【房产政策】卡尔加里土改-住宅重新分区计划（Residential Rezoning Plan）解读-补充修订版

也可以扫描下边的二维码，加我微信：

【知识点】Zoning，中文称做分区制，是城市规划非常重要的一个部分。分区的主要目的就是为了将不适合在一起的建筑类型进行规划分割，优化城市基础建设与规划。例如，没有哪个城市居民对在居民区中间出现一个工厂而感到高兴，同时对城市基本建设也提出了挑战。

分区制更是一种许可证申请系统，防止新的建筑开发对现有的居民区或者商业区的使用造成损害和影响。分区制通常由市一级的政府进行直接控制，即便分区规划策略可能有更高层的政府部门制定。

分区制规范限定在某一个特定的土地上能开发的建筑类型（居民房，工业用房，商业用房，农业用房），建筑密度（单个居民房，或者是高密度的居民公寓楼），高度，最大的建筑占用面积，还有建筑物在该土地上的位置，以及绿地规划，道路规划以及停车要求。

一、提案的背景    

随着卡尔加里的发展，卡尔加里的住房负担能力成为了阿尔伯塔省、卡尔加里市和卡尔加里人最关心的问题，随着大批新移民以及省际移民的到来，此担忧将继续加剧。

省政府的预测显示，到2046年，阿省的人口有望达到640万，比2021年的人口增加200万。

这可能意味着每年卡尔加里都会增加数万名新居民，其中大部分将是新移民和来自其他省份的移民。

        

 

卡尔加里正在经历住房危机。五分之一的卡尔加里家庭负担不起他们当前的居住费用。这意味着超过84,600个家庭的住房开支超过了他们收入的30%。为此，卡城市政府已批准未来7年的住房规划-House is Here, The City of Calgary's Housing Stratedy 2024-2030，以应对这一危机。

解决住房供应不足的方法除了建新社区，还有就是增加现有老社区的密度，在老社区中提供更多负担得起的住房，包括除独立屋外的更多的公寓、联排别墅和复式公寓。例如交通节点附近的密集住宅开发、市中心办公楼向住宅的转变，以及其 50/50增长战略（卡尔加里城市规划师预计从2009年到2069年，卡尔加里人口将增长130万，该战略的目标是到2069年实现现有社区容纳人口增长50%，新增社区容纳人口增长50%。)

而要实现增加现有社区居住密度的目的，必须对现有的分区-土地用途进行变更，以允许建更多除独立屋之外更高密度的房屋，比如联排。

根据市政府网站的公示，全市范围的土地重新分区将为在社区内建更多样化的住房铺平道路，通过增加供应来为卡尔加里市民提供更多住房选择，提高住房可负担性，使他们能够在心仪的社区中找到既符合需求又负担得起的住房。计划的实施将减少卡城可持续增长的障碍，并与我们的市政发展计划（House is Here和50/50发展战略）保持一致。有助于实现市政府在新社区和既有区域之间实现平衡增长的目标。

关于50/50发展战略，请参考：

【卡城房市漫谈】未来10年将影响卡尔加里房地产的10件事

采取类似做法的其它城市正在看到积极的影响。排他性的分区制度人为地推高了住房价格——新西兰奥克兰最近的分区变更就证明了这一点。在奥克兰的重新分区（与R-CG类似的区域）后的头几年内，该市建造的住房激增，与新西兰其他城市相比，建造的住房数量翻了一番。这进一步导致租金稳定下来，与其他城市相比显著降低。

美国明尼阿波利斯自从改变其分区（与此处提议的类似）以来，也比其他美国中西部城市建造了更多的住房。在其分区变更后的5年里，明尼阿波利斯的租金相对于通货膨胀出现下降，与其他主要中西部城市相比，租金几乎低了20%。

加拿大的多伦多和温哥华也在这两年相继推出了类似政策，

不过由于多伦多和温哥华推行政策的时间过晚，房屋供应不足问题已积重难返，短期内仍看不到解决这长期受诟病问题的希望，而卡尔加里在这个时候推出这个政策，是希望这座城市能够在许多其他城市失败的地方取得成功，“我们有这个难得的机会来把它做对”。 

