地块的豪宅产品而言，户型配比可以更加平滑、社区圈层更一致，有利于房企打造更纯粹的高品质产品。
而针对中外环间的地块，在目前的市场形势下，房企仍需科学研判区域内刚改客群的购买力，做好产品配比优化与总价之间的平衡。
撰稿｜贡显扬 排版｜鸟姐
