行业透视|8月56城政策优化、收储加速落地,9月仍需新政护航

文摘   2024-09-05 16:30   上海  
导语

8月供给端政策优化调整而需求端政策刺激力度不大。9月房地产政策端仍有发力空间。

  文 / 杨科伟、李诗昀


8月,中央及地方分别出台了哪些房地产政策?政策取向和影响如何?“金九银十”将至,后续政策端是否还有发力空间?


01

56个城市购房政策优化
重庆解除城区限售、长蓉渝放宽套数认定



8月,56个城市67次放松房地产政策,频次环比上月略有下降。本月需求端政策新意不多、力度和影响有限,相对重磅的是重庆中心城区解除现售,成都、长沙、重庆等放宽限贷套数认定,广州、厦门买房可享户籍待遇。

具体来说,需求端政策内容主要包括几方面:其一,定安放松限购,专科以上高校就读学生科购买1套,非户籍但在海南实际居住满183天的可以享受本地居民待遇。其二,成都、长沙等15城放松限贷,例如长沙将信贷套数认定范围缩小到区县一级,成都在此基础上还将在套数认定时核减已挂牌房源。其三,信阳、白银等5城放松限价,信阳明确不再对新建商品住房销售价格进行指导,开发企业按照市场供求自主定价进行销售。其四,重庆取消限售,中心城区取得《不动产权证书》后即可上市交易。其五,广州、贵阳等38城放松公积金贷款,广州允许可申请提取本人及其配偶名下住房公积金支付购房首付款,贵阳住房公积金最高贷款额度提高至80万元。其六,唐山、阜阳等19城发布购房补贴,比如唐山对购买144平以下新房补贴总价的1%,60岁以上老人等群体购房补贴1.5%。其七,厦门、广州等3城放松落户,广州买房享花都“准户口”待遇。


02

供给端调整:上海优化套型面积
7城出台计容新规满足“住好房”改善需求



与需求端政策频次下降、新意不多形成对比,近期供给端政策调整密集频率有所增加,上海放开了执行十几年的70/90政策更是引发市场广泛关注。

上海优化宅地套型供应结构,放开70/90套型限制。8月27日,上海正式发文优化新出让商品住房用地套型供应结构,将多层、小高层、高层中小套住宅面积上限分别调整为100平方米、110平方米、120平方米(往年分别为90、95、100平),中小套型占比最低要求调整为中外环间70%、中环内及新城和南北转型重点区域60%、外环外50%(往年为60%-80%)。“70/90”政策是2006年建设部为了调控住房结构出台的政策,规定套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。

乌鲁木齐、漳州、邵阳、六安、宁乡、吉安、定安等城市出台计容新规。其中,乌鲁木齐明确生态庭院、空中共享平台不计入容积率及住房产权面积,黄山推广首层架空层用于公共服务空间设置,提高住宅阳台等半开敞空间比例,推动在城郊开发低密度、高品质住宅产品,优化飘窗、阳台和设备平台设置要求。漳州在城市郊区等不具备公共交通条件但景观、区位等条件较好的区域或受限高管控区域,优化规划用地指标,停止执行住宅项目容积率不得低于1.0的供地标准。邵阳对架空层、配套公共服务设施、公共适老设施、绿化平台和开敞式公共活动平台等不计容积率。六安推进立体生态住宅、低密住宅供给,优化建筑密度、阳台、层高等规划管控要求。

取消70/90、计容新规共同指向提升住宅品质、满足改善性需求这一目标。受此影响,未来新房面积大型化、产品改善化的趋势将更加明显,纯刚需类产品市场份额将持续收缩,低密及大户型的改善性产品将成为新房市场成交主导,另一方面,通过减少公共空间、半开敞空间等计容比例,产品得房率有望提升,购房者也将从中受益。


03

地方收储加速落地
深长沈兰等9城发布房源征集公告
福州已收储9501套



8月,地方收储存量住房用作保障性住房进入落地期,萍乡、信阳、九江、六安、凉山、吉安泰和县等6城发文支持,深圳、长沙、沈阳、贵阳、兰州、德州、商丘、肇庆、宜春等9城发布房源征集公告,明确了参与征集的商品房需满足的条件。要求主要集中在区位、房源资质、套型面积、房源形态、配套设施、收储价格等几方面。

落地情况方面,作为全国首批租赁住房8个试点城市之一,截至目前,福州市已累计收购9501套商品房用作保障性租赁住房,预计明年全部推出,福州中心城区首批149套改建保障性租赁住房将于下月月底面向社会配租,既有45平方米-60平方米适合单人居住的户型,也有90平方米-100平方米以上可满足一家人居住的户型,位置集中在工业产业园区、学校、医院附近以及交通便利区域。



04

住建部订立396万套交付目标
“白名单”已审批1.4万亿,房屋养老金试点开启



8月,中央层面并未出台重磅房地产政策,值得关注的是住建部在国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上的表态,主要涉及保交房、保障性住房、城镇化、发展新模式等几方面。

保交房方面,订立年底前396万套交付目标,白名单审批金额1.4万亿。住建部副部长董建国表示,充分发挥城市房地产融资协调机制作用,目前商业银行已经按照审批程序通过了“白名单”项目5300多个,审批贷款金额近1.4万亿元,这些资金正在按照项目的工程进度陆续发放到位。住建部会同金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”,全面排查在建已售未交付的商品住房项目,锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房,作为保交房攻坚战的目标任务。

保障性住房方面,前7月已筹集235万套,投资4400多亿。住建部披露,今年前7个月,全国保障性住房和城中村改造安置住房已经开工和筹集235万套(间),完成投资4400多亿元。未来要从抓规划编制、抓制度完善、抓项目建设、抓“好房子”样板四方面入手,落实好加大保障性住房的建设和供给任务目标。要加强项目的谋划和储备,做好明后年项目的前期工作,形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的项目滚动推进机制。

城镇化方面,人均住房面积已超40平,城镇化率超66%。住建部部长倪虹透露,截至2023年年底,我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米,我国城市建成区面积达到6.4万平方公里,常住人口城镇化率达到66.16%,超过9.3亿人生活在城镇,累计改造城镇老旧小区超过25万个,惠及4400多万户、约1.1亿人。

新模式方面,22城开启房屋养老金试点。住房城乡建设部副部长董建国在阐释房地产发展新模式时提到,研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度,构建全生命周期房屋安全管理长效机制,目前,上海等22个城市正在试点,房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了,试点的重点是政府把公共账户建立起来。

房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成,个人账户是业主交存的住宅专项维修资金,交存按现行规定执行。公共账户资金来源包括土地出让金、地方财政、老旧小区改造资金等,由政府负责建立,并实行统筹管理,不需要居民额外缴费,不会增加个人负担。房屋养老金主要用于房屋的体检、保险、维修三方面。其中,个人账户资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,并遵循现有的专项维修资金管理规定,公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出。




综上所述,8月中央开启房屋养老金试点,地方存量房收储迎来进展,供给端政策优化调整而需求端政策刺激力度不大。我们认为,9月房地产政策端仍有发力空间,一方面是因为“930”等关键政策节点将至,近期市场也有存量房贷利率将迎来进一步调整等的传闻,另一方面,8月新房、二手房市场活跃度下降,“金九银十”更需要政策保驾护航。


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