简而言之，卡尔加里需要更多的住房，而全市范围的重新分区能够帮助解决这个问题，

二、住宅重新分区（Residential Rezoning Plan）的具体内容    

3. 重新分区为 H-GO：政府将建议将已在三个批准的区域规划中确定为合适的地块更改为 H-GO。受影响的三个区域是：

• North Hill 社区群             
• Westbrook 社区群            
• Heritage 社区群

其中R-C1L、R-C1、R-C1N、R-C2、R-1（s）、R-1N和R-2是只允许建独栋、两栋或双拼式住宅的低密度住宅区的地块，这是卡尔加里目前社区里最常见的分区。这种类型的分区还允许在获得适当许可的情况下建造次级“套房”（Secondary Suite）。

而R-CG是Residential Contextual Grade-Oriented Infill District，R-G是Residential – Low Density Mixed Housing District，这是土地使用法规中的两个比较现代的分区，都允许包括独立式住宅、半独立式住宅和排屋在内的一系列低密度住宅。它们之间的主要区别在于，R-CG区域用于已建立的社区，并包含背景规则（R-CG中的“C”-Contextual原来意思是根据上下文，通常指的是确保新开发项目与周围社区的规模、设计和整体美感相协调的背景规则），以确保新建建筑物适应社区和街道现有住宅的环境。由于R-G用于由开发商设计的新建、正在开发中的社区，因此不需要背景规则，也是由于这个原因，R-G分区允许的建筑最高高度是12米，而不是R-CG的11米。

目前，已划为 R-CG 区的地块集中在 Bowness/Montgomery Main Streets、17th Ave Main Street 以及 Westbrook 和 Banff Trail 轻轨站周围。

R-CG 地块在典型的 50 英尺地块上最多可以有四个单元，每个单元有可能有一个次级“套房“（Secondary Suite，子分区类型 R-CGex“排除”套房）。

原来的R-CG分区只允许处在街角的地块（Corner Lot)可建四套联排别墅。这些房屋可以全部排成一排，也可以有前后单元。市政府最近（2022年10月5日通过）修改了该土地用途（分区），将联排别墅作为一项自由裁量用途（directionary use），并改变单元的排列方式，比如如下图所示的前后单元，这样不但街角地块，其它街区中段地块也可以建4个单元的联排别墅。如果有适当的许可，也可以允许建造地下室套房。    

【知识点】"Infill"（填充开发）是城市规划和房地产开发中的一个术语，指的是在已经开发的城市区域内，利用未被充分利用的土地（如空地、停车场、过时的商业设施）进行新的建设项目。这种开发模式通常发生在城市中心或成熟社区，目的是增加住房供应、提高土地利用效率、促进社区再生和可持续发展。

填充开发的项目可以包括单户住宅、多户住宅、商业空间或公共设施等多种形式，旨在与现有的社区结构和环境相融合。通过填充开发，城市可以在不扩张城市边界的情况下，有效利用现有的基础设施和服务，同时减少对未开发土地的需求，支持更紧凑、多样化和可步行的社区构建。

2.H-GO 是什么？  

H-GO（Housing-Grade Oriented）是新的住宅土地分区 ，于 2022 年 10 月 5 日获得市政府批准，并于 2023 年 1 月 2 日生效。这个分区允许比R-CG密度更大，可建造联排别墅式住房，它允许一些单元堆叠，但仍保持所有住宅均设有直接地面通道（即非无公寓形式）。这些房屋可能比联排别墅更高并且拥有更多单元。如下图，在一个地块可以建8个单元（每栋建筑有4个堆叠单元）

新的 H-GO 分区可以建在中心城或内城（下图红色区域轮廓）并且位于：

•距离主街或活动中心200m ，

•距轻轨站台600m ，

•距离BRT车站400m ，或

•距离主要交通网络200m 。    

上述位置标准不是法律，而是市议会在决定是否批准将土地用途变更（重新分区）为 H-GO 时要考虑的因素。市议会在关于土地用途变更（重新分区）的公开听证会后做出决定。

已在三个批准的地方区域规划中被认定为适合H-GO（住宅-面向地面）的地块将被（根据土地使用法中的标准）提议进行重新分区为H-GO。这三个已批准的区域是：

Heritage Communities (Area 31) – 主要包括以下社区：Eagle Ridge, Kelvin Grove, Kingsland, Fairview, Haysboro, Acadia, Southwood, Willow Park, Maple Ridge and Chinook Park.

