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只有更加开放的对话，更加多元的思考，才能够让我们找到行业的前行方向和前行之路。行业调整进入深水区之时，如何盘活存量商业资产，仍是值得持续讨论的话题。主持嘉宾：
BOMA中国研究委员会主席、国际金融地产联盟(IFFRE)常务理事 张平金地集团开发管理公司商办总监兼商办事业部总经理 田贺维蜜蜂科技BEEPLUS合伙人、集团常务副总裁 刘雪萌![]()
张平：非常荣幸担任这个环节的主持人，本场对话的主题是存量破壁，存量资产特别像一座座蕴含着宝藏的矿山，外面有坚强的硬壳，就需要我们用智慧去敲打，用创新去激发出宝藏最真实的价值。
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今天我们也非常荣幸地邀请到了5位业界的大咖，大家分别会从资产的角度、投资的角度，去给我们做一些解读和分享。
第一个问题请教田总，田总所在的金地集团在开发、代建板块也是头部的企业，田总在加入金底之前也是在中国尊等一些标志性的建筑上有过非常多的专业的实操经验，也改造过不少项目，所以想请教田总，存量商业的运营、改造有哪些新的变化？存量项目运营的未来如何破局？田贺维：和张总也是老朋友了，今天非常荣幸能来参加观点这个论坛活动。首先自我介绍一下，我是金地管理的商办总监田贺维，金地管理是金地集团旗下专属代建的轻资产运营公司，我们是专注于为客户提供优质的不动产管理开发服务，目前布局全国60多个城市，服务的项目有200多个，其中商办项目累计签约管理投资规模超784亿。回到张总提到的问题，目前在商业资产上、存量运营上我们观察到哪些新的变化。前面听了几位嘉宾的分享，觉得感触蛮深的，我通过自身从业的观察，简单谈一些变化。第一是在宏观指标上两升一降，第一升是新增供应量不断地增加。第二是空置率不断攀升，以北上广深四个一线城市来看，北京、上海、广州的空置率已经接近20%，深圳的空置率超过30%。一降是出租租金水平是在下降的，北京已经跌破了300块钱的平均租金的价格，深圳已经跌破了平均租金100块钱。第二是分化越来越明显。比如国内或者港资头部地产公司在运营的项目，凭借稳健的经营能力，这类项目的租金、出租率水平还是保持相对比较稳定的。但是其他的二线城市或者普通区域的项目，大部分都有百分之二三十甚至更高的下滑。第三是从传统对办公空间的区位、便利性的关注度，到更多关注办公空间的品质，重视个性化的需求，包括一些人文方面的关怀，比如健身房、跑道、游泳池甚至攀岩空间，再一个是对绿色低碳的关注也会越来越多。除了传统绿色三星以外，也会关注LEED、WELL、近零能耗和新的ESG指标。在办公场所的选择上，客户和业主方也会更关注本身办公环境和氛围是否与公司契合。这是在办公类资产上的一些变化。![]()
商业类资产方面，变化会更多一些。
第一是经营模式的变化，商业类资产都是围绕人货场三个维度，过往更多关注货和场，现在一些新的商业业态，更多的是关注人，关注社交属性。商业不单只是提供一个购物的场所或者消费的场所，新的商业更多是互动、社交和体验的空间，提供情绪价值。第二是空间、场景和内容三者是缺一不可的，空间打造IP和记忆点，场景用来营造氛围，内容创造价值，三者相辅相成。第三是商业定位上会越来越清晰，目标客群也更加细分。从传统的购物中心到现在特色的非标商业，对目标客群也会越来越专注，比如Z世代的新青年、二次元群体等。第四是分化越来越明显，顶部传统的重奢利用头部的优势，越来越强。同时，新的特色非标商业，成为出圈的网红打卡地，这种项目更多是注重项目的在地性和社区属性，以及精神文化的内核，包括品牌更多会有一些小众、个性化的品牌引入。张平：田总从写字楼跟商业两种资产类别，分析了田总眼中的变化，让我感触最深的，一个是对终端用户的关注，包括写字楼也不只关注到租户本身，更多租户C端精细化、个性化的需求其实也是业主要考虑的对象。包括刚才也提到了ESG，也是投资人很关注的未来的热点。所以从资管角度发现的一些新的变化，到投资者关注的方向，也引出第二位嘉宾，来自瑞银香港的葛总。我跟葛总也是老朋友了，一会儿可以先做一个自我介绍，再回答我的问题，您正好是来自香港，在资本市场里面，也是一个实践者，您跟我们聊聊最近在资本市场上有哪些商业物业的热点交易？葛潇白：大家好，我平时常驻香港，主要从事不动产平台的资本市场的融资，涵盖各类境内外交易。回答张总刚才的问题，分享一下对近期商业资本市场重点交易的观察。第一个是重资产物业在境外上市的市场估值，受到大环境的影响以及国际的影响，平均有很深净资产折让，这个情况下很多上市公司本身或者大股东会针对比较低的估值选择回购，在极端情况就会去到私有化交易。最近从大型商业物业相关私有化交易当中，可以看到它的市净率是非常低的，为上市公司提供了很好的市值和资产价值回收的渠道。![]()
