摘要
12月绿城•长沙玉海棠首开，以XI缺地段、新规产品以及绿城品牌优势认筹507组，去化291套，去化率90%，重现长沙摇号开盘盛况。
首开表现
认筹507组，摇号开盘，首开去化90%
12月8日绿城•长沙玉海棠首开，在长沙重现摇号开盘。
项目首开推9-11#栋142-168㎡小高层和高层，共324套房源，折后均价15200-16200元/㎡，首开约95折，去化291套，去化率90%。
认筹507组，现场采取摇号开盘，每组10个，摇号51轮。
（现场人气）
项目回顾
溢价14%竞得，楼面价7181元/平米
绿城中国于2024年7月9日溢价13.99%竞得[2024]长沙市025号纯住宅用地，楼面价7181元/㎡，没有特殊竞买要求。
项目首开均价15200-16200元/平米，房地价差约8300元/平米，价差相对较高。
项目价值
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地段
占据洋湖核芯区，距离地铁600米
项目地处的洋湖生态新城，是湖南湘江新区形象展示区及总部经济区，片区定位为“集总部经济区、生态湿地区、绿色宜居区”三位一体的城市副中心。
随着洋湖生态新城片区开发步入尾声，后续待出让地块逐年减少，目前洋湖一线临湿地公园的位置暂无新房项目在售，洋湖天序头排占位的价值更加凸显。
绿城玉海棠距离地铁3号线洋湖湿地站仅约600米，这也是整个洋湖片区近地铁的最后一个住宅项目。
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户型
142-168平米户型，优缺点明显
项目本次开盘户型为142和168平米， 2T2户纯板楼，所有户型均可拥有独立电梯厅，这个待遇以前只能在大平层中看到。
（约168平米户型）
户型设计上，优缺点均较为明显
优点：项目不算电梯厅得房率在97%左右，168平米户型甚至可以达到100%，
整体户型南北通透，四开间朝南两套房设计，整体居住舒适度和私密性均较高。
客餐厅超50平米，再加上大面宽，整体休闲空间较为充足。
缺点：但项目客厅和南面东边卧室为飘窗，没有南向阳台，后期需自己打掉飘窗，增加装修成本。
主卧和客厅中建的卧室相对较小，当书房或者客卧较为合适。
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产品
1万方实景示范区，品质看得见
绿城•长沙玉海棠已开放约1万方实景示范区，示范区从景观细节再到公区配置，处处都能感受到绿城匠心品质。
大门宽约47米，门前模拟海棠花瓣形态，以五朵海棠为主题，营造五进奢华酒店式归家系统，让归家的每一步亦景亦礼。
入口处展示约3000㎡社区商业街区，包括海棠书店等；内部更是包含下沉式庭院、“山水七画境”园林、星空顶地库、车道吊顶，会所也配置了长沙2万＋豪宅同款的恒温泳池、私宴厅、健身房等。
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房价
报价处在高位，新规下产品仍有优势
对比洋湖在售项目来看，绿城玉海棠小高层和高层的价格已经基本和周边洋房价格持平，与周边钰山湖的小高层价格高出近2000元/平米。
（备注，数据来源于CRIC中国房地产决策咨询系统）
项目之所以仍可实现热销。
一方面是产品面积段与其他项目形成差异化竞争，洋湖高层为刚需，洋房为终改，缺乏刚改的面积段。
另一方面项目是新规产品，得房率超100%，相较于前期90%左右得房率的产品，项目溢价10%左右的价格仍具备一定优势。
总结
绿城•长沙玉海棠优缺点明显，但首开仍实现了90%的去化率。一方面印证了长沙楼市的回温，第二方面代表着购房者对新规产品的认可，第三方面是房企应打造客户需求的产品，在刚需退可选择二手房，改善新房遍地的当下市场，刚改群体急需更好的地段和产品。
来源/克而瑞湖南区域
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