Westbrook Communities (Area 10) – 主要包括以下社区：Wildwood, Spruce Cliff, Westgate, Rosscarrock, Shaganappi, Glendale, Killarney/ Glengarry, Glenbrook and the portions of Upper Scarboro/Sunalta West and Richmond that are west of Crowchild Trail.

North Hill Communities (Area 5) – 主要包括以下社区：Highland Park, Mount Pleasant, Tuxedo Park, Winston Heights-Mountview, Crescent Heights, Renfrew, Rosedale, Capitol Hill, and Thorncliffe Greenview (south of McKnight Blvd.).

3.R-CG 与 H-GO区别  

重要的是要注意两个相似分区的差异。在H-GO分区的地区，您可以建造更高的12m联排别墅并堆叠它们，而在R-CG分区，联排别墅必须是11m并且不允许堆叠。    

另外，R-CG的建筑密度仍是每公顷最多75个单元-75 units per hectare。而H-GO的密度可达到容积率为1.5-1.5 Floor Area Ratio。

【知识点】

Floor Area Ratio (FAR)，中文翻译为“建筑面积比率”或“容积率”，是城市规划和建筑设计中常用的一个概念。它用于衡量一个建筑项目的总建筑面积与其所在地块面积的比例。FAR是控制建筑密度和规模的重要工具，对于确保城市的有序发展和合理利用土地资源具有重要意义。

计算公式为： 

FAR=总建筑面积地块面积

例如，如果一个占地1000平方米的地块上有一个总建筑面积为2000平方米的建筑，则该建筑的FAR为2.0。这意味着建筑的总面积是其占地面积的两倍。

容积率的限制通常在城市规划法规中规定，以控制建筑的高度、体量和与周围环境的协调性，同时也考虑到了光照、通风和居住舒适度等因素。不同的地区和用途的地块可能会有不同的FAR要求，以满足特定的规划目标和社区需要。

   

三、关于土地分区改革的一些疑问

（一）如果市议会通过了该土改，意味着什么？

• 在我们的社区建造各种类型的住宅将会变得更加简单和合法。这包括独立式住宅、半独立式住宅、排屋(row houses)和联排别墅(townhouses)。

• 目前只允许建造独立屋或双拼的物业将被重新分区为R-CG、R-G或H-GO。

• 提议的（重）开发项目仍然需要经过开发许可（development permit）和审批过程。在这个过程中，开发的所有方面将被详细审查。

（二）如果市议会通过了该土改，不意味着什么？

重新分区并不意味着：

• 物业所有者将被禁止用新的独立屋替换现有住宅。现有的独立屋也不会被拆除。

• 移除独立屋或仅支持排屋开发。重新分区将增加住房选项。其目的是满足卡尔加里人对于拥有前门在地面的住宅（非公寓）的需求。

• 取消开发许可流程。土地所有者将需要申请（重）开发（development permit）和建筑许可（building permit）。这是为了确保提议的新住宅与周围社区保持兼容。

• 在今天独立屋所在的地块上可以建造公寓楼。

（三）重新开发会在哪里进行？每个社区吗？

并非所有社区都会经历R-CG或R-G类型的重建，许多较新的社区在未来15-20年内不太可能经历此类重建。影响重建可能性的几个因素包括：

• 土地价值、现有住宅的年龄和状况

• 位置

• 地块形状

• 巷道通道

随着2016年在新建社区引入R-G区（R-G与R-CG非常相似，除了背景规则），我们在新建社区的大多数申请都在使用R-G分区。这个分区为开发商提供了更多的灵活性，使他们能够根据当前市场趋势调整其开发形式，而无需重新分区。在R-G分区下仍有大量独立屋正在建造。R-CG在已开发地区的应用可能会产生相同的效果，允许开发商创建一系列响应市场的住宅类型。

