低至1字头!南京老破小,被疯狂捡漏

楼市   2024-11-04 17:26   江苏  

南京老破小卖疯了!

最近几个月,南京的二手房成交主力全在一两百万的老破小,这些房子房价最高时达4万/㎡、5万/㎡,如今房价腰斩,性价比突出,一批买房人正在疯狂捡漏!

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随便翻翻近几个月的成交记录,可以明显感受到,次新房的出现频次明显少了,而占据绝对比例的就是总价一两百万的老旧小区。


这些房子单价基本集中在2-3万/㎡,户型面积也都在40-80㎡,地段都在老城区,尽管房子老旧,但周围生活配套还是非常齐全的。

比如三牌楼的交通一村,如今1.8万/㎡左右的成交价,相比历史最高单价3.5万/㎡已经几近腰斩。但小区靠近南财、南邮,周围居住氛围浓厚,吃吃喝喝都很全,生活可以过得很安逸。


还有江心洲的洲岛家园绿洲苑,今年成交量达到13套,其他几个苑也都是平均十几套的年成交量。最近的成交价维持在1.8万/㎡左右,总价100多万就能登岛买个小三房。


河西江心洲的洲岛家园,由仁恒开发建设,与仁恒绿洲新岛仅一街之隔,是南京第一个精装修交付的拆迁安置房,堪称是南京最高标准的安置房。


但江心洲这个板块,爱的人很爱,不理解的也大有人在。但不管怎么说,一万多的洲岛家园,价格也基本到底了。


实际上,这个感觉并非错觉,数据已经说明情况,南京老旧小区正在疯狂成交!

据统计,10月300万以内房源成交累计占比达82.3%,仍是市场绝对主力,其中100-200万占比最高,达39.5%。环比来看,300-400万、200-300万价格段占比有所增加,分别提升2.5%、2%,也反映了部分刚改、改善需求在此轮政策利好中得到释放。

9-10月南京二手住宅成交总价段占比情况
数据来源:我爱我家南京研究院

哪怕放大到整个季度来看,总价100-150万的总价段还是占据绝对优势,并且套三的户型最受欢迎。另外,如果想扩大到全年,前3个季度也都是一样的结论。


不过,这个数字放在去年,是200-300万,也就是说,很流行的“消费降级”这股风潮,也在吹向楼市。

按照道理说,买涨不买跌,如今正是等等党的胜利,但现在恰恰是刚需买的最多,为什么?

1、相比改善,刚需其实没啥退路

中国人对房子的执念可以说全世界最深。我们不能拿“手里有房子”的心态去由己推人。房子交没交付不要紧(延期交付的除外),跌没跌也不要紧,但没有房是万万不行的。尤其是准备谈婚论嫁的年轻人,你自己等得起,可你的丈母娘等得起吗?丈母娘好说话,将来孩子上学能等吗?这就是很残酷的现实。

但改善的就不一样了,有房子住,眼看着市场更新换代越来越快,何不再等等?这就是急跟不急的区别。就买房来说,相比改善,刚需其实没啥退路。

2、大多数腰斩!价格确实到位了

不得不说,南京二手房价格真到位了,房东们也逐渐接受现实,价格确实友好不少。刚需房就更别提了,之前价格就不高,现在价格直接砍了近一半。

3、大家已经不太愿意背中长贷了

过去楼市的大起大落告诉我们:杠杆加太高,真容易崩。如果说一朝被蛇咬十年怕井绳的话,相信绝大多数人已经不会相信买房投资这回事了。并且随着环境变化,不仅老韭菜在提前还贷,新韭菜也不大愿意贷太多款了。

这也是为什么,去年的成交大头是200-300万总价,如今这个数字就到了100-150万总价。一方面是房价又降了些,导致总价下来了,另一方面,200-300万如今也算刚改了,说真的没那么急。

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