这两天，嘉裕公馆“抵制中介”一事，闹得沸沸扬扬。
也不难理解，近期嘉裕公馆价格波动相当吓人，甚至已经出现了11万/㎡的房源，比起高峰期跌了近一半。
源自珠城橙蕉
这也是广州近两年房价下跌的缩影，连珠江新城也不能幸免。
但是我们今天打算说的并不是嘉裕公馆，而是更惨的一个项目。
嘉裕公馆2012年开盘卖3.5万/㎡，虽说现在跌得厉害，但整体还是看涨的。
而这个曾经被誉为“广州十大豪宅”的项目，2011年开盘曾卖到7万/㎡，近期却在法拍市场上新了一批一手房源，单价低至3.78万/㎡，近乎腰斩。
没错，它正是过去广州十大豪宅之一的——
爱群荟景湾。
22套江景豪宅，单价3.78万/起
平时有关注广州楼市的朋友，应该知道，这并不是爱群荟景湾首次上架法拍市场。
早在今年7月，就有56套爱群荟景湾的法拍房源上架京东资产交易平台，单价低至4.7万/㎡起，比开盘时足足打了7折。
这些拍卖的房源均是一手房源，主要是因为开发商破产而拿出来抵债的。
遗憾的是，尽管已经低到四字头，但似乎并没有人愿意接手，于是这些房源在近期陆续进入了二拍。
而再次上新的房源，均价在3.78-6.22万/㎡之间，无一例外都打了七至九折，且目前仍无人报名。
比如说当时单价最低的这套369㎡公寓大平层，7月时卖1746万，折合47332元/㎡，现在已经降到了1397万，折合37886元/㎡。
这套首拍7645万的1191㎡顶复住宅，一拍起拍总价9261万，二拍降到了7409万，也打了个八折。
要知道，2011年开盘时，爱群荟景湾顶复住宅售价高达2亿元/套。
这样的价格，相比当年开盘来说，甚至已经是膝盖斩。
昔日最贵豪宅，为何沦落至此？
2011年，爱群荟景湾出道便是巅峰，以“让时代不得不震撼的力量”、“献给100位影响GDP的人”的宣传语，瞄准广州顶豪。
源自南都
项目主推330-1000㎡大平层，共有140多套单位，均价高达6-7万/㎡，顶复住宅售价高达2亿/套。媒体宣传是只有位于珠江新城的一线江景豪宅凯旋新世界能与之“媲美”。
要知道，当时的广州，平均房价也就1万出头，而这放在爱群荟景湾，只不过是每平方米的交标。
主人房的床，造价20多万元。
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直面珠江的意大利原装进口德高浴缸，造价19.5万元。
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就连次卫用的圣芳莉亚24K金水龙头，造价也要2万元。
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仅仅是装标上花的钱，已经能让当时的广州人买两套房。
更不用说项目所处的还是当时仍是广州繁华中心的越秀，而长堤更是富豪聚集的风水宝地。
再加上270°江景环绕，户户一线南向望江，可以说是数一数二的顶豪配置。
最豪的顶复，甚至设有内部电梯、天际泳池，业主可以享受约190米的高空俯瞰广州城景和珠江的体验。
另一套法拍顶复公寓<左右滑动查看更多>
可惜的是，项目说是号称献给100位影响GDP的人，但最终并没有献给多少位。
最低2000万的总价，按当时的城市发展趋势，实在是太震撼了。
2021年1月开盘，到当年3月底，项目仅出售了两套，甚至自刀了5000元/㎡。
但自降身价万元并未提高多少去化率，开盘一年，项目仅成交了19套。
其实上面就能看到，当时媒体就有评价，楼盘地处广州市老城区，周边的环境鱼龙混杂，论繁华也不及其他新区，价格之高在广州市内却是数一数二，性价比显得不足。
周边城市界面还是比较老旧的
再加上项目推出一个月后，广州限购政策便全面收紧，广州楼价开始节节下跌，爱群荟景湾再打高价战略已经不合时宜。
再到后面珠城愈发繁华，豪宅推陈出新，曾经广州最贵的爱群荟景湾愈发显得落寞。
前前后后十年光阴，爱群荟景湾仅卖出了42套，还不如当年凯旋新世界一年的销量。
再看看现在的二手房挂牌价，更是一个天一个地。
再到2022年3月，开发商广州市景兴房地产开发有限公司宣告破产，公司债权和余下房源，均被摆上了拍卖市场。
爱群荟景湾最大的问题，是对城市发展趋势预判不足，打造出了价值错配的产品。
2010年的亚运会让历时二十年打造的现代化珠江新城展示在世界面前，也让广州CBD的版图东移到了珠江新城，整条城市的中轴线骨架由此成型。
要说当时100位影响GDP的人，应该99位都搬进珠城了。
城市最核心的地段已经不在于此，仍停留在老中轴线的爱群荟景湾，已经不能再维持高端的价值定位，只能落寞地被时代抛下。
你又怎么看？一起来聊聊。
