导 读
复苏信号一
重新进入上行通道
长沙作为一座充满活力和潜力的城市，其房地产市场展现出了独特的稳定性。得益于合理的政策调控和稳健的市场供需关系，长沙的房价与其他主要热点二线城市相比，处于相对较低的水平。2024年1-11月长沙与主要二线城市均价差值仍高达2796元/㎡，长沙“房价洼地”红利仍在。
从房价走势来看，长沙历年房价也都基本处于上行通道，房价波动性小。分月度来看，11月长沙市内五区商品房成交均价13541元/平米，环比上涨0.91%。单月均价已经连续两个月上涨，价格明显企稳。
均价稳定增长之外，随着楼市产品品质的提升，长沙楼市的高端物业也在不断刷新天花板。2024年长沙六区一县商品住宅最高单价首次突破4万大关。不仅是基于长沙城市价值之下的楼市价格补涨拉动，更是高端改善客户强劲需求与购买力的有力证明！
随着新一轮高质量土地的出让及项目的开发进程，将进一步重构长沙楼市价格体系。
复苏信号二
供需均衡，存量合理
高健康度的长沙楼市
长沙楼市健康度居高，供需合理，市场稳定。
近五年长沙内五区商品住宅供求量价一直在1.0左右小幅波动，2024年供求比1.06，近五年平均供求比也是1.06，市场基本实现完全的供需均衡。
2024年内，长沙内五区商品住宅狭义存量持续维持在500万方低位。四季度市场持热，存量和去化周期均有明显的修复走势。截止至11月底，以近6个月流速测算，狭义库存出清周期修复至16个月水平，基于克而瑞系统百城数据监测，仅略高于杭州、上海、西安高能一二线城市。市场安全基石愈发稳固，成色十足，尽显稳健魅力！
复苏信号三
新规迭代型产品集中入市
长沙楼市步入高质价比时代
基于国庆市场的明显复苏，在湘房企对后市发展充满信心，取证推货意愿明显增强。11月仅内五区即有4个全新项目入市，达到2024年月度峰值水平，新项目累计供应建面达到10.47万方。
除了数量的提升，受益于建筑新规加持，产品端更是有了质的飞跃。
以长沙建发观云为例，项目带来了新规迭代产品，146平初改户型不仅得房率高达107%(不含电梯厅)，更是实现了私梯入户，四开间大面宽朝南，双套房设计等媲美大平层的居住舒适度。
据克而瑞不完全统计，12月长沙楼市预计首开项目更是高达11个。包括绿城玉海棠、邦泰璟和在内的多个优质项目齐发。城央成熟地段，叠加新规优势产品，预期能推动长沙年底楼市实现质、价、量的全面跃升。
复苏信号四
新房市场刚改、高端需求稳定释放
长沙楼市仍有高容量及大潜力
从结构面来看，10月长沙楼市各面积段交易量全线飘红，刚需、刚改客群均进入积极入市状态，客户池充足。且与同级城市对比，呈现出顶格需求涨幅最大，其后增幅回落的结构趋势。也就意味着客户购房心态都是本着最大购房能力进行买房的，无疑向外界传递了一个明确信号，购房者的信心与实力并存，楼市稳健前行的步伐坚不可摧。
11月长沙楼市改善需求高位再升，内五区商品住宅产品成交集中在140-160平首改产品，占比环比上升6个百分点，同比上升9个百分点。
据长沙克而瑞数据显示，2024年长沙内五区商品住宅成交中，140平以下刚需产品市占率45%，改善产品占比55%，其中180平以上高端改善占比22%。
长沙楼市“低端有保障、中端有供应、高端有市场”的住房供应体系实现良性循环，市场多样需求稳定释放。
从市场容量来看，长沙商品住宅交易面积持续领先同级城市，居重点二线城市前列，居中部六省首位。随着多项指标的修复，长沙楼市未来依然会是千万量级的规模市场。
复苏信号五
政策有效性增强，三环外市场显著复苏
自926中央定调房地产市场“止跌回稳“，再到1017五部委表态支持房地产市场，一系列政策刺激下，对长沙市场产生了明显的正向促进作用。
从2024年周度成交走势来看，418全面放开限购和517下调首付比两轮政策对市场的刺激效应都是呈点状复苏的，市场热度维持在3-5周左右。而此轮政策热度延续性明显更强，走出稳定复苏曲线，并出现长尾效应。
结合克而瑞CTSV模型来看，11月各板块流速对比2024年1-10月月均流速，均呈现显著复苏行情。其中远郊发展（O2）板块流速上涨明显，增幅达到303%；城区热点(C1）板块流速增幅也达到113%。
自2022年整体楼市进入下行调整期后，各类城市远郊市场陷入极大的困境。此轮新政以后，长沙的三环外市场出现高额增长，可以看到，11月长沙三环外市占率提升至38%，对比2023年上升4个百分点，这样的信号无疑是非常积极的。
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市场总结：
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