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今年，省城商品房市场成交平淡，住宅类产品撑起了全城楼市的成交量。而五年前火爆的商铺产品，在营销推广上已销声匿迹。山西晚报记者近期走访市场调查发现，由于地产行业下行，零售服务行业竞争激烈，五年前抢手的不少商铺项目目前仍处在养铺、招商之中，项目运营状态不佳、回报率不高的现状让投资者信奉的“一铺养三代”变成了“一铺愁三代”。
然而，在商铺开发、销售、投资整体走低的当下，少数聚集上万居民的新交房社区商铺及成长为太原新兴商圈的晋源区万象城商圈却一铺难求。目前，优质投资品匮乏，房地产市场上的商铺还能入手吗？太原热门商铺都有哪些特点？
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省城太原的商铺租赁市场已进入近10年来的低谷，以往被视为稳健投资的选择，如今却让不少投资者陷入困境。在省城杏花岭区北大街，一名刘姓街边门面商铺所有者向山西晚报记者透露，即便他一再减少租金，自己待租的商铺依然无人问津。“其实不光我家这样，周围不少铺子都存在空置，有稳定租客的商铺大概只有一半。”面对周遭逐渐转冷的大环境，房东们不得不通过策略性地降低租金，尽力挽留租户，而租户也利用市场状况争取更低价格，租金一降再降。 这种现象并非个例。“随着经济环境变化、大型房企入驻带来的短暂繁荣过后，近几年，很多项目配套的商业街、商铺项目售出多年，却运营不佳、招商不济，商铺投资的回报不稳定。”从事商业租赁、营销十多年的范峰先生表示，省城商铺类型有不少，有的是商业综合体，有的是写字楼沿街商铺，还有一种就是大家更熟悉的住宅社区商铺，手中钱少的普通投资者投资的商铺多以社区沿街底商为主。 从山西晚报记者走访情况及业内反馈来看，省城商铺租赁市场眼下处于供大于求的情况，不论是位于繁华地段还是较为偏远的地方，均不同程度地感受到了市场的寒意。与此同时，商铺投资逐渐回归理性，投资者在选择商铺投资时更加谨慎。朗润智业公布的数据显示，2019年，省城商业市场供应量、成交量双双达到顶峰，当年有45万平方米商铺入市，成交量约30万平方米，2020年开始出现下滑，两项数据分别少量下跌至33万平方米和24万平方米。随后商业市场迅速遇冷，2021年以来，省城商业市场的供应面积再未超过20万平方米，去年更是不足10万平方米。2024年上半年，省城商业市场供应面积仅为1.99万平方米，成交面积1.37万平方米，产品总价段集中在150万元以下，套内面积100平方米以下，市场愈发冷清。![]()
曾经被视为“一铺养三代”的商铺为何会面临销售遇冷的尴尬处境？业内人士表示，这与楼市整体下行有很大的关系。范峰先生告诉山西晚报记者，商铺的供应量越来越少，是受到房企开发模式的转变以及商铺这类产品市场需求的影响。
“省城太原的主、次街界限越来越不明显。”范先生介绍，过去，主街商铺有明显的优势，例如迎泽大街、长风街、南中环等城市主干道，繁华的街道拥有着得天独厚的人流优势，街道周边往往聚集了大量的居民、上班族，还有异地游客、访客，为店铺提供了稳定的客源基础。无论是日常消费还是休闲娱乐，市中心的主街道都是人们首选的去处，因此在这里的商铺一直是投资者、开店人的首选。但是现在，随着城市的升级改造，很多之前的老旧主干道升级改造，市容及交通秩序管理严格，人车分流且停车不便，临街商铺重新整合，小商铺生存空间很小。相反，部分原来并不在主干道的商铺出入方便，客流量更大，不少临街建筑都纷纷改造成了商铺，零售服务等商业价值飙升，老旧二级街道上商铺见缝插针，多如牛毛。“整体而言，眼下省城的商铺租赁市场供大于求，在空置率逐渐升高的当下，商铺购买的需求自然不会旺盛。”另一方面，房企开发模式发生了巨大变化。“在整体楼市火热的时候，因溢价率高、回款高（五成首付），开发商乐于开发商铺，但在楼市整体疲软的大环境下，百姓手中闲钱有限，商铺销售压力过大，房企放缓了开发商铺及商业地产的脚步。”业内人士介绍。以中小投资者购买的社区商铺为例，地方政府在土地出让过程中会考虑土地的合理利用和城市规划需求，会明确土地的用途、容积率、建筑限高等指标，这些规定旨在平衡住宅和商业需求。对于开发商来说，同一栋楼的底商比住宅利润更高，商铺是平衡整个住宅综合项目利润的关键，在商铺市场需求降低的背景下，即使是部分已经拿地的开发商也会放慢商铺开发脚步，力求在市场转好时获得更好的利润回报。