（四）R-CG作为住宅的基础分区区域将如何影响开发申请的时间表？

重新分区将简化物业所有者如果想在其土地上建造住宅必须遵循的流程，消除了单个的和耗时的重新分区的申请。开发和建筑许可仍然是必需的。正是这两种许可确保新建筑符合高度、占地面积、退后距离（setback-建筑物与其所在地块边界之间的最小距离）和绿化的规则，以及房屋从健康和安全的角度是可靠的。

（五）新住房供应与住房可负担性之间有什么关系？此外，这些新房屋昂贵，它们如何能够有助于提高住房可负担性呢？研究表明，增加新住房能够改善卡尔加里人的住房可负担性。即使新住房价格昂贵，增加更多的住房意味着有更少的人需要相互竞争来寻找符合他们需求和预算的住房。

允许多种住房类型可以为卡尔加里人节省资金，因为更多的选择意味着家庭只需为其生活方式所需的住房支付。在一个地区增加新住房可以降低附近的租金，因为较旧的住房需要更具竞争力的定价才能吸引家庭。

（六）我们不能仅仅通过建新社区来解决可负担性问题吗？为什么我们需要重建老社区？

新社区在提供供应和可负担性方面扮演了重要角色。尽管如此，由于老社区配套包括交通、教育、娱乐、医疗等更完善，对于老社区的住宅的需求非常高。在老社区中限制不同类型的住房的开发，将导致需求超过供应，并进一步增加租金和价格，降低可负担性。为人们提供更多符合其需求的住房类型的选择，包括接近就业和便利设施的地点，可以通过减少交通距离和增加交通选择来减少排放。随着我们一生中住房需求的变化，拥有更多的住房选项还为卡尔加里人提供了在同一个社区生活和停留的机会，靠近朋友、家人和我们熟悉和享受的事物。

（七）重新分区并将基础住宅区设为R-CG的决定是否受到了联邦政府/计划/资金的影响？

加拿大和美国的城市正面临住房危机，主要是因为高需求和低供应。限制更小、更经济的住房的城市分区法规是市场供应端的关键限制之一。北美许多城市正在改变他们的分区法规，以允许更多的住房选择，而与任何联邦资金无关。

在联邦政府就住房加速基金（HAF）的决定传达给卡尔加里市之前，以及在签署协议之前，“House is Here, The City of Calgary's Housing Stratedy 2024-2030”已包含了提议的重新分区。

市议会将在2024年4月22日的市议会公听会上决定是否继续进行重新分区。如果市议会不批准提议的重新分区，第四次HAF资金预支可能会受到影响。然而，联邦住房部长弗雷泽在9月份给市长贡德克和市议会成员的信函中确实强调了采取此行动以帮助创造更多供应的重要性。

除了提议的重新分区外，市政府的行动计划还包括其他举措，如在市中心提供更多住房、投资于以交通为导向的开发、建设包容性和公平的住房计划，以及激励合法的次级套房。

四、R-CG 分区提案：住房解决方案还是灾难的根源？    

在一个正面临可负担住房短缺挑战的城市中，提出（R-CG）土地分区是一个可能的解决方案。然而，进一步审视会发现一些令人担忧的地方，使人怀疑这种分区是否真的如其声称的那样是万能的。R-CG分区面临着各种批评，包括忽视社区设计契约（design covenants）、宽松的法规执行、高昂的新房定价，以及在基础设施不足的地区进行可疑的高密度布局。

Mike Robinson 是卡尔加里的一位企业家、开发顾问和施工经理，拥有30年的行业经验。他提出质疑：

R-CG 分区提案最令人担忧的方面之一是它没有有效地直接解决经济适用房问题。他们在Erlton社区的经历是拆除现有的低收入住房，转而建造多户豪华住宅。单位面积从 60 万加元到超过 100 万加元不等，显然这些房产迎合了较高收入阶层的需求。