第二个观察是，针对优质的、稳定出租的物业，尤其是在一线城市，大型的险资还是非常活跃，这两年也观察到很多针对社区物业，以及写字楼的大型股权或者结构化交易，为优质物业的原始权益人提供了很好的退出渠道。
第三是通过境内外已经上市的REITs扩募和对资产的收购，目前境内已经上市的涉及到写字楼和消费基础设施的8到10家上市公募REITs，香港上市的REITs也以商办类资产为主，这些REITs都有成熟的扩募收购的审批流程，这两年也为优质物业的退出提供了渠道。总结一下，在重资产领域，以上的资本运作或者价值获取的渠道还是非常活跃。下一位嘉宾，雷总，他是轻资产领域的实践者，一会儿先请雷总做个自我介绍，然后再从资产管理的视角看一看，站在投资人的角度，给资产管理也带来了更多的挑战，想请您从资产管理方的视角，看看如何应对未来面临的风险，看看咱们的应对策略。雷易群：我们公司叫乐晟商业集团，主要是做非标商业为主的商业招商运营，以及产业园招商运营，提供从招商、筹办开业到后续运营的一体化服务公司，我们公司是2021年创办，之前我在奥园集团操盘过奥园健康的上市，我在这个行业从业了比较长时间，我们现在这个集团主要提供轻资产服务，希望大家未来多多指导。回答主持人刚才的问题，我们过去轻资产服务做了不少的项目，现在存量资产的总量很大，而且产品类别也千姿百态，产品的类别确实是比较多，因为它这个是基于在房地产20年快速的发展，是一种快进快出的商业模式。很多资产没有运营的条件去做设计，去做以运营为核心的建设，所以产品的类别确实是有很多的问题。![]()
随着房地产市场越来越不好，资产评估价值重估，导致这些产品好像都不值钱了，存量的量就很大了，如何把这些存量运营好，有很多产品的标准化，它的好处就是可以很快的开业，或者很快的把它招商完成。但是也很快的就会发现经营的过程中会存在很多问题，因为它的没有办法应对C端所有的消费者的消费升级，消费需求在发生不同的变化。所以这部分就面临资产开完以后有租户的流失，包括收缴率降低、生意不好等等。这些产品是标准化的。
现在也有特色化的产品，它要根据物业的改造条件，符合特色商业的需求，这部分又面临新增的投资，面临团队的专业度和资源整合的能力等等众多的问题，所以这两点对于很多资产的盘活，很多人就会打退堂鼓。对投资方来讲，投资方认为我这个资产原来的估值投资的额度是这么多，但是在过程中又发现投资要不断增加，这些部分都会重新对资产审视、资产评估、资产估值，以及运营团队重估，这些方面都值得我们探讨。张平：谢谢雷总，雷总旁边的刘总在BEEPlus，大家不要以为这家公司是一家创业公司，实际上也是一家轻资产运营公司，所以请刘总先做一个介绍，然后再回答我的第一个问题，您眼中轻资产的机会和挑战是什么？刘雪萌：大家好，我是BEEPlus的合伙人刘雪萌，我们公司总部在深圳，是做存量资产运营的专业机构，目前我们主要布局在大湾区和华东，在广州、珠海、深圳和澳门，以及华东这边去年进入了南通，在无锡和南京也有一些筹开项目，我们的项目主要有几个产品线，一个是产业中心，也就是拎包入住的办公空间。另外也有整栋写字楼的管理和产业社区的运营。回到主持人刚刚问的问题，BEEPlus从2018年开始就坚持做轻资产的运营，我们为业主提供了一个全周期的轻资产服务解决方案，从项目的检测定位到设计、筹开管理、后期的运营和招商，我们提供一条龙的服务。关于轻资产模式的运营和挑战，我们认为轻资产相较于重资产来说，它有一些模式设计上的优势，我们早期也有一些项目是用中资产的模式，也就是我们承租物业，并且投入装修去做，在后来市场经济环境发生了比较大的变化，租金下行，这种模式就有一个问题，就是租金的剪刀差消失，这对运营方或者业主来说都存在很大的利益不平衡。轻资产模式，我们和业主的利益是深度绑定的，可以通过我们的专业化运营能力，为业主创造超额收益，共同去做收益的分成。从利益上大家是共赢的状态，它避免了双方利益不一致的问题。![]()
