近日，中指研究院公布了2024年1—10月全国房企拿地情况，排名前100的房企拿地总额为6198.7亿元，同比下降了38.7%。如果拉长时间跨度到2023年，中国百强房企有50家一块地都没拿。即使是拿地的房企，2023年拿地货值与高峰期2020年相比跌幅高达70%。这不仅反映了房地产市场投资的整体疲软，房企对未来市场不确定性持谨慎态度，更意味着楼市新增供应将会大幅缩水。
房企放缓开发脚步，背后有怎样的原因？土地市场疲软，会影响到未来的楼市供应吗？在省城太原，目前活跃的房企品牌和楼盘数屈指可数，2024年房企拿地的数据继续下降。在许多业内人士看来，太原2025年极有可能会出现“房荒”。楼市供应行情到底怎样？山西晚报记者结合土地成交、楼盘去化率等指标，对此进行了调查分析——
A 省城土地溢价率跌回7年前
中指研究院报告显示，2024年1—10月，TOP100企业拿地总额同比降幅有所扩大，拿地总额6198.7亿元，同比下降38.7%，相较1—9月降幅扩大0.6个百分点。其中，央国企和地方国资在土地市场中占据主导地位，央国企占比47%，地方国资占比29%，合计达76%。尽管民企在个别城市表现出色，例如，杭州滨江、建杭、兴耀、伟星等区域性民企在局部市场上有所突破，但整体拿地金额仍然较低。从新增土地货值来看，保利发展、华润置地和绿城中国位列前三。2024年1—10月，保利发展以866亿元新增货值占据榜单第一，华润置地以806亿元新增货值位列第二，绿城中国新增货值规模为779亿元，位列第三。
而从另一份克而瑞发布的数据来看，今年10月，拿地金额TOP30企业中，只有不足20%的企业单月有新增土储入账，重点监测企业投拓未能延续9月止跌回稳走势。30家企业单月投资金额为320亿元，环比下降25%，同比下降74%，降幅比9月份扩大27个百分点。拿地面积137万平方米，环比下降30%，同比下降74%。此外，10月仅央、国企在拿地，拿地金额超过50亿仅三家，分别为保利发展、华润置地、绿城中国，拿地集中在上海、广州、杭州等核心城市的核心板块。值得注意的是，1—10月销售百强中近五成房企2024年以来投资处于暂停态势，而在前十月已拿地的企业中，有近58%的企业投资额同比下降。
回到太原楼市，山西晚报记者根据某统计平台发布的月度土地数据进行了统计，今年前三季度，太原土地市场共成交21宗地块，成交楼面均价为2097元/平方米。而在2023年，前三季度太原土地累计成交达到40宗，成交楼面地价为2258元/平方米，同比下降30%。在刚刚过去的10月，省城土地也仅仅成交2宗商住用地。
业内人士介绍，省城楼市仍处于调整阶段，各房企拿地愈发谨慎，推盘节奏放缓。目前，成交楼面地价基本回归到2017年之前的水平，土地溢价率很低，从成交情况来看，除个别一两宗地块，几乎所有的成交土地溢价率均为0，即以挂牌底价成交。
B 楼市“严控增量”土地供给减少
9月底以来，随着一系列楼市政策“组合拳”生效，居民购房首付比例及贷款利率已达到历史最低，购房政策处于最宽松阶段，楼市成交开始回暖。但全国土地市场延续低温运行态势，省城资深业内人士分析认为，这与土地供应、房地产企业开发策略等有一定的关系。
在商品房建设要“严控增量”的背景下，全国供地规模有所缩减。今年4月，自然资源部印发了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，暂停库存压力大、去化周期超36个月城市的新增商品住宅用地出让。据麟评居住大数据研究院发布的数据显示，2024年9月全国住宅用地供应建设用地面积为3658.35万平方米，同比下降16.2%。从前9个月数据来看，供需总量不及去年同期水平，供应、成交建设用地面积分别为21959.46万平方米、15910.77万平方米，分别较去年同期下降27.3%、21.7%。
