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摘要：华夏北京保障房REIT不仅是首批上市的保租房REITs，同时也是保租房REITs领域中首个启动扩募流程的产品。
观点指数（GDIRI） 11月12日，上交所对华夏北京保障房REIT项目的扩募出具了反馈文件。
主要反馈问题包括：关于新购入基础设施项目要求、运营管理安排、分层决策机制、基础设施项目估值以及资产类型五大层面的内容。其他反馈问题包括关于重组安排、合规手续、保险金额以及财务数据方面的内容。
关于新购入基础设施项目要求，主要依据《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号 — 新购入基础设施项目（试行）》第五条、第六条、第七条相关要求进行核查。
上交所对其新购入基础设施项目提出了严格的合规性要求，观点指数翻阅指引文件获知，核查要点包括项目的资产质量、运营稳定性、法律合规性等方面。管理人及律师需要对本次新购入基础设施项目申请是否符合这些要求逐条发表核查意见，以确保项目的合规性和可持续性。
入池资产
关于基础设施项目估值问题，上交所关注的重点指标包括出租率、租金单价、清缴率、折现率、税费以及压力测试。
数据来源：基金公告，观点指数整理
据基金公告披露，截至3月底，华夏北京保障房REIT本次拟购入的资产朗悦嘉园项目、光机电项目、盛悦家园项目及温泉凯盛家园项目的评估价值分别为1.57亿元、1.55亿元、1.15亿元及4.03亿元，合计8.3亿元，出租率分别为95%、97%、91%以及88%。
从过往出租率表现来看，本次入池的部分项目出租率有所波动。以光机电项目为例，据华夏北京保障房披露，其主要受到配租租户审核流程的影响。
在运营期间，部分项目的出租率还具有显著的波动性。以光机电项目为例，2021-2023年及2024年3月31日，项目出租率分别约为95%、89%、88%和97%，据华夏北京保障房REIT披露，其主要受到配租租户审核流程的影响。
另外，可以发现温泉凯盛家园项目出租率表现指标相对弱一些，近三年及一季度末项目出租率分别约为84%、83%、89%和88%，明显低于已上市保租房REITs底层项目的平均出租率水平。
华夏北京保障房REIT表示，该项目历史出租率偏低主要是项目房屋户型面积较大，租户选房意愿受到一定影响。经过趸租调配后，截至4月末，项目出租率约为96%。
后续预计北京市住建委将继续在趸租调配方面对本项目配租工作进行支持，另外考虑项目本身，华夏北京保障房REIT指出本次评估出租率按照93%假设。
上交所披露的反馈文件中指出需对温泉凯盛家园项目未来出租率参数设置的合理性发表明确意见。
据华夏北京保障房REIT披露的购入基础设施项目招募说明书披露，本次入池的资产均属于公共租赁住房项目，在基础设施基金成立后，基础设施项目仍将按照北京市公租房管理规定运营。基础设施项目已经纳入北京市公租房统一管理范围，其租金定价标准、租户入住资格、配租工作安排等方面遵从北京市公租房管理规定。
资产类型上，上交所反馈意见中提出需说明本次新购入基础设施项目认定为公共租赁住房项目的政策依据，配租对象、租金标准等是否符合相关政策要求。
集体扩募
值得一提的是，华夏北京保障房REIT不仅是首批上市的保租房REITs，同时也是保租房REITs领域中首个启动扩募流程的产品。
据观点指数了解，早于2024年5月23日，华夏基金发布《关于决定华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告》，华夏北京保障房REIT扩募工作正式拉开帷幕。
基金管理人拟购入的基础设施项目暂定为北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目、海淀区温泉凯盛家园项目。
9月20日，华夏基金发布公告表示，华夏北京保障房REIT已正式向证监会提交基金变更注册请示，向上海证券交易所提交基金产品变更暨扩募份额上市申请。申请事宜于9月24日获证监会和上交所受理。
11月12日，华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新为“已反馈”。
值得注意的是，11月4日，华夏基金向中国证监会提交了《关于华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金变更注册的请示》、向上海证券交易所提交了《华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金产品变更暨扩募份额上市申请》及相关申请文件。
11月13日，华夏基金华润有巢REIT产品变更暨扩募份额上市申请事项已获得中国证券监督管理委员会和上海证券交易所受理。
据华夏基金华润有巢REIT披露的2024年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书显示，本次拟购入基础设施项目为位于上海市闵行区的有巢马桥项目，已获得“上海市人才安居工程项目”、“闵行区首批人才驿站试点项目”、“闵行区保障性租赁住房项目”等多项认定。
项目2022年8月开始运营，于2023年3月正式开业，由8栋地上15层的租赁住房、地上1层的商业及地下1层的地下车库组成，共776个车位（其中人防车位246个）。
来源：有巢马桥项目资产自运营以来收益情况，基金公告
截至6月底，项目可出租房间数为2475间，已出租2381间，出租率为96.2%；配套商业可出租面积为1291.86平方米，已出租面积为1145.54平方米，出租率为88.67%。车位已出租691个，租金为200元/月/个。
对于2023年马桥项目净利润出现负值，华夏基金华润有巢REIT表示主要原因包括初始运营成本较高和收入较低两个方面。
作为首单由市场化机构运营的保租房REITs，华夏基金华润有巢REIT扩募进程更进一步。
目前，华夏北京保障房REIT与华夏基金华润有巢REIT扩募事宜尚需通过国家发展和改革委员会推荐、中国证监会准予基金变更注册、上海证券交易所审核，并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。
包括华夏北京保障房REIT在内， 2022年上市的四单保租房REITs也正在积极推动扩募工作的开展，于今年内先后披露了扩募公告。
数据来源：基金公告，观点指数整理
年内已发布扩募公告的保租房REITs包括华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT以及中金厦门安居REIT，基金初始投资的基础设施项目集中于单一城市的布局，促使其收益和风险在一定程度上依赖于特定城市的经济环境和租房市场表现。
上述四单拟扩募的保租房REITs在首次扩募时保持了与初始投资项目的城市布局一致，拟入池资产分别位于北京、上海、深圳及厦门。这些项目扩充了保租房REITs基金对单一城市各区域的覆盖，可分散资产组合的风险。
目前扩募项目已获批上市的公募REITs包括华安张江产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT以及博时招商蛇口产业园REIT。首批四单公募REITs扩募项目的上市，让市场看到了公募REITs发展的更多可能性，为后续资产购入提供了可参考的路径。
今年以来，公募REITs市场首发端和扩募端的发展愈加火热。包括上文提及的保租房领域的基础设施REITs在内，新能源、园区基础设施等公募REITs也在积极推动扩募落地。举例来说，4月1日，中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金扩募发售项目状态更新为 “已受理”，这是今年公募REITs市场第一单获受理的扩募项目。
随着公募 REITs 市场的不断发展，扩募机制持续完善，未来会有更多的项目加入扩募行列，推动实现资产组合多元化，增强公募REITs成长空间和经营活力。