此外，社区商铺通常要等到住宅卖完才开始卖，并且销售情况多数不如住宅快，这显然不利于房企快速回款。“需求少，不好卖，时间久了，开发商关于商铺的营销成本就会增加，成本测算下来不如专心开发住宅，早点回笼资金。”上述业内人士说道。除了市场环境的影响之外，消费者观念的转变对商铺市场也带来一定的影响。“过去，人们总认为‘一铺养三代’，有些购房者在小区买一套住宅后，手里如果有余钱还会‘顺手’投资一间商铺，靠收租获取回报。如今，‘一铺养三代’的观点逐渐淡化。”范先生告诉山西晚报记者，商铺作为投资属性较强的楼市产品，购房者看中的是总价以及出租回报，在如今商铺价格更高，但回报并不理想的环境下，投资商铺并不划算。 数据显示，省城商铺的平均售价在2018年达到顶峰，成交均价超过25000元/平方米，是同期住宅成交均价的两倍。2024年上半年，省城商业市场的平均售价已经跌至18000元/平方米左右，而住宅市场的平均售价则与2018年差别不大，维持在12000元/平方米。“可以看到，相比住宅，在楼市整体环境出现波动时，商铺受到的影响更大。”业内人士表示，商铺投资属性更强，房子本身价值的巨大落差让很多人难以接受，很多人觉得不如住宅稳定。 此外，除了单价不如住宅稳定，投资商铺的成本也比同地段住宅要高，从历史销售数据来看，即使近几年商铺单价一跌再跌，但平均售价仍是住宅的1.5倍左右，热门区域好点的位置价格还要更高。“地段、人流量好点的区域，买商铺还不发愁出租，但人流量差的地方商铺出租难、空置期长，不仅很难转手，转手价格也要亏不少。”业内人士表示，人们的消费习惯也发生了改变，网购、外卖已经融入人们的日常生活，商铺的生存空间受到挤压，经营户的经营积极性不高，很多小区门口的商铺只有水果店、理发店、药店还有人流量，其他行业底商很难做起来，不少商铺即便租出去，也经常面临退租、转租的情况。 此外，相比普通住宅，商铺还存在不能落户、持有成本大、产权时间短、交易税费高等劣势。“投资单价高、回报率低、租金不稳定，且升值潜力不大，甚至会贬值，这样的商铺放在手里根本算不上优质资产，这是现在人们不愿买商铺的重要原因，以前是‘一铺养三代’，现在最怕变成‘一铺愁三代’。”业内人士说道。![]()
D 影响热度因素多：投资商铺需谨慎
山西晚报记者在采访中了解到，目前，省城商铺的热门地段主要集中在南部。此前，太原市政府发布的一组数据显示，2024年上半年，太原市小店区七大商圈新增开业店铺209家，包括新开业首店26家。虽然上述新增店铺很大一部分位于在商业综合体内，但一个区域的新增店铺数量，可以反映出该区域的商业活跃度，从侧面印证独立商铺的需求度。
“万柏林区的丽华板块、小店区的南站板块，还有晋源区的晋阳湖板块，是眼下太原商铺投资回报率较高的区域。”业内人士介绍，从市场反馈来看，优质的商铺往往需要依托品质较高的社区，不仅有足够多的住户，周边配套设施也要完善，教育、医疗、商业、文化生活等。“影响商铺热度的因素很多，各项要素往往缺一不可，配套完善的地区，商铺才能具备稳定的收益和增值。”业内人士介绍，很多人认为，依托商业综合体投资沿街商铺比较稳妥的一种选择，这种方式过于片面。“人们对商业体的需求是小商小铺无法替代的，客流有很强的目的性，指望逛街的人在周边小店驻足不太现实，此外，商业体的辐射范围有限，大概在周边1公里甚至500米以内，超出范围后人流量明显下降。”业内人士介绍，住宅搭配商铺，是典型的社区需求关系，成熟的社区远比商业综合体重要，现如今，大型商场由于经营不善而闭店的例子比比皆是，一旦闭店，对于周边的商铺会有不小的影响。
随着国家对住宅房地产市场宏观调控的加剧，部分投资者仍看好商铺。目前，大型商业综合体、写字楼沿街商铺、住宅底商等数量增多，同质化竞争愈演愈烈。无论是租赁还是售卖，供大于求都是当前商铺市场的主基调，导致商铺的投资回报率降低，出现更多商铺待租、待售。业内人士建议，对于有投资商铺意愿的人群，为了防止出现“一铺愁三代”的情况，投资之前一定要做好全面的实地考察，优先选择国企背景的开发商，不仅要了解不同商铺各自的区位优势，还要了解商圈周围的交通状况、人口密度，消费人群、消费水平等。如果准备自己开店，还要考察周围的市场竞争。“当前市场，投资商铺不要冲动，要量力而行。这个投资并不是稳赚不赔，租金回报率不一定能达到投资者的预期，只有好的商铺才真正具有投资价值。”业内人士介绍，商铺的选择大有讲究，除了之前提到的高品质的社区与成熟的配套，商铺在楼栋的位置很重要，不宜挑选死角位置的商铺，尽量选择近十字路口的“金边银角”，或者社区正门两侧的店铺都是投资的最好目标。商铺的户型也非常重要，尽量选开间大，进深短的，层高也要足够，一般来说单价会因为层高而上涨。此外，无论是出租还是承租商铺，都要签订正规、有效的租赁合同，约定清楚商铺的位置、面积、租期、租金、付款方式等内容，尽可能约定租金价格递增率。合同上还需明确甲乙双方各自的权利和义务，例如租赁期间房屋修缮、违约责任和合同终止的赔偿措施、争议的解决办法等。发生变动和纠纷时，一份书面合同能为双方提供必要的保障。
采写丨山西晚报全媒体记者 柴旭晖
图片来源丨山西日报、新华网、太原新闻网
编辑丨山西晚报全媒体编辑 冯洁
值班主任丨戎紫冰
值班编审丨刘子平
