今年中秋小长假，太原楼市继续以平淡收场，房企推盘营销造势的劲头却不如从前，保利、中海、金地、万科等少数坚挺的房企品牌继续推出中秋购房优惠，但客访率、成交额却与多年前中秋节的辉煌不可同日而语。据CRIC调研，9月, 28个重点城市预计新增商品住宅供应面积703万平方米，同比下降59%，绝对量明显低于二季度月均。太原楼市表现同样平平无奇，据不完全统计，9月第一周全城仅新增两个预售许可项目，新增房源仅304套。与此同时，因房企及项目量缩水，楼盘利润下降，楼盘营销活动量和力度大幅降低。
在市场冷清的背景下，同一地段定位不同、建造年代不同、品质不同、品牌不同的新建及二手房价格差异异常明显，刺激着购房人的神经。据中指研究院数据，8月份百城二手住宅平均价格为14549元/平方米，同比跌幅为6.89%，环比下跌0.71%，跌幅较7月收窄0.03个百分点，环比已连跌28个月。
“首付都快跌没了”“3年前卖房，现在便宜20万买回”“房价已经跌回10年前”等话题在省城各类自媒体上层出不穷。业内人士称，省城楼市目前仍处在深度调整期，主城区少数老旧小区的二手房价格已跌破每平方米5000元大关。业内悲观派更是声称：太原楼市成交均价已回到10年前。
A 挂牌量增多 二手房价格不断下探
家住晋源区南中环附近的刘女士最近有点烦心，其5年前即2019年购买的房子价格一直在下跌。“我朋友2015年在此地段以7000元每平方米入手新房，随后房价一直飙涨。作为省城的新兴发展区域，南中环街两侧新建楼盘见缝插针，可选余地越来越小。担心以后会买不起，我最终以14000元/平方米的价格买了房，没想到却踩在了楼价最高点上。我买完房，楼价就开始下跌。”刘女士介绍，时至今日，同小区的二手房已经跌到了10000元/平方米上下。“有朋友建议尽快转手，但是卖了就是亏，再加上贷款利息、时间成本等因素，亏得挺惨。我的房子，二手房成交总价已经比购入时下跌了近40万元。”像刘女士这样的购房者，在省城比比皆是。而多数业主购房为自住，对房价缩水无可奈何。
“今年，太原二手房市场‘以价换量’的态势依然明显，买家希望抄底，卖家被迫下调价格。”业内人士介绍，在2020年之前，太原新旧房成交价不断攀升，即使是买房自住的业主同样把购房视作一种投资。然而，楼市大盘整期到来，房企暴雷、房价下跌、交房差劲，购房者的信心受到严重打击。新建房及二手房市场需求下滑明显，售楼处、二手房卖家不断调整价格来应对销售困境。
山西晚报记者查阅了某二手房中介平台公布的数据，省城二手房均价在2018年10月达到顶峰，每平方米售价超过12000元，随后开始波动缓慢下滑。2021年底，二手房均价已经跌至10443元/平方米，根据其最新数据，2024年9月，省城二手房均价已经降到9021元/平方米。
在价格下跌的背后，则是二手房库存不断攀升。有数据统计，2021年时，太原待售二手房数量大约在23000套。时至今日，山西晚报记者查询中介机构网站了解到，截至9月，太原在售二手房已达38858套。“楼市和其它投资品一样，客户均有买涨不买跌的心态，再加上许多二手房经纪公司经纪人不断在自媒体上唱衰楼市，以特殊情况价低的房子做案例，博眼球拉流量，加重了市场的观望悲观情绪。”在此背景之下，省城二手房市场今年的活跃度很低。
B 不止“老破小” 品质不佳的次新房少人问津
“从近几年二手房价格下跌的情况来看，太原所有道路全面提质升级，新兴城区的生活、教育、医疗、商服等基建配套快速完善，地段已经不是楼价重要的影响因素，买房子唯地段论的情况在明显减弱。受到冲击最大的就是‘老破小’。”在省城从事房产经纪近20年的资深人士程先生介绍，太原中心城区的老破小都是房龄超过20年的砖混房，这些小区的空间规划、基础设施无法改变，从功能、环境、配套、服务、品质、户型等各个方面与新建电梯房相差过大，在二手房市场缺乏竞争力。“近期，我们店内成交了一套位于迎泽大街新建路附近的一职工小区步梯房，70多平方米成交价不到30万元，单价已经跌破了5000元/平方米。”程先生表示，从刚性购房者角度考虑，30万元完全可以在交通便利、环境优美的新建品牌楼盘付一套120平方米三居房的两成首付+车位，“老破小”未来还得花钱换房，很不划算。
与“老破小”情况类似，品质不佳的准新房在二手房市场同样不受欢迎。“近几年交房的准新房中，不少房源因工程质量一般、小区物业管理差、开发商暴雷等原因降价。”程先生介绍，准新房价格下跌的核心原因，同样是购房者更关心未来几十年的居住体验和生活品质。一些暴雷房企开发项目，因团队整体缩水、撤离，楼盘交房后各类问题层出不穷，尤其是售房时宣传的配套迟迟不能兑现，这类房子不但降价快，而且无人接手。程先生举了几个例子，例如晋源区旧晋祠路的××玉湖城、和平南路的××院城、坞城南路尚×居、南中环梧×院等。“以尚×居为例，新房最高成交价高达16000元/平方米，现在二手房价仅一万出头，梧×院二手房成交最高价达14000元/平方米，现在成交单价降了3000元。
