大局已定！2025年雨核、燕子矶、人居板块的房价格局分析...
楼市
2024-11-24 12:26
江苏
马上要到来的12月份，基本上没有大促销了。一些卖得好的大红盘，纷纷退出历史舞台；而新的王者，即将登场。很多人2024年犹豫不决，没有下手，那么到了2025年，各个板块即将面临什么局面？我们不妨稍微畅想一下，明年买房跟今年抄底相比，到底是赚还是亏？今年的燕子矶，燕璟和颂一骑绝尘，即将退出历史舞台。燕璟和颂的操盘极为成功，是南京总销冠前二水平（面积），现在还有十来套房源，带着卖就清盘了。燕璟和颂离开后，现在国贸璟上直接顶上，成为燕子矶第一盘，这个换届非常丝滑，10月份据说卖了100多套，有点收割机的味道了。
有人说，如果不买国贸璟上，我还能买啥？我觉得未来6个月，除了国贸璟上之外，还真没啥盘，直接吃独食，价格估计要涨了。
但除了国贸璟上之外，燕子矶还有3个潜在的对手，估计要在2025年跃跃欲试，分一杯羹。哪三家？
这个盘，可以说是2024年燕子矶操盘最失败的盘，费了很大的劲，市场上没有掀起任何波澜，甚至长期处于停售状态，确实卖不动。地段、价格、品质，三者都还行，但都不是区域顶尖，又不愿意大降价，最后市场不认，这个没办法。
但2025年，这么大项目会一直沉着不动？这个不现实，估计时间久了还是会调整价格入市。但考虑到国企属性，这个盘降价又不会太彻底，拧巴。这块地吧，其实从拿地的时候就站岗。去年8月份，燕子矶G43地块，南京滨诚整治开发有限公司以总价31.8亿元，楼面地价18527元/㎡拿下。当时说由XX建设操盘，但据小道消息，XX建设要退出了，城投又找了其他人操盘。这块地，体量巨大，地价就30多个亿，属于超级大盘。2024年，这块地想上市，但不敢上市，一上市就亏，本着“我不卖就割不到我”的原则，这个盘今年没动，但2025年肯定要上来了。据说NJ出另一个规定：允许城投公司亏损上市了...（传言）那么这块地上市的话，地价1.85万，房价卖多少合适？这块块地1月份出了规划，我估计是要改的，肯定上第四代，肯定要偷面积。所以G43搞四代宅，相比周边楼盘还是有一定优势的。那么这块地如果在25年卖2.8-3万的话，成本上稍微控制控制，可能未必会亏，就看这个价格市场认不认了。燕子矶今年没拍地，今年不拍，不代表明年不拍，而且目前看来应该很快就要拍。这块地，就是在国贸璟上的北侧，一块容积率1.4的地块，属于低密地块了。这块地，其实已经谈了一年了，早就具备出让条件，只是谈判的时间比较久，最近听说快了，会有所突破，也有可能不是直接拿钱出让。但不管怎么样，该走的流程还要走，这块地的市场价格，应该是多少？
土地价格的话，我感觉大概是1.4万-1.5万/㎡左右吧。没办法，全南京地价都有巨大变化，地价肯定是要降的，别着急。那么房价大概卖多少？肯定是想卖3.5万+了！如果卖不到，也不亏，3-3.2万利润也是足足的。特别想改善的，对价格没有那么敏感的，可以等等这样低密地块。贵肯定贵一点，但贵不到天上去。谁会拿这块地呢？其实名单很有限，大概也许还是那个男人吧！![]()
当然，除了这几个盘之外，终极改善客户瞄准江悦堂就可以了，不是一种产品。
所以这就是燕子矶的买房格局，如果你是刚需，目前国贸璟上的价格，还可以。如果你想终极改善，等明年下半年新品也不是不行。最纠结的就是明年3-4月份买，房价可能比现在贵20万。
对燕子矶板块买房感兴趣的，想抄底的，想等明年新品的，可以添加房博士详细分析。
雨核这个板块，24年还是极为成功的，目前万科雨核朗拾已经清盘，而且令人意外的是，这个盘还没亏...
