5万！6万！7万！8万！南京中产已被狠狠抛弃？
楼市
2024-11-10 11:03
江苏
我知道一些板块的房子剩余不多了，但我不想买，我想等后面品质更高的房子！“像雨核这样的地段，地价都卖不到2万，未来房价卖3.5万就能赚钱，搞不好还是低密洋房，谁又会买现在近4万的大高层呢”这么看，逻辑上是通的，问题不大，但实际操作上看，这种情况很难发生！因为南京新一批低价拿地的楼盘已经放话：把产品最牛化，把价格最高化！最近备受期待的金基G02项目，越来越近了。这块地的地价大概是2万左右，然后又有大聪明开始计算了：嗯，3.5万买洋房，想想就开心。可能吗？绝无可能！
据可靠消息，这个楼盘打造的产品，将是当下南京市面上独一无二的产品，在瞻月府的基础上再次拔高！什么情况？瞻月府已经是南京豪宅的GOAT了，然后它还要拔高？要拔多高？目前方案展示的金基G02鸟瞰图已释放，拟打造31栋4-5层洋房。项目位于徐庄软件园内，一线毗邻紫金山，距紫金山直线距离仅约900米。悠然见南山，说的就是它！园林设计一绝，看紫金山角度一绝，产品力一绝。据小道消息，该盘顶跃会打造空中别墅，底跃的负一层采光无敌，打破了南京市面上所有的底跃产品的设计，令富人眼前一亮。看看这个负一层的户型图，周围一圈是不是不一样？负一层是能种花种草的，如何实现？真的突破想象力！还得是金基，确实厉害。这样的产品，会让刚需占到便宜？不可能，永远不可能。就凭这样的产品力，房价就算顶到6万以上也不是不可能。当然结合市场情况低调一点，也要5万+了！（非官方价格，个人评估而已，勿喷）所以，地价降了，刚需有福了？中产选择多了？其实关系不大。未来南京市场上主打终极改善的创新，刚需和刚改，关注二手房和现在板块卖的房子就行了。然后，另外一个大家非常关注的楼盘，还是金基，龙江的G16项目。这个项目，地价3万出头，按照市场的观点，应该不会太贵，可能吗？不可能！这个项目，总共就几十套房子，不到100套，据说有强烈购买意愿的，就有100多组客户了，很多人不用怀疑，直接相信金基，先排队再说。
那么龙江这个项目，打算卖什么价格？目前不清楚，但从我个人的角度看，这个盘的房价绝不会低于6万，不会的。当然，就算卖6万多，甚至上7万，这个盘也值，人家有这个能力。你不买，有人买，南京市区的土地供应就这么多，光靠一些old money就可以完全消化，非新城、新区以及炒房客扎堆的板块可以比。只要把品质拉满，价格高一点，低一点，都能接受。这些市区富人就是想改善，价格不太敏感，产品足够吸引人就行了。南京市场很差？不，在周围没有竞品的稀缺地段，南京市场很强，刚需抄底的概率为0！
最近，招商金陵序也在摩拳擦掌，据小道消息，这个盘要卖7万，引起了市场讨论！
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△示意图 仅供参考目前这个项目拔得很高，集团非常重视，把品质拉满，把服务拉满，当然价格方面也想拉满。你享受好的东西，必然要承担相应的成本，这个没办法，市场规律。当然，具体开盘什么价格，我们拭目以待，但从当前的格局看，一些改善客户想捡个漏，想抄个底，对不起，没门。那么 ，7万多是不是就是南京房价的天花板了？不，还不是，远远不是！
比如老门东这块G10地块，地价3.5万，不算高吧，一些人开始幻想，5万出头就能买到，就怕周围人太多，有点嘈杂呢...还挑起来了...![]()
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其实，这块低密地块，整体的户型设计都基本定了，只是没公布而已。据小道消息，这块地会打造叠墅产品，270㎡左右，但得房率巨高，非常高，高到难以想象的地步。然后房价呢？对外宣传是总价2000多万，单价8-9万的状态吧。具体要等产品出来，销许下来才能确定，但价格绝对不会低，想1000来万买老门东的朋友们可以略过了...这些地块，都是今年刚拿的地，都是地价相对不高的地，都是地段非常不错的地，也都是优质房企的优质产品，他们的特点很明显：
地价降了，确实降了，但地价降了≠房价降了。相反，通过产品力的优化，让价格不敏感的富裕改善客户上车，这就是南京终极改善的方向。有人急了，不对，你看南京增长乏力，人口也没增加，就业这么困难，我就不信购买力能跟上！！问题是买这些房子的富人没失业啊，他们的财产也没太大影响，但改善的意愿还很强烈。所以大家都活在平行时空，互相没啥大影响。除非这些稀缺地段的房子井喷，竞争激烈，问题是这样的地块也不多啊！稀缺，永远有人买单。对以上楼盘感兴趣的，想了解更多产品细节的，可以直接联系楼市科学家主编获取资料：那么有人问，我们刚需咋办？普通的刚改咋办？买二手房，现在市面上有大量二手房，价格不高，无非就是外立面是真石漆，产品是大高层而已，也不是不能住，性价比还是比较高的。
如果要买新房，首先要抛弃供应量极大的片区，抛弃远郊板块，抛弃投资跟不上、配套跟不上的片区。可以这么说，现在配套都还没开始建的，未来大概率永远也不会建了。中产改善客户群，可以选择一些地段、配套都非常不错的板块，而且由于竞争激烈，最好还打一打价格战，这样才能捡漏。
比如南部新城，价格战打了一个月，一批人入市了。比如金茂府、誉璟府、文璟和颂等，都处于收尾状态了，价格不高，品质也都还不错，对于改善群体来说，可以接受了，还要咋样？而现在，南部新城的价格战，基本上结束了，该走的走了，该收尾的收尾了，该结束的结束了。
这时候一些楼盘的质价比，就体现出来了。注意，是质价比，是品质又好、价格又不高的楼盘，凸显出来了。比如金基璟樾府，单价40831元起步，非常nice！品质呢？真的不输南京顶级豪宅。预算不太够，再低点有没有可能？也可以。比如四叶草片的云萃府，500万出头，可以拿下143四房。
其实，就连大家看不上的四叶草，现在也基本收尾了，等这批楼盘清盘后，市面上再也没有价格便宜的房子了。很多时候，就是生不逢时，短期供应大，市场竞争激烈，土地操盘出了问题，再加上大盘下行，导致一批新房价格其实很低，久而久之，大家已经习惯了这种低价，认为还要继续降，还不够...真没了的时候，又没机会买了。不要浪费每一次危机，但大部分人都在嘲笑危机，直到危机解除，价格反弹，又开始拍大腿。
如果预算300-400万这个级别呢？雨核、软件谷、燕子矶，这三个板块其实可以选一选，都处于价格战尾声了。燕子矶：燕璟和颂清盘，价格战结束，国贸璟上一家独大，最好的买房时机即将结束；雨核：万科清盘，建发一家独大，最好的买房时机已经结束；
软件谷：凤起正在快速清盘，伟星基本清盘，荷雨瑧悦在做最后一波促销；
值得一提的是，这些板块 在2024年，全部是0供地，明年都是1家独大，你说房价是不是还会继续暴跌呢？老一批房子正在离去，新一批豪宅正在到来，但与刚需、刚改无关！
再等等安德门地块吧，据说快上市了，给城市中产一点希望！
