今天，南京又土拍了。讨论的热度不高，因为在土拍之前，大家就知道走走流程而已，基本上都是底价成交。而且，底价成交不可怕，主要还都是城投公司接盘，意思不大！![]()
算是这一块，这已经是中天美好连续重仓江宁的第三块地了。中天美好作为一家专业开发商，能够深耕老东山，本身就说明了这个地段的价值。这块地，距离中天即将开盘的金宁风华旁边，到时候可以共享资源，共享客户，成本更低。值得注意的是，这块地容积率2.0，单价只有11504元/㎡，未来上市还是能够留下足够的利润。其实大家也能看出来了，南京一些地块的地价，已经到底了，就是那些地段成熟，周围不缺购买力，地价还比较便宜的板块，这些地块开发商还是愿意拿的。我相信中天美好重仓老东山，肯定是能得到市场回报的。这是今天土拍的一大亮点！
低密地块，不是护身符。比如今天拍的将军山G58\G59两块地，容积率1.05，地价1.2万 左右。这两块地，之前很多人问会不会有开发商抢？其实专业开发商对这样的地块，兴趣不大。主要是不确定性，这个板块之前没有项目，也没有类似产品，谁也不知道市场接受度如何？现在没有开发商敢赌，所以无论是将军山的低密，还是方山南的低密，市场热度都不高，开发商不敢拿，主要是没有参考系。其他地块，都是底价成交，都是城投托底，没有什么好说的，整体热度非常一般。
但就在前几天，我们看到一些兄弟城市的土地，却异常火爆：11月15日，杭州两块地表现火爆，土拍溢价率高达35.3%和33.74%，这个溢价率相当之高，说明杭州的土拍极其火爆！
同一天，成都4宗涉宅用地出让，其中成华区1宗、锦江区1宗、东部新区2宗，总用地面积约9.5公顷，总起价18.15亿元。最终锦江区地块溢价44.44%成交，震惊全国。一块地能溢价超过40%，确实太强了。而同为古都的西安，土拍市场也比较火爆，1宗溢价22.94%，表现不错！那么为什么成都、杭州、西安这样跟南京一样的新一线城市，人家的土地为何这么火爆？怎么到南京这边就不行了？1. 成都、西安、杭州，这三个城市的新房市场，就是比南京强不少。这个不承认也不行，现在在开发商的心目中，成都西安杭州的拿地优先级，就是比南京高，这个必须服气。2. 土地的资质，也有差别，这次南京拿出来的土地，主要在江宁。而且很多还是江宁的外围板块，这样的地段很难产生溢价。可以肯定的是，南京未来有几块地，也是可以卖出一定溢价的。第一块地，就是鼓楼滨江的低密地块。这块地之所以能卖出高溢价，主要是它确实便宜。这块地，有没有瑕疵？绝对有。尤其旁边的那个南堡新寓，外立面比较破败，多个开发商表示不好处理，甚至有的都打算自掏腰包要帮南堡粉刷外立面。但还是那句话，好不好，看价格，容积率1.05，起拍价格2万左右，像这样的地段，这样的密度，这样的价格，所有的缺点也就忍了。这块地，我预计溢价率能达到15%左右，也就是是说，最终土拍价格达到2.3万，应该问题不大。另外，百家湖的地块，应该也有一定溢价，但现在土地价格还没出来，所以不好判断溢价率。
当然，现在大家最关注的，还是台湾名品城地块，最快年底拍，最慢明年1季度拍。
这块地，预计年底前拆迁完毕，已经完全进入到可拍的状态，也都沟通了很久了，很多开发商看来看去，拿肯定是能拿，问题是以什么价格拿，这很关键。
![]()
这块地的位置在宇宙中心元通，位置上没话说，应该说是河西最好的地段，这一点大家都认。主要问题还是在于地块偏小，园林会所都不太好做，做不了顶豪，但做次顶豪没问题，户型控制在200㎡以下，市场还是非常认可的。很多人表示要板等这块地。那么这块地的溢价率能达到多少？很难说。河西的地块，尤其河西中，起拍价格3.8万，其实这个价格很多人愿意拿，但ZF肯定不愿意这么低就出让，一定要搞出一个地王，但这也有问题：
如果像河西南低密地块那样，几家城投公司硬抬，价格抬到4.5万左右，也不是不可能。但一方面很多城投不愿意硬抬，另一方面这种硬抬的大家也觉得没意思，买房人会比较失望；如果就按照市场价往上拍，这块地应该也能取得不错的溢价。如果放在6-8月份拍，这块地就值3.8万，很难搞出地王。但最近几个月，南京豪宅的去化出现了一定好转，开发商的拿地热情，也稍微高了一点。
可以想象，名品城这块地，如果做第四代产品，会所和园林问题能够解决的话，6.5万会抢，7万也不是不能卖。所以地价超过4万，是OK的，但很难超过4.5万。搞地王，现在有点难了。所以在市场和城投公司的综合影响下，这块地拍到4万+，也是各方面都能接受的。情况就是这么个情况，南京土拍已经到了触底时刻，但还没有完全触底。1. 土地出现溢价的核心主城，已经到底。比如金基G16，地价3万多点，已经到底了，开发商用金金白银试出来了；2. 成熟片区的低价地，已经到底了，比如东山的中天地块，比如江浦的龙湖地块，再比如鼓楼滨江的低密地块，这些地块都有地缘客户，地价也很低，账都能算过来，这些地块 ，其实也已经触底了。3. 大量城投接盘+底价成交的。对不起，还不能说触底，因为这都是人为抬出来的价格，没有得到市场的确认，还不敢说一定到底。南京土拍就是这样，比上不足，比下有余，情况正在好转，要保持信心。