2024年上半年，万科雨核朗拾大降价，已一己之力把南京中产盘的价格给打下来了，它是有功的。而这个盘经过快速去化，下半年价格又涨上来了，还能快速清盘，最后一算账：
这就是万科的本事，材料的成本不高，但呈现的效果不错，最后都能全身而退，相当出彩。万科离开后，雨核2025年的格局很明显：三家争霸，各过各的。建发璞云、云上润府、观云润府，三个楼盘虽然都位于雨核，但互相之间竞争其实并不大，客户群不太一样，各花入各眼。所以明年上半年的雨核楼市，竞争不算大。建发我估计是大概率要涨价的，不信我们等着看。20-30万的涨幅摆在你的面前...
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起码25年上半年，谁也管不了建发，一直要等到下半年，压力可能会上来。但如果建发操盘得当，可能下半年房源也不多了。那么最新的地块，就在建发的西侧，一块地拆分为两块，分两次拍。那么这两块地，大概是什么情况？地块一直在谈，一直没谈明白，最近应该大局已定。一方面，这边的土地容积率肯定要降，不可能搞2.8容积率了，我估计要控制在1.8以下。另外大家比较关注地价，也不可能是2.8万的地价了，不会了，那什么价格合适？1.8-1.9万左右，这个价格方方面面都能接受。未来房价卖3.7-4万之间，能赚不少。如果操盘得当，可以卖4万+，具体要看市场情况了。当然，雨核明年只拍1块地？我觉得不会这么克制。明年我认为二钢厂的地块，也得出来，保底出1块。
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为什么呢？数字大道以北的地块，属于区一级地块，而二钢厂的地块，属于市一级地块。当初拆二钢厂，花了不少钱，能不变现？现在各区土拍，倒还算克制，但南京层面更急，更想拍。所以明年雨核的新盘，我估计保底会有两个。但上市时间要下半年了，明年上半年，开发商日子很舒服。买房人，很不舒服。对雨核板块买房感兴趣的，想抄底的，想等明年新品的，可以添加房博士详细分析。
人居森林的2024，是没有什么存在感的，整体的建设和发展都非常一般，流量确实下降了不少。
人居这几年，就是两个盘在竞争，除了天萃就是江南，时间到了2024年，两个盘默默付出，价格也压到了地价之下。人居没啥好说的，直接等2025年新盘吧。密度更低，地块资质也不错。在经历退地风波之后，这块地重新拿出来了，容积率1.5，洋房产品为主。
可以预料的是，这块地的地价不会很贵，有可能在1.5以下，未来洋房的价格，应该可以控制在3以内，大家自行体会即可。目前存量房两个盘还在打价格战。怎么说呢，预算有限的，可以去压压价！目前个别楼盘的库存还是比较大，明年上半年这个板块的房价会不会涨？有点难。很多时候，不是随意鼓吹，有涨价条件的，会涨价；没有涨价条件的，也不能硬吹！对人居板块买房感兴趣的，想抄底的，想等明年新品的，可以添加房博士详细分析。
本来打算今天写10个板块，没想到才写了3个，就快3000字了，没办法，收一下吧。下一篇再分析河西、南部新城、江宁、江北等热点板块。南京市场呢，就是这样，温水煮青蛙，火也火不到哪里去，差也差不到哪里去。楼市是一座城市的脸面，这座城市怎么样，楼市就怎么样。
很多人老说房价影响了城市发展，其实是城市发展决定了房价，两者的因果关系不能颠倒。2024年，是南京最后一批红盘清盘的一年，2025年，是南京低密地块、低价地块上市的一年，两种房子，在未来6个月内实现交接。而且2025年，大部分房子应该不会开分销了，没必要。南京这几年之所以盘盘开分销，是因为地价太贵，房价不敢大降，客户不足，只能开分销抓客户。而2025年的房子，本身地价就低，价格随行就市，开分销干嘛？定个合理价格首开卖8成不香嘛，反正地价便宜不会亏。市场逻辑、产品逻辑，都会有一个大的革命。新时代来了！