另外一个优势，轻资产对于我们这样一个成立不久的公司，我们的资源是相对有限的，可以把我们有限的资源更多地聚焦在我们的核心能力打造上。这里面包括BEEPlus一直比较坚持的，我们会做精细化的运营管理，以及一些技术化手段的应用，包括我们也会自研办公配套的系统。通过这种核心能力的打造，我们逐步地形成了一定的竞争优势，在全国化的布局、规模化布局方面也会给我们很大的助力。轻资产还有一个优势，当你前期做了很多技术壁垒的构建之后，后期我们的模式体系可以快速复制，这一点我们是对标酒店管理公司，沃勒从2019年提出一个口号，希望做产业办公界的万豪。酒店管理公司也是以轻资产的模式运营，通过它的能力和会员体系等等，帮助业主去实现它的项目的盘活。我认为在这一块中国至少在办公领域还是有很大发展空间的，所以我们也会坚定地做这一方面。至于挑战方面，我相信这也是有很大的挑战，因为轻资产的模式决定了，我们自己的专业能力构建是非常核心的东西，我们在这一块也看到，中国的相关专业人才是远远不够的，我们通过不同行业的学习和取经，吸纳了很多不同行业的人士，有些是地产行业的，有些是高端服务业的人才，通过人才的引入和培育，逐渐打造我们的专业队伍，这一块我们还在发展的路上。另外一个挑战是轻资产模式对于业主的合作并不是简单的甲乙方关系，我们怎么样能够找到合适的业主，和他去做长期的长期的共赢合作。BEEPlus过去比较多的是和各地的国企合作，因为他们手中有大量的资产，同时缺乏专业的运营能力，我们刚好可以做资源的互补，等于说他们是重资产，我们是做轻资产，双方优势互补，然后来推动发展。张平：刚才刘总和雷总这两位轻资产业界的代表，都分享了他们对于资产管理的观点。现在从资产管理转向长期资本的价值投资，随着1014号文，REITs进入了常态化发行，在这种情况下，对我们存量资产价值投资会面临什么样的机遇和挑战？今天也非常欢迎最后这位重磅嘉宾古总，他来自元丰资本，我和古总也是好多年没见了，之前还是在香港听过古总的分享，上次古总在观点的对话上也提到了元丰资本的新动向，今天也非常想请古总站在长期投资的角度，结合您公司的发展策略，来聊一聊产业地产的投资。因为我上一次看到您在观点香港的圆桌会上提到了您的公司把产业的投资当成了下一步工作的重心，和前面几位嘉宾提到的，比如说办公的投资、商业的投资，从投资、改造、运营管理等各方面有何不同？为什么您把产业投资作为未来的策略？古迎辉：我是来自香港元丰资本的古迎辉，元丰资本主要是做商业产业地产的投资，以及最近也开展了科技项目方面的投资。关于产业地产方面，我们过去比较集中在商业地产方面，特别是在北美、大中华区，我们也是比较关注这方面。由于最近的政策调整，所以我们在国内的部分，受到国家一些产业政策的出台，还有住宅、商业各方面进入深水区，所以我们把重点放在产业方面。因为产业上一方面国家有很多政策支持，包括国内的贷款，还有工改政策等等，支持到产业地产的发展。另一方面就是利率、银行也是支持到产业地产的发展。![]()
我们在产业地产方面看得比较多的是在大湾区，科创、康养是大湾区发展的主题，我们在这边发现有很多潜在的机会，特别是不动产调控现在已经过了好几年了，很多物业回调，也体现了一个比较大的投资价值，我们在市场上看到很多存量物业，有很大的打折。在北京、上海、广州、深圳这些核心城市，已经出现了比较大的商业地产的打折。从投资的角度来说，这是非常难得的投资机会，因为我们做投资，在周期的低潮就喜欢做收购，高潮期就喜欢做一些退出的安排。目前中国资产处于低潮期，这是一个很正常的周期，我们就是在不同的周期去集中做不同的投资行为。在大湾区我们主要是布局一些工改产业园的投资，还有一些新材料、新消费、科技项目的投资。产业地产这方面，主要是结合当时的形势去做投资，因为现在整个宏观经济各方面，我们观察到这类型的物业是风险相对比较低的，我们做不动产投资，其实是不同物业的类型，可能在不同的地区、不同的周期有不同的投资机会，目前我们观察产业方面比较适合我们多用功。商办方面，因为政策还不是很大力支持，可能要稍后一些时间才能去投资，还有其他一些物业形态，要等到合适的时间去投资。张平：古总不愧是专业的投资人，别人恐惧时我贪婪，别人贪婪时我恐惧，现在在逆周期的做更多的投资，因为现在正是在挖掘资产价值被严重低估机会的好时机。