终于！这两块地，决定了南京2025年的楼市大局！
楼市
2024-11-22 14:19
江苏
2024年，对于南京中产来说，是一个被忽视的一年！尤其是南京土地出让这块地，明显在向两头分化：
动辄就是豪宅，除了别墅就是大平层，各种优质地段的大房子层出不穷。河西的金陵序、河西南的低密G11，江心洲的贤坤，以及月华与江南玖序的暗战...到了下半年，龙江G16，奥体建设G88等盘陆续出街，好不热闹。但热闹是热闹，这些盘的预算，普遍在1000万以上，薅的是富人的羊毛，跟城市中产有什么关系？当然，如果你把城市中产定位为资产一个亿以上，那也没办法。反正普通中产在2024年，明显备受冷落，南京根本都不鸟你了。
其实就是摆烂的区域。今年南京拍了几十块地，真正有开发商主动接盘的，就十来块。剩余的外围板块，包括六合溧水高淳，已经不管逻辑了，无所谓了，能过一天算一天，土地放量供应。包括江北也拍了不少地，其实应该控制一下的，但实际上没有控制。但这些土地，南京中产感兴趣吗？眼都不瞅一下 。当然，江北部分地块应该就还好啦，虽然没有击中南京中产的心趴上，但也是选择之一。
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所以，南京2024年并没有控地，它控的是城市中产的地块。从年初到年底，南京有多个板块的土地供应是0供地，包括南部新城、雨核、软件谷、燕子矶...这些板块都是南京销量数一数二的板块：论大板块销量，南部新城稳坐第一，其他板块比不了；论个盘销量，软件谷的荷雨瑧悦、燕子矶的燕璟和颂，都是销售面积前两名，但这些地块的土地都在断供。
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所以呢，明年上半年，我列举的这些板块，房价上涨是大概率事件，没有楼盘了。我一直呼吁买房人，要么现在买，要么明年下半年买；明年上半年会很纠结，因为一些销量还不错的中产盘，会涨价。但涨价能涨多少？会不会大涨、暴涨？感觉也很难。马上要出让的两块地，直接决定了南京未来的房价格局：大涨暴涨，也有点难！就在昨天，我们看到南京挂出来两块地，这两块地，预计12月20日开拍，如果是专业开发商拿的话，最快明年5、6月份能够上市。这就是安德门和南站的两块地。这两块地，大家不要小瞧，他们俩就是南京中产楼盘的价格标尺，甚至可以这么说，2025年的南京房价，都要以这两个项目为标尺，太重要了！
先看安德门地块，这个我们已经预告多次了，而且对地价也做了预测，实际上非常准确。
这块地，容积率调整到1.478，应该说就是小高层+洋房的水平，算是低密吧。大家关心的是起拍楼面价：19302元/㎡这个价格，与我前期预测的价格，应该说非常接近。2万以内的价格，应该是大家都能接受的市场价。![]()
那么为什么安德门的地块，能给南京中产市场定标准？太能了。安德门这块地，这个地段，属于优质成熟地段的改善房。区位是南京一流，资源是南京二流，整体属于上等地块，周边还有大量的地缘客户，改善动能比较足。所以这个地块的整体定位，是低于河西，低于南部新城的，但未来销量可能要比河西、南部新城要快。不要看周边有一点不利因素，有确实有，但瑕不掩瑜。南京各大板块敢跟安德门碰一碰的板块，其实并不多，除了老城、河西、南部新城有点把握外，其他都不敢大声说话。安德门的低密地价锁定在2万以内，那小行、雨核、软件谷的地价，就不会超过这个价格。那燕子矶、江北的地价，就要比这块地低一块，不服不行。
2万的地价，如果未来卖3.5万，略有利润。但现在开发商拿地比较谨慎，肯定想多要利润，如果能卖到4万，那利润就非常非常丰厚，赚麻了。也就是说，明年年中左右，安德门区域会有一些单价在4万左右的第四代低密住宅会出来。至于卖4万+，还是4万-，这个要看明年的市场，都有可能。市场差一点，卖3.7-3.8万，也许；市场好一点，拔高预期，卖4.5万吓唬一下，也可以理解。但我觉得万变不离其宗，大体的价格就是这样。所以安德门这块地，基本上把价格天花板锚定在4万左右了。当然，一个锚定点还不够，现在又出了另外一个锚定点：南站！这块地，其实位置还是相当好的，它首先环境好，南侧就是秦淮新河，以及河边的公园，都建好了，居住体验其实在南站板块，算拔尖的。然后就是它的容积率，1.8，勉强低密吧，小高层为主，也可以搞高低配。但在南站片区，算是容积率最低的了。这块地，起拍楼面价：14985元/㎡，不到1.5万。好说不说，江宁的身段是真软啊，给钱就卖，南站的地价，已经到了1.5万这个级别了。有人说拍的时候万一大家都抢呢，地价拍到2万以上也不是不可能。其实真不可能！无论是安德门的地块，还是南站的地块，感兴趣的就1-2家，溢价的预期不高。那么这块地卖1.5万，明年6月份开盘，卖3.5万，就能大赚特赚。卖3万，如果品质不是特别高的话，也不至于亏，整体还好。
那么南站卖这个价格，就把雨核-软件谷-南站-百家湖这条线的房价给定调了。这条线定调了，其他板块的房价还敢造次？基本上就这样了。
所以安德门和南站，这两块地就是南京2025年中产房价的两个锚点，所有的价格体系，都要按照这两个锚点来开展，这两块地的价格，会影响雨花、影响江宁、影响燕子矶，还能影响江北、麒麟。甚至还会对河西南、南部新城的一些品质略弱的楼盘，造成一定影响。
所以我们基本上可以判断南京中产盘2025年的走势：
1. 上半年，一些板块由于缺乏竞争，房价会出现一套20-30万的涨幅，大家不要奇怪；2. 下半年开始，一些新的地块，新的产品陆续上市，品质更好，价格更贵，但也不是贵到离谱，涨幅不会太大。其实不是没有大涨预期，而是这个预期的决定权，在ZF。一旦行情转暖，ZF会第一时间拍地，来对冲这个大涨，最终在各方面妥协之下，实现了一个稳中有涨，小幅上涨的局面。当然，产品也更好了，有利有弊。
所以，2025年，南京的土拍，还需要继续克制。安德门拍了一块，明年别再拍了；南站拍了一块，明年也别拍了。供应一旦扩大，房价就直接内卷，要保护好这来之不易的大好局面，一个板块只拍1块地，全年核心地段20-30块地，不能再多了。
从这个意义上看，南京房价明年是涨是跌，涨多少，跌多少，基本控制在操盘者手中了。南京买房，就添加楼市科学家主编微信，了解南京楼市的本质！
