曾经，高层电梯房是不少人心心念念的理想住所。然而，随着时间推移，电梯也在老化、受损，给居民出行带来安全隐患，“换梯”成了居民的“急难愁盼”。缺乏推动主体、居民意见不一、资金筹集困难……在电梯更换过程中，一些小区常常会遇到这些问题，阻碍换梯进程。名人御苑小区位于合肥市瑶海区长淮街道临泉路社区，是一个房龄近20年的老旧小区。2024年8月25日，历经一年多的筹划和准备，小区电梯更新工程正式开工。整个小区的20部电梯即将全部更新换代。从筹划到动工，这家小区在电梯更换过程中有没有遇到“肠梗阻”问题?又是如何化解的?名人御苑小区于2005年交付，有731户，小区有3栋楼，共计10个单元20部电梯，所有电梯“服役期”均超过18年。由于电梯老旧磨损严重，近几年来常常出现突然下坠、困人等安全隐患，仅靠维保单位“头痛医头、脚痛医脚”勉强维持工作，不能根治。部分居民反映，希望能够对电梯进行更换。“更换电梯，小区符不符合条件?需要走什么程序?”小区第三届业委会主任姚金斗说，2023年7月份，小区业委会便着手谋划换梯这件事。“没有换梯经验，我们就去房产局咨询，了解政策规定和工作流程。”有了目标和方向，随后，业委会便着手开展居民意见征询工作。“我们组织业委会成员、物业工作人员、红色小管家、每个单元的业主代表，挨家挨户上门做入户调查，不在家的业主通过电话或微信沟通，了解大家的真实诉求和想法。”姚金斗说，在意见征询中，大部分业主都非常支持，也有个别业主不同意或存在顾虑：比如有人打算卖房子;有人担心维修资金被使用，有其他需要的时候没有资金可用;有人认为大修即可，更换电梯费钱又费事。“通过摸底，每个单元80%以上的居民都同意更换电梯。对于极少数的不同意的业主，我们与物业尽可能地做好解释和疏导工作，讲明利害关系。”业委会副主任秦玉叶说。电梯更换终于迈过了最艰难的一步，随之而来的便是资金问题。好在小区有一定余额的维修资金，无需居民另外筹措。小区业委会通过咨询了解到，根据《合肥市物业专项维修资金紧急使用工作流程》
，“电梯故障危及人身安全，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者改造的”符合紧急使用情形，可以由“业主委员会(物业管理委员会)和3名以上(含3名)受损坏部位影响的业主共同提出应急处置方案，在住宅小区显著位置公告不少于5日，报维修资金管理机构审核后直接申请使用”公共维修资金。据姚金斗介绍，名人御苑小区走的就是应急程序。应急程序无需“双三分之二”业主签字投票表决，相对效率高了不少。![]()
更换电梯是一个需要每个单元的业主共同参与和协商的过程。“就选择哪家电梯公司来更换，居民们意见分歧很大。而电梯工程招标又是一个相对专业的事情。为保证更换电梯的公开公正，我们把请第三方的工作交给了街道社区。”姚金斗说，“街道社区共推荐了5家第三方机构，业委会分别对这5家进行考察和约谈，根据这5家的公司规模资质和实力，先后召开了2次会议，最终选择了其中1家，来协助本小区进行电梯更换招标代理工作。”2024年6月7日，名人御苑1#2、3、4、5单元2#1、2单元3#1、2单元16台电梯更新招标公告发布;7月24日，1#1单元南、北电梯和3#3单元南、北电梯更新招标公告发布……![]()
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经过招标，2024年8月25日，小区电梯更新工程正式开工，“每部电梯需要量身定做，几个已经到货的单元已开始换新施工。预计整个工期3~4个月。”施工期间，为了最大限度减少对居民出行的影响和给施工提供便利，小区物业努力确保每个单元一台电梯运行，并做好施工期间的安全提醒和施工现场的监督工作。“一口气更换20台老旧电梯，整个工程量还是非常大的，尽管目前施工会对居民生活和出行带来了一定影响，但是忍过了这几个月，整个工程结束后，最终受益的还是我们广大居民。”姚金斗说道。据介绍，除了电梯安全隐患之外，小区此前还存在着监控缺失等安全问题。“原先整个小区只有地下车库20多个摄像头，由于监控没有全面覆盖，且画质模糊不清，居民利益受损找不到肇事人。”姚金斗说，2023年，小区引入新物业——鸿鹤物业后，由物业出资近20万元，为小区加装了智慧门禁系统和120多个高清摄像头，这其中包括28个高空抛物摄像头，“高抛摄像头的上岗，为居民们戴上了‘无形的安全帽’，让人心里踏实了不少。”![]()
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