今年以来，山西出台了多项有关放缓土地供应的相关政策，例如省住建厅等9部门联合印发的《2024年山西省房地产稳市场防风险促转型专项行动方案》中提出“适应当前房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，要加强住宅供地动态调整，太原、大同等商品住宅库存消化周期较长的城市，应适度减少住宅用地供应，控制商品住宅上市节奏。而在省住建厅等7部门印发的《山西省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》中则提出“合理控制新增商品住宅用地供应”，各市政府要坚持以人定房、以房定地。
今年，楼市政策给予购房者不小的置业支持，而对于房企来说，2024年仍是偿债大年。根据中指研究院统计，2024年，房企到期债券规模为7703.1亿元，整体规模仍处于较高水平，在此背景下，房企不约而同地放缓了开发脚步。业内人士介绍，目前，省城市场上运营健康的房企，在拿地方面多数采取“以销定投”的策略，即根据销售情况来决定是否拿地，以避免过度投资带来的销售风险。这种策略使得房企在当下市场背景下更加保守，拿地投资偏谨慎。从省城楼市来看，尽管在近一个多月出现回暖迹象，但部分业内人士信心不足，对政策的持续性效果有所怀疑，导致拿地积极性不高。
C 楼市仍需去库存“房荒”可能性有限
太原土地成交缩水已有4年之久。2021年，土拍市场各项数据较上一年大幅下降，其中，成交数量为110宗地块，较上一年下降46.6%，成交面积为420.59万平方米，同比下降57.38%，成交金额156.77亿元，同比下降69.73%。到了2022年，省城太原六城区成交的土地累积仅有16块，单月度供求宗数以个位数计，中海、万科、华润等入晋投资型房企品牌，全年公开拿地的积极性不高，这些市占率较高的房企，很长一段时间内可入市的纯新项目屈指可数。2023年，相比商品房市场供应量的不温不火，土地市场供应量有所升温，累计供应83宗，供应建筑面积795万平方米，同比上涨235%，累计成交62宗，成交建筑面积591万平方米，同比上涨79%。但这背后，成交楼面地价仅为2310元/平方米，同比下降27%，是2018年以来的新低。而据业内人士分析，相当一部分地块的成交为二次甚至多次上市未成功交易的地块，即“存货”。
房企连续4年不拿地，会不会造成明后两年新房供应不足，无房可卖？10月，省城楼市有所升温，不少看房者感觉无房可选，“房荒”一说由此而来。据省城知名经纪公司介绍，目前，省城市场上的主流、热销品牌的货量较往年大幅下降，尾盘多。例如中海，在省城市场上热销的4个项目中，中海学仕里、中海寰宇天下、中海天钻这三个项目即将售罄；再比如万科，除了万科都荟，其余项目所剩房源无几；还有央企代表保利，往年在省城有10个左右在售项目多盘齐售，今年10月，保利有6个项目交房，目前供应充沛的项目只有5个……省城楼市今年上市的纯新项目不足10个，纯新盘数量及供应量缩水明显。
业内人士介绍，目前省城新建商品房的去化周期在9—10个月，一般而言，这一数字的合理范围是6—12个月之间。在这个范围内，市场供需平衡，房源能够及时消化。从房源分布区域来看，主要集中在小店区和晋源区，包括刚需、改善、终改豪宅等多类型产品，单价在9000—30000元/平方米，各区域均有充沛房源供应，去化周期未达到房荒的程度。
