刚刚！南站、南部新城、江宁核心区低密地块上架，供应潮来了！
楼市
2024-11-17 09:52
江苏
怕啥来啥，马上到年底了，国土局开始冲指标了。其中，南站和南部新城，首当其冲！南京市规划和自然资源局官网发布了一个消息：《南京市铁路南站地区控制性详细规划》MCd080—08规划管理单元图则修改（公众意见征询）。这个规划，就涉及到南站的一块住宅地块。
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这块地，位于南站西南侧，秦淮新河的北岸，环境还是非常不错的。这块地调整的重点是：一些功能发生了改变，更重要的是，容积率大降！从原来的3.0左右，一下子降到了1.8，小高层走起。![]()
另外我们看到，这块地的西侧，多了一点绿地，地块的面积稍微缩小了一点。我们知道，一般规划做了调整，意味着这块地距离上市已经不远了，而且已经找好了下家。今天下午，我去拜访南京一个活跃的开发商，负责人正好跟我聊起了这块地，说8月份有关部门就找他们托底，后来这事不了了之。没想到还没聊完，这块地就要上市了，很明显，这块地不是这家房企托底，应该是找到其他房企了。现在的南站，目前格局比较明朗，三家争霸，其中悦著九章势头很猛，最近几个月成绩很好，格外亮眼。另外两家目前去化一般。
这块地面积5公顷左右（5万㎡），容积率1.8，未来平均户型130㎡的话，会为板块提供700套房子左右，体量还是相当大的。
南站的楼盘，还是要抓紧去化，后面新的产品上来，大家都不容易，还是要警惕了！除了这块地之外，南站片区前期还推出一块低密别墅用地，这块地位于双龙大道西侧（7-08地块），容积率1.1，推了很长时间了，无奈还没有找到下家，所以最近动静不大。
有家住双龙别墅的的粉丝跟我说，他住双龙别墅已经厌倦了，能不能直接换到旁边空地上的新房子？以旧换新，或者干脆拆迁也行...![]()
只能说，这位粉丝想得很美。新楼盘的品质，跟老楼盘，已经有本质的区别了！不管怎么样，反正明年南站保底有1-2个新盘，这一点问题不大，大家可以小小地期待一下了。
这块地拿出来，意味着南部新城东侧的几块地，全部出来了。从最南侧的润鸿府，到博雅和著，到奥体建设G77，再到要推的新地块，然后就是文渊府，南部新城东片区就闭环了。这块地，位置还是相当不错的，唯一的问题是，与G77和博雅太近了。博雅应该还好，等这块地上市，博雅大概率已经卖完了。
这块地的杀手锏是：容积率1.2，应该都是纯洋房产品。而且ZF已经把未来的规划给你搞好了，这个规划也有可能改，但八九不离十。为什么？因为南部新城既限高，又有其他红线，你能发挥的空间很少。其实容积率1.2能做的产品形态很多，做叠墅不行吗？是可以的，但条件有限制，想来想去，还是洋房合适。
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那么这块地，做多大的洋房合适？有关单位也给出了意见：这张图已经很清楚了。外围的4栋楼，全部是143㎡，占比极高。（契税分界线是140㎡，略尴尬），这说明即便是容积率降低了，未来市场上还是存在不少的143洋房户型。
两侧的4栋楼，全部是175㎡户型，而中间的4栋楼，直接210㎡，一层一户。而北侧中心位置，配置的是195㎡户型。
你看，服务就这么到位 ，你还没开始拿地呢，人家把设计方案都给你安排得明明白白。另外有人问这些洋房几层？大概6-7层！
这个排布，应该是兼顾了限高、容积率等各种因素。南部新城的低密洋房，肯定是受欢迎的，唯一的悬念是：预算1000多万后，是不是一定要在南部新城买？这一点是一个问题。另外给大家透露一个消息：东山中心位置的，文靖路地铁口的一块地，名花有主了。这块地在 9月份改了规划，位置极为优越，在老东山算是一个非常好的区位了，土地面积也不小。![]()
现在这块地应该也快端上货架，就等着走流程了，反正有人要了！今年以来，南京核心地区的土地供应很少，尤其是中产盘太少，导致一些买房人慌了。目前看南京确实在有意无意地压缩中产房源的供应，但也不是完全没有。今年年底到明年1季度，南京还是有一些好地要拿出来的。另外从部分房企的反馈来看，8月份是南京土地最卑微的时刻，那时候态度很好，什么都可以谈。9-10月份，南京整体去化还不错，有关部门的信心又起来了，土地价格的谈判，态度又有点强硬了...你看，形势比人强，市场好了，卖方强势；市场差了，买房强势；一切都跟着市场走，谁也别说谁。而买房人也在经历这个过程，8-9月份，很多价格都可以谈，可以随意压价，只要不随意打骂销售就行，现在一些盘明显收回优惠，态度也开始强硬。已经有多个楼盘的负责人向我反馈：
那些就想捡漏、就想抄底、就想着压价、光看不买的老baby们，一律标注为劣质客户，不在他们身上浪费时间了...
