一、禁售登记的主体及对象
（一）主体
任何有权就土地的抵押、租赁或押记进行登记的个人或法人团体（corporate body）均可提交该类型的警示登记；非法人组织（unincorporated bodies）必须由其受托人亲自以个人名义提交登记，而商业合作伙伴（business associates）或公司（firms）则必须由该商业合作伙伴或公司的所有个体成员以其个人身份提交。受托人提交登记时，文件中可以写明“允许将受托人作为……的受托人或以……名义经营的公司成员身份。”
具有法定权力的某些人，如登记官、土地部长等可以提交禁售登记；未成年人可以提交禁售登记，但如果在未成年人成年之前需要撤销禁售登记，则需要获取法院命令。
（二）对象
通常来说，上述主体可对该条项下涉及已受该法管辖的2种类型的土地1）永久产权土地（Freehold Land），即私人所有土地；2）公有土地（Crown Land）提交禁售登记。但针对公有土地提交的登记仅限于《土地管理法》（Land Administration Act 1997）第20条[2]中规定的2种情形：1）已登记的权益或依据《土地管理法》第18条[3]经土地部长批准但尚未登记的权益；2）根据管理令（management order）或归属/确权（vesting）设定而产生的未登记权益。
一般情况下，境外清收过程中的债务人所持有的土地属于私人所有土地，且受《土地转让法》管辖。当然，具体的房产归属及类型仍需先进行产权查询。
二、流程
登记官在收到禁售登记后，需将该登记通知给申请登记为产权所有者的人，或者通知产权所有人，其产权受到登记的影响，或者通知依据第133条[4]登记的任何财产（扣押和出售）命令中提到的判决债权人，因该债权人往往享有案涉土地的权益。如产权受到影响的人认为有必要，其可要求禁售登记人到法院解释为何不应撤销该登记，法院在听取禁售登记人的解释后，会作出相应命令。
三、时效
（一）14天
该14天的时效适用于一般情况，除涉及由遗嘱（will）或财产安排（settlement）下的受益人提交的禁售登记，或登记官根据专员（Commissioner）的指示提交的禁售登记，否则，针对产权所有人提交的每一项登记，在自通知登记人该产权所有人已申请转让或其他交易登记之日起14天（若在此期间未撤回相关申请）后，该登记将被视为对涉及转让或其他交易的土地不再具有效力。
通常，不得由同一人针对同一产权或权益续签登记。但如果在上述14天期限届满前或根据任何命令规定的任何期限届满前，登记人或其代理人可向法院提供一定的担保，例如，提供足以赔偿因延迟处理财产而可能遭受的任何损失的承诺、担保或在法庭上暂缴一定数量的金钱，法官可以指示登记官延迟登记任何涉及土地、租赁、抵押或权益的交易，直至法院出具的命令中指定的进一步期限届满，或法院作出其他认为公正的命令。
（二）21天
该21天的适用前提是禁售登记人所提交的登记不符合以下情况：
1.根据《土地转让法》第30条，针对登记官（Registrar）发布的计划将某块土地纳入到《土地转让法》管辖的公告（Advertisement）而提起的禁止将该土地纳入管辖的登记。
这一纳入过程意味着，将土地从一般法（General Law）系统[5]转换为托伦斯系统（Torrens System）[6]，使得以遵循该法案规定的方式对该土地进行转让和管理。
2.根据《土地转让法》第176条[7]，反对更正产权证边界及面积申请。
3.根据第223A条[8]，反对专员（Commissioner）批准通过根据《土地转让法》进行的土地占有/所有权申请。
4.依据遗嘱以及财产分配安排提交的；
5.依据法院的命令提交的；
6.登记官根据专员指示提交的；
7.依据其他法律提交的，即并非依据《土地转让法》；
8.依据任何联邦法律提交的；
9.由土地部长（the Minister for Lands）本人，由他人代表土地部长，或经土地部长同意提交的；
除上述情况外，禁售登记人登记成功后，产权所有人可以向Landgate申请向禁售登记人发出通知，要求其在21天内采取以下行动，否则禁售登记失效：
(1) 从最高法院获得延长禁售登记有效期的命令，可以是：
1) 延长到法院指定的特定期限；或者
2) 直到法院做出进一步的命令；
(2) 向登记官提交法院命令的副本。
Landgate会在5天内审核产权所有人的申请，之后向禁售登记人发出通知，禁售登记人如需维持该禁售登记，则需要在21天内采取上述行动，否则该禁售登记失效。
四、可主张禁售登记的具体土地权益类型
西澳大利亚法律从宏观方面规定了较多禁售登记的种类，但具体因为什么权益而提起禁售登记并没有具体规范。提起禁售登记的原因很多且复杂，并多以法院的判决为基础。因此，法院做出的新判决在不断地扩展、修改并丰富在登记册上保留禁售登记的理由。
另外，尽管所主张的权益基础尚未有判例支持，但依然可以在程序正确、符合形式要求并明确主张权益的情况下进行禁售登记。之后，将由法院来确定登记人是否对特定的不动产享有的土地权益。如篇（一）所述，登记官仅进行形式审查，如果不满足实质要求而致使产权所有人权益受损，提出登记的人则需要承担损害赔偿或补偿[9]。
根据官方指南，登记人提起禁售登记的主张基础是通过与产权所有人的某种交易而产生的。通常，可提起禁售登记的主体包括：
1.土地买卖合同的买方（a purchaser under an agreement for the sale of land）；
2.有权购买土地的人（a person having an option to purchase the land）；
3.地役权的受让人（the grantee of an easement）；
4.抵押权人（a mortgagee）；
5.享有衡平法权益的抵押权人（an equitable mortgagee）；
6.承押人（as chargee）；
7.土地租赁的承租人（a lessee of a lease of land）；
8.共有权益人（as beneficial co-owner）；
