新房、二手房价格全降！南京楼市怎么了？
楼市
2024-11-18 19:05
江苏
中介都是骗子，媒体都是骗子，只有国家统计局的数据，才是最权威的...最近，无论是中介、还是媒体，都说南京形势一片大好，但权威数据出来，发现南京的情况并没有明显变化。
近期，官方公布了10月份全国70个大中城市的房价数据，分化严重。我们明显看到，一批牛X的城市，已经起来了。
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先看新房，有几个城市非常值得关注，有多个城市的新房房价，上涨了。我们知道，9月份房价上涨的城市（含不涨不跌）只有4个，而10月份明显增多，达到了7个，说明一些城市的状态确实在好转。从全国70个城市的数据来看，10%的房子上涨，90%的城市下降，这是一种常态。而且一线城市、明星城市的表现非常强劲。比如上海、深圳，房价都在涨。上海我们已经习惯了，这个城市的房价简直是魔鬼，新房一直就没怎么跌，YYDS，上海就是上海，其他城市比不了。而跌幅与南京基本相当的深圳，10月份开始涨了。大家看深圳，10月涨幅0.1%，全年跌幅在8.1%，跌幅与南京相当，难兄难弟。现在深圳10月份行情大好，很多盘去化很快，已经呈现出可喜的状态。
有人问了，你不是说南京房价要涨吗？很多媒体不是吹南京新房价格涨了吗？怎么南京新房又跌了？我们知道，南京的新房市场，在8月份、9月份，房价分别出现了上涨，舆论一片大好。当时我就指出：南京房价的上涨是成交结构变化造成的，是因为8月份9月份南京顶豪长江之歌、中海江南玖序、金陵月华等几个盘去化明显加快，抬升了房价均价。而到了10月份，这些豪宅仍然保持不错的状态，但基数比8月份9月份并没有明显的变化，而与此同时，南京70%的楼盘状态比较一般，所以11月份房价微微下跌，是很正常的。
而且十月份，我们看到南部新城还打了一波价格战，房价多多少少都降了一点。所以这个数据是可以接受的。南京房价既没有媒体吹得那么响，也没有大家想象的那么弱。整体上还是稳定的。再看二手房，南京房价继续下跌。但全国形势出现了明显的变化：那些跌幅非常大的城市，房价开始反弹了。![]()
全国70个大中城市中，二手房房价上涨的城市有11个（含不涨不跌的），这是今年的历史新高。
其中有一个明显的变化是：全年跌幅超过10%重灾区城市，表现很强劲，正在反弹。比如福州、厦门、武汉、深圳，堪称今年四小虫，二手房价暴跌，厦门同比暴跌了15%，深圳暴跌了11%，武汉大跌13%，福州跌了近11%，一个比一个惨，但10月份房价竟然上涨了，这个成绩还是非常不易的。而另外一些城市，比如上海，杭州，本来跌幅就不大，竟然也在涨，到哪说理去？成都、重庆表现强劲，形势很好。
而南京呢，在6月份出现了 一次房价反弹后，后面几个月房价都出现了下跌，10月份仍然跌了0.2%，跌幅不大，但数据上还是不太好看。我觉得这也是正常现象，涨一点，跌一点，都在可控范围内。南京主流板块的二手房房价，整体还是稳定的，当南京二手房累计下跌达到40%（真实数据）的时候，跌不动了。跌也是零点几的跌，问题不大。另外这里还涉及到一个楼市格局。大家也觉得南京新房、二手房，未来的跌幅预期已经有限，但有一点受不了：
同为跌幅巨大的城市，为何深圳要比南京反应更加激烈？他们是一线城市，也就罢了，毕竟政策都放开了不少。为什么同为二线城市杭州、成都等城市表现也明显比南京更强劲？
一二手房看的还比较含蓄，如果看土地市场呢？很多城市的土地市场已经爆了。比如：
杭州上周成交了几块地，土地溢价率高达33%-35%，火爆得一大糊涂；成都上周成交了几块地，最好的一块地溢价高达44.4%，成精了，怎么会这么火？西安上周也有一块地的土地溢价达到了22%，情况非常不错；其实，衡量楼市指标的数据很多，像国家统计局的数据，就很权威。但国家统计局的数据也有问题：比较滞后，均价反应很慢，涨幅和跌幅都很有限，数据好像被人为压缩了一些。更直接、反馈最快的，还是土地市场。
开发商比买房人更容易得到信息，更知道提前布局，对市场也更加敏锐。从当前的土拍市场来看，有8-10个城市的土地市场极为火爆。北上广深，四大一线城市不用说。杭州、成都、西安、合肥等城市的土地出让，也不遑多让，这就是热度前八水平（说的是热度，不是房价绝对值）。南京和宁波、苏州、厦门等城市争夺前十，苏州今年的土拍情况略好于南京，毕竟搞了一个江苏地王，面子上压省会一头，但最近苏州组织的土拍，也是以底价成交为主，表现平淡。![]()
南京目前就是全国楼市的第二梯队，4大一线+四大网红，占了8个名额，南京争取进入剩余的四小网红，这就可以了。全国几百个城市，楼市基本面能站在TOP12的水准，就知足吧！
另外，大家买房，不要老盯着平均数据。按照平均数据，全国人均存款11万，但很多网友表示没有...![]()
其实，当房价已经进入稳定期，就已经说明一些问题了。这个时候一定是有的涨、有的降！30%的楼盘涨，70%的楼盘降，均价一拉，还是降的。这时候你就慌了，说房价跌了，不能买，显然，你又错过了那30%的机会。
你去买那30%的楼盘不就行了？或者如果眼光独到一点，去买top15%的楼盘，很难跌的，为什么非要盯着那70%的普通盘甚至垃圾盘去买呢？70%的城市救不起来；而在TOP12的城市排名的南京，又要筛选掉70%的房子；优中选优，才能立于不败之地。