值得一提的是，曾经火爆的老牌学区房，如果小区品质不扛打，也出现了降价、销售不佳的状态，“坞城路某单位宿舍，对口八一小学主校，2018年二手房成交价高达15000元/平方米以上，因为小区老旧、套内面积小，现在只要10000元/平方米。”程先生介绍，虽然学区房的情况更加复杂，受到学位限制、学校增多等因素的影响，但随着学龄儿童数量下降，需求和价格会继续下降。
C 担心客户群诉 刚需新房价格涨跌都是考验
山西晚报记者查询省城新建商品房历史信息发现，省城楼价开始转头向下的时间点在2019年年底。如今，新建楼盘的营销团队如履薄冰，房价涨跌都会带来销售被动，尤其是刚需类楼盘，价格一言难尽，但成交价跌回2014年却有些夸张。
山西晚报记者查询2014年历史数据发现，当年的成交金额榜单上，top20中以均价7000—8000元/平方米为主，例如兰亭××城、世×城、优山×郡、富×城等，在当年的企业成交金额排行榜上，top10的楼盘多为成交均价在9000元/平方米以下的项目。对比2024年9月的实时数据可以发现，上述楼盘二手房的售价虽然比2018年有所下降，但整体仍高于2014年的开盘价，例如兰亭××城二手房目前售价在10500元/平方米左右、世×城二手房售价在11500元/平方米左右、优山×郡二手房在9000元/平方米左右。
业内人士介绍，目前来看，虽然二手房价格有所下跌，但房价跌回十年前的说法确实夸张。从市场角度来看，房地产价格波动是市场经济中的常态，供需关系变化、政策调控影响，产品定位和品质的起伏都会导致房价上下浮动。房企应对销售危机采取降价手段增加销售量，缓解库存压力是常规操作，但是随之而来的即是产品装配标准会降低。从近五年来的市场变化来看，行业下行期，楼盘续销期间降价，会引起业主群体性强烈客诉，面临长期的销售压力，品牌受到极大伤害；涨价会失去市场竞争力，面临中短期的回款压力。
“在续销期间就大范围降价的新房，多数是近几年经营不佳或者已有劣迹的房企。”多位楼盘销售案场经理称，日常销售中，楼盘会推出购房优惠活动，但通常不会引起老业主的反感，一方面优惠额度正常相比房款并不多，另一方面优惠范围有限，比如“特价房”“一口价”等都是限定的少部分户型，对于房企的大量在售产品突然降价，业主要慎重考虑，一定是企业财务或运营出了问题。以之前暴雷的某知名房企为例，其在省城的多个项目突然开始大幅降价出售车位，原来超过10万元的车位全部四折出售，面对这种不正常的优惠，购房人还是应该谨慎考虑。
某品牌房企营销总监伍先生告诉记者，运营稳健的房企品牌，今年楼价比两年前明显平稳许多，仍有价格下跌的楼盘多由回款压力极大的房企开发。即使在同一品牌内，有些户型小、地段远的楼盘在降价，相反优质楼盘稀缺户型价格还在涨。
D 大浪淘沙 好房子保值且增值
山西晚报在走访中了解到，经过行业盘整的考验，部分优质房源的价格有明显上涨。
“需求决定价值，如今的购房者更加注重居住体验，‘宁品鲜桃一口，不吃烂瓜一担’。同一栋的‘老破小’，好楼层与差楼层总价能相差20万以上；同一个小区的准新房，好户型、好朝向的房源每平米要贵1000元左右。”程经理介绍，二手 房的成交价就是房子好坏的标尺，好房子能保值还有增值。最明显的例子就是逼仄老城区新建的高层小区，价格挺扛打。比如杏花岭区的中车国际小区，其地处城市中心，是近几年才交付的准新房，周边没有高层住宅决定了其在地区内的稀缺性，多年来二手房价格十分稳定。还有地处南内环街的华润昆仑御、龙城大街的太原星河湾，价格坚挺。
从新房市场来看，2020年楼市迎来大洗牌，如今仍活跃在省城楼市的房企，基本是财务运行健康、交房相对靠谱的品牌，广大购房市民对央企、国企及有央企、国企资本入股的房企更为信任。“由靠谱房企开发的项目价格比较稳定，许多都在涨价。对比二手房来说，户型迭代、物业水平提升、配套更完善都是此类楼盘的优势。”程经理表示，无论是新房还是二手房，具有明显产品优势才能吸引购房者的关注。“楼价此轮下跌，更加说明5年前的楼价太水，虚高严重。商品住宅的金融投资属性大过了居住属性。”多位业内人士表示，部分购房人的观念也要转变，房子是用来住的，不是用来炒的，弱化房子的金融属性，选择提升自己生活品质的好房才是关键。
对于未来省城楼市的判断，目前来看，9月新上市的楼盘寥寥无几，今年的“金九银十”大概率遇冷，购房者仍会处在持币观望的状态。但在首付款、房贷利率处于历史低位水平，各项政策调整扶持等多方面影响下，市场信心总体会慢慢恢复。“当前有6成以上的购房者都是‘卖旧买新’，这证明人们对好房子的刚需还是存在的。”当下市场，购房者对自己的需求要有更深入的了解，不仅要紧盯房子的价格，还要结合自身实际进行选择，紧跟潮流的户型、优质的物业服务、完善的配套设施等，都是提升居家生活质量的重点。
采写丨山西晚报全媒体记者 柴旭晖
图片来源丨山西日报、新华网、太原新闻网
编辑丨山西晚报全媒体编辑 冯洁
