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这几天，苏宁檀悦一套193㎡的高楼层，含车位，成交总价达到1170多万，折合单价超6万/㎡。4年前，项目的开盘价大概5.1万/㎡上下，加包单价约5.65万/㎡。最新这套成交的高楼层，哪怕减去车位的价格（20-25万），实际也比开盘价涨了约60万。坦白来说，按照当初8成首付买到的预期，这个涨幅似乎还达不到业主的期望值，但从当下整体市场来看，这样的涨幅已非常难得，也表现出资源型豪宅的价格韧性。在今年3月，苏宁檀悦还有套326.03㎡的顶跃户型成交，南北双阳台+观景大露台，总价2000万，折合单价约6.13万/㎡，比3年半前买入价涨约207万。遥想当年，苏宁檀悦从公开到清盘，历时4个月，3次开盘，次次卖光，暴雨中一批富豪也在抢房，盛况恍如昨日：
2020年8月31日首开，5002组买房人摇324套房源，中签率仅约6.5%，当天卖完。同年9月28日，项目加推，220套房吸引近3000人报名，中签率约7.7%，当天卖完。同年10月25日，项目收官，348套房吸引2253人报名，中签率约15.5%，当天卖完。
从地段看，小区占据河西+鼓楼双区叠加的稀缺地段，同时又有科睿小学（琅小分校）+金陵汇文学校的双学区光环。整个小区，分南北苑，共16栋高层，4栋14F小高层、12栋28-29F高层住宅，户型建面159-239㎡，部分高楼层还是非常稀缺的江景房。
建筑采用公建化立面设计，由高档石材和香槟色铝板与高透玻璃的搭配而成。石材和铝板从一层贯通至顶层铺设，阳光照耀下，整体建筑风格时尚、简洁，足以成为城市封面中靓丽的风景线。鸟瞰下，小区的景观同样值得细细品位，内有朴树、乌桕、榉树、榔榆、娜塔栎、香樟、金桂、胡柚、早樱、红枫等多个树种，四季皆有景。不仅仅是苏宁檀悦，南京还有一批富豪小区近期曝出高价成交。海玥万物在今年9月份新成交一套330㎡的复式，总价2400万，折合单价约7.3万/㎡，并且是挂牌7天就火速成交。连中介都惊叹：刚拍完视频就被客户看上了，速度非常快。海玥万物前阵子因换物业出圈了，这样一个顶豪小区，也吸引了不少物业公司争相应聘。现在豪宅圈特别流行的四代宅，其实海玥万物早就做了，大户型的自带空中花园，前瞻性的设计也让价格更加稳固。据致尚豪宅统计，国庆后首周，湾4成交了套198.72㎡的户型，成交总价1205万，折合单价约6.06万/㎡。
而在今年年中，小区376.49㎡、379.29㎡ 2套超级大平层成交，成交总价分别是2780万、3320万，折合单价7.39万/㎡、8.76万/㎡。由此可见，对于顶豪小区而言，面积越大价格越高，资源越好价格越高。前不久，宏图上水云锦一套建面约141.89㎡的户型，含车位，成交总价930万，折合单价约6.6万/㎡。
据统计，类似房源在今年1月份和去年7月份也曾有过成交，但因楼层优势较大，成交价分别是6.65万/㎡、6.52万/㎡。这个价格差距对于豪宅来说，还是比较坚挺的。其实当下来看，南京的豪宅赛道已经比较拥挤。新房方面，四代宅、墅厅、洋房频出，二手房方面，曾经一波资源型豪宅也流入二手市场，如苏宁檀悦、海玥万物等。
但如此激烈的竞争下，南京的豪宅依然稳住了，恰恰说明了南京豪宅的韧性。所以，接下来什么样的房子更值钱？其实只要满足2个条件。
1、富人喜欢的房子。
接盘侠的钱包鼓不鼓，决定房价高不高，这个房子面对的是预算1-2万/㎡的群体，就是1-2万/㎡的房价，那个房子面对的是预算6-7万/㎡的群体，就是6-7万/㎡的房价。
2、某些维度上，拥有难以复制的优势。
其实这一点根本上就是稀缺性。但现在房子选择面广，低密度土地也在上市，往年的一些稀缺性可能就被稀释了。但像别墅、一线景观视野、物业维护等优势，都具有很大的排他性，自然更加稳固。
实际上，无论是什么样的行情，优质资产和劣质资产的差距永远存在。这就像一个有难度考卷发下来，成绩好的考的差，成绩不好的考的只会更差，根本不存在“成绩好的差的，考得都差不多”这种情况。
所以，这个市场好像有分化，因为好房子和差房子的表现完全不一样。但好像又没那么强的分化，因为没有哪个楼盘能够脱离时代。