公众对于省城楼市出现“房荒”是一个误判。首先，当前楼市回暖主要集中在好品牌、好项目，全行业及购房者的目光全部集中在少数房企和项目上。反观非核心区其它房企项目，销量并没有随着市场回暖出现明显提升，依然存在大量房源待售。其次，近年来，太原市积极推进保交楼工作，根据此前公布的第一批“白名单”，太原城六区共有泰禾、恒大、融创、旭辉、富力、当代、绿地、宝能、碧桂园、红星、新城等33个项目，很多项目规模庞大，除了已经售出的部分，后续未开工、未售卖的储备地块仍有很多。媒体公开资料显示，太原宝能城当年规划的总占地面积182万平方米、项目总建面约325万平方米；恒大金碧天下总占地面积216.53万平方米，占地规模超过了3个迎泽公园。上述众多项目已售房源目前正在复工，有些项目在今年开始陆续交房。而按规划，全城规模不小的未开发地块上可供应房源数量规模庞大，有业内人士估算全城累计超过了10万套。
“货量的紧缺是暂时的，在‘以销定产’的大背景下，房企的开放策略决定了其不会再囤积大量的房源。”业内人士称，相对往年激进的策略，房企在战略上做出了较大的调整，一些房企虽然当下货量不足，但很多都有储备地块。而随着2025年临近，一旦出现优质地块，房企拿地意愿仍比较强烈。此外，在未来一段时间内，省城仍有很多热门地块上的项目值得期待，例如杨家堡地块、大众南地块、杨家峪城改地块等。
目前，太原楼市正处于结构性调整深水阶段，购房者感到“房荒”的深层原因是“供需错位”，并非无房可买。
D 产品分化加剧 优质地块更具魅力
今年以来，面对楼市的下行态势，太原市出台了多项政策以促进市场复苏。业内人士分析认为，虽然楼市开始筑底回暖，但这一过程并不是一蹴而就，筑底不仅体现在房价的相对稳定上，更涵盖了成交量的逐步回暖、库存压力的减轻以及市场信心的逐步恢复等多个方面，土地市场的表现首当其冲。
“房企投资呈现保守态势，对于拿地要求‘少而精’。”业内人士介绍，从当前市场存量分析，房企在资金压力下投资放缓属正常现象，特别是运行稳健、品质有保障的头部房企，除了要考虑土地的综合质素，更要思考面临的市场时机与风险，“品牌房企的项目为什么热销，除了品牌和产品本身的质量之外，优质地段的稀缺性同样是重要原因。”业内人士分析认为，省城楼市热销的品牌继续集中在保利、中海、万科、金茂、金地五大品牌之中，热销楼盘均为中高端改善型项目。从这些品牌的集团战略看，对地块所处的城市定位、地段环境的要求更加苛刻，但省城能满足实力房企拿地要求、价格合适的地块非常少。
未来，高性价比、高品质地块将更受青睐，包括土地地段核心、资源稀缺以及低容积率等。此类地块会成为房企销售的利润点，在当下市场表现出较高成交韧性，后续销售风险较低，因此会吸引头部房企下场投资。
从楼市整体来看，业内人士表示，省城房地产行业的供求关系已经发生改变，尽管从每月国家统计局公布的楼市价格来看，省城楼市商品房价格并没有太大幅度的波动，楼市成交趋势在回暖，但区域之间的分化进一步加剧，保交楼、去库存仍是省城楼市未来很长一段时间的重点工作。业内人士透露，在这样的大环境之下，2024年剩下的一个多月里，省城楼市大概率不会有新项目上市，但一些核心区域成交地块的地上项目已进入项目建设及开盘筹备期，由于核心区域土地的稀缺性，省城楼市整体产品力水平继续提升，高端化还将持续。
此外，房企之间的竞争将日趋激烈，品牌房企的产品质量、交付标准、项目选址更好，物业服务、配套设施更有保证，这就导致他们会在省城楼市占据绝对市场份额和话语权。当然，购房者信心的恢复更是市场复苏的关键，随着政策持续影响和市场环境的改善，购房者的观望情绪有望逐渐消退。对于房企来说，开发商需要加强与购房者的沟通，提供更多的购房优惠和保障措施，以增强购房者的信心。
采写丨山西晚报全媒体记者 柴旭晖
图片来源丨山西日报、新华网、太原新闻网
编辑丨山西晚报全媒体编辑 冯洁