卡城市政府支持这些超规格、高回报的开发项目，因为这意味着为市政府带来更多资金，这里存在利益冲突。事实上，建筑许可费与建筑成本挂钩，因此开发成本越高，市政府赚到的钱就越多。通过增加建筑成本，并最终提高房产价值，该市还可以在未来几年通过征收房产税的方式从过度建设的开发中受益。对于被吹捧为解决负担能力问题的分区指定，R-CG 分区似乎会加剧而不是缓解问题。

另一个重大问题是高密度填充（infill）项目的批准不符合现有章程（bylaws），特别是有关最大高度限制的规定。在Erlton社区，我们有批准开发项目超过附例中允许的最大高度的历史，当被问及时，市政府回应说他们“喜欢”这些设计。如果现有法规没有得到一致遵守，我们怎么能相信新的分区会有什么不同呢？这种不一致削弱了人们对市政府确保公平和公正发展能力的信任。    

上图是迈克·罗宾逊提到的Erlton填充项目的一个例子，这个例子展示了卡尔加里市忽视了建筑投影和俯视问题

除了放宽章程之外，Erlton社区还因市政府明显无视社区设计契约而苦苦挣扎。这些契约的制定是为了保护现有社区的特征和完整性。不幸的是，城市规划者似乎对这些问题视而不见，导致了诸如遮蔽和俯瞰邻居等问题。这种“监视”可能会对现有居民的生活质量产生不利影响，并引发人们对该市保护卡尔加里社区独特特征的承诺的质疑。

【知识点】

Design covenant（设计契约）是一种法律协议，通常在土地所有者、开发商和/或社区组织之间签订，用以确保特定土地开发或建筑项目遵循既定的设计标准和指导原则。设计契约可能规定了关于建筑的外观、材料、色彩、景观设计以及环境保护措施等方面的详细要求，旨在维护社区的美观、保证建筑质量，以及促进和谐的社区环境。

设计契约通过确保开发项目在美学和功能性方面符合特定标准，帮助保持或提升一个地区的整体价值和吸引力。这种契约是对土地使用的一种额外控制手段，补充了官方的分区法规和建筑规范，有助于实现开发商和社区之间在项目设计方面的共同愿景。

也许 R-CG 提案中最令人担忧的方面之一是允许在不具备这种增长能力的地区进行高密度开发。这包括下水道和供水管线容量不足的地区，以及不适合增加交通的狭窄街道。这不仅对现有基础设施造成过度压力，而且对居民构成潜在危险。在一个为两个厕所、两个水槽和一台洗衣机设计的住宅用地上，容量高达八倍的多户住宅开发无疑会使整个社区的下水道、供水和电力系统超载。在这方面缺乏远见引发了人们对卡尔加里市政规划优先事项产生质疑。

虽然引入 R-CG 分区指定的目的是解决卡尔加里经济适用房短缺的问题，但它似乎受到许多问题的困扰。对社区设计契约的漠视、不一致的执法、难以承受的定价、超出基础设施承载力的可疑的高密度布局以及围绕建筑许可证费用的利益冲突，都给其有效性蒙上了一层怀疑的阴影。如果卡尔加里市真正致力于解决住房危机，就必须解决这些问题，并确保任何新的分区措施都符合所有居民的最佳利益，而不仅仅是少数人的利益。

版权声明：【除原创作品外，本公众号所使用的文章、图片、视频及音乐收集整理于网络，其版权属于相关权利人所有，只为方便卡城华人，如存在不当使用的情况，敬请相关权利人随时与我们联系及时处理。】

如果觉得文章有帮助，把它分享出去，帮助更多的人，

请扫描下边的二维码，加我微信：
 

也请点击或者扫描下边的二维码，关注我的公众号：）

有关房地产或者卡尔加里生活方面的问题，可以打电话或者加我微信，知无不言，言无不尽：）

点击原文，可以转到我的网站，上边有更多的资讯，欢迎光临。