9.针对由信托受托人所持有土地的信托的受益人（the beneficiary of a trust, against land held by a trustee for the trust）；
10.破产受托人（as trustee in Bankruptcy）；
11.未登记票据的持有人（the holder of an unregistered instrument）；
12.在土地出售后可获得部分收益的人（a person who is to receive portion of the proceeds of land upon a sale）；
13.有权享受土地年金的人（a person entitled to an annuity charged on the land）；
14.用益物权人
被授予从土地上获取某些自然产物（如泥炭、石头或木材），或者在土地上狩猎的权利，并将这些自然产物或猎物带走以供被授予者自己使用或获益的人（the grantee of a right to take from the land some natural product of it, such as peat, stone, or timber, or to shoot game thereon, and to take it away for the grantee’s own benefit）；
15.拥有与土地相关的限制性契约权利的人(a person having the right to a restrictive covenant running with the land)；
16.基于回归信托/归复信托理论的原告（a claimant who bases his or her claim upon the doctrine of resulting trusts）。回归信托是英美法上的一种法定信托，是指信托设立后由于一定的事由使得该信托没有生效，或设立信托的意愿没有达成的情形下，委托人或者其继承人以受益人的身份享受信托利益时方才承认其成立的信托。
以上是Landgate提供的部分已经法院认可的权益类型/申请主体。在境外债务清收过程中，浩天律师会基于具体情况，协助客户核对是否符合禁售登记的实质要求。
五、不可主张禁售登记的土地权益类型
不可主张禁售登记的土地权益类型包括4种：
1. 隔离围栏争议：《1961年分隔栅栏法》所管辖的与隔离围栏有关的争议（Disputes relating to dividing fences is covered by the Dividing Fences Act 1961）；
2.一般或普通债务：可能受《2004年民事判决法案》所管辖的债务类型（General or Common Debts may be covered by the Civil Judgements Act 2004）；
3.物业管理费和税款：作为普通债务的一种，可能落入上条所述法案的管辖范畴(Strata Fees and Levies are a form of Common Debt and may come under the above);
4.律师费（除非纳入法律合同）：律师费用通常不包括在内，除非其已被明确纳入相关法律合同之中(Legal Fees, unless incorporated into the legal contract)。
上述的4种权益并非不受法律保护，而是上述的权益已受其他法律的管辖，根据这些法律可以登记其他形式的诉求或权益。
六、参考阅读
西澳大利亚官方政府提供了可作参考的文章，这些文章中罗列了有权提交禁售登记的具体权益类型，以供参考：
1.Donald Kerr 编著的The Principles of the Australian Land Titles (Torrens) System；
2.法学学士Mrs S Boyle撰写的论文Caveatable Interests, The Common Lore Distinguished；
3.Shannon Lindsay编著的Caveats Against Dealings in Australia and New Zealand。
在澳大利亚的债务清收过程中，禁售登记不仅是一项法律手段，更是一种预防性措施，能够帮助债权人保护自己的权益。浩天律师会在后续文章中进一步分析探讨在西澳大利亚禁售登记的材料准备及移除撤销、其他类型等问题。
律师简介
刘京 律师 合伙人 北京
业务领域：
知识产权 | 公司业务 | 资产管理
浩天国际投资并购专业委员会牵头合伙人，主要执业领域为涉外业务、知识产权、跨境争议解决等。多年来代表客户处理大量境外机构在华，以及中国机构在海外的合规问题、知识产权保护与争议解决等。其工作语言为中英双语。刘京律师任H_da德国达姆施塔特应用科技大学讲师，INTA国际商标大会会员，北京市朝阳律协国际业务研究会委员。
电话: +86 10 6502 8729
邮箱：mliu@hylandslaw.com
王卓然 律师助理 北京
业务领域：
知识产权 | 公司业务 | 资产管理
本科毕业于香港中文大学（深圳），继而在美国芝加哥肯特法学院深造，获得职业法律博士学位，并取得美国纽约州律师执业资格。主要业务领域为跨境投资、知识产权等。擅长处理境外公司及国际组织在中国的合规问题、商业谈判以及诉讼事务。同时，她也致力于协助中国机构在海外进行投资及争议解决，提供专业法律支持。
付红杰 律师助理 北京
业务领域：
知识产权 | 公司业务 | 资产管理
黑龙江大学法律硕士。参与负责过中国人民法院判决文书在澳大利亚等国家和地区的承认与执行及其相关工作，参与过境内企业增资扩股评估，资产证券化等业务项目及境外企业在国内的合规事项，具有较丰富的境内外企业的合规经验，曾深度参与处理多起境内外合同及民商事纠纷。致力于为境内外客户提供合规、纠纷解决等服务。协助客户选聘和管理境外律师，协助境外律师为客户提供全程的域外法律服务。
推荐阅读
浩天解读 | 产业促进，立法先行---《海南自由贸易港博鳌乐城国际医疗旅游先行区生物医学新技术促进规定》解析
分享
喜欢本篇内容记得
分享、点赞与在看哦
点赞
在看