您的业务重心也解读了几个关键词，就是地产+金融+产业。这也是现在的一个趋势。古迎辉：我们的投资一方面关注周期和产业宏观的发展，另一方面金融手段也是非常重要的，以前我们在北美做投资的时候，一般会用到CMBS贷款，因为它的利率比较低，所以我们做投资的时候会用到CMBS的贷款。然后通过长期的持有和增值之后，就考虑到用REITs作为退出手段，所以金融工具是要提前布局的，这是一个倒推的过程。张平：谢谢古总的补充，地产人要善用金融工具，来提升资产的估值。前面几位嘉宾也聊到了资产的风险和机会，田总也谈到现在写字楼空置率高企，在这样的市场下，您认为存量改造的业务机会在哪里？田贺维：谈机会之前想谈一点个人对当前商业地产形势的看法。今年以来跟商业地产很多业内人士做了很多交流，大家统一的看法是今年确实很难，压力都很大，甚至有悲观的情绪，大家都在讨论商业地产是筑底等待回暖，还是会继续螺旋下降。消费降级了吗？商业未来的发展方向在哪里？其实最近商业地产人士还有一个新的观点，现在这个阶段对我们来说不是商业地产整体下滑的阶段，而是一个大浪淘沙的阶段；不是消费降级的阶段，而是消费分级的阶段。越是在细分深入调整时期，我们更需要用专业的能力，利用自己的看家本领，去打造自己专业的特长。回到刚才张总的问题，未来的存量改造上轻资产机会有哪些？我觉得有三个方面：第一是前端定位策划的能力，这个考验的是我们敏锐的商业嗅觉，以及我们清晰的产品定位能力。比如对存量资产的盘活，甚至一些不良资产，怎么运用金融手段，能把存量盘活起来。我们以前也接触到很多办公、酒店或者公寓类的业态，用来改造成养老公寓和长租公寓的业态。包括一些办公的资产转非居改住的业态，这都是未来的发展趋势。第二个是中端开发管理的能力，这部分更多考验的是对产品的打造，以及落地还原的能力。其实对存量改造来讲，它跟新建建筑完全不同，你需要在既有的条条框框内充分挖掘它的价值。比如我们金地代建的一些康养公寓项目，它就是利用对既有的建筑进行适老化的改造，面临的问题就是它整个结构、外立面，甚至内部的一些空调运行系统，以及它的空间适老化，都需要做很大的改变，这个当中就需要我们有更深的专业技术能力和复杂问题的解题能力，在当中发现更多的价值。第三是后端的招商运营能力，这部分更多考验的是我们的目标兑现和产品溢价能力，这部分需要的是我们有丰富的资源整合和平台体系支撑的能力。张平：雷总、刘总也是轻资产的专家，两位认同田总的观点吗？你们觉得未来轻资产有什么样的机会，需要具备什么样的能力？雷易群：我比较认同这个观点，什么叫存量资产？就是已经建成摆在这里的，对于业主方或者资产持有方来说，我肯定是希望它的估值能够提上一个新的台阶。可能以前习惯了一种方式，现在另外一种方式不习惯了，实际上现在这个大的环境，对于消费端来讲，它其实是发生了一些变革。比如说以前我们买衣服，都是上百货商场去买，现在通过网上购买的比例在大幅提升，甚至有些人是全部在网上购买，大家的消费方式发生变化，但是总量还是存在的。存量资产也是一样，原来购物中心是百货的形式为主，现在我们在长沙做了一个项目，是一个1500平米的老楼，我们把它改成另外一种方式，进去喝一杯茶5毛钱、1块钱，人满为患。我们采用不同的方式来解决问题，这就是专业能力解决资产盘活的问题。张平：请刘总简要说一下如何帮助投资人避坑，在精细化的轻资产这一块怎么做。刘雪萌：我也非常认同田总的观点，我觉得我们现在遇到的很多资产持有者，他们都面临着资产闲置，需要去盘活的问题。作为专业的运营商在这里面能发挥的价值是很大的，怎么样通过精细化运营帮助业主实现资产的盘活甚至增值，这里面还是要回到最基础的部分，我们认为就是怎么能够把自己从前面的设计改造方面具备一定的能力和经验。我们在南通接了一个项目，原来是一个废弃的厂房，已经闲置很久了，通过我们的设计和定位，重新将这个资产定位为青年人活力社区，这个项目也配备了很丰富的配套，包括企业家俱乐部、球场、健身房、食堂等等。通过这样的配套，可以让这个国企的资产比再流血，成为一个拥有稳定现金流的项目，同时通过这个项目也帮助业主实现了周边片区的氛围提升，对于周边其他物业的价值也都有了相当大的助力。雷易群：我稍微补充一点，对于政府存量资产来说，一个很大的问题是，原来的标准化产品是标准化团队就可以做的，现在对团队专业度、系统性解决方案的要求会更高，因为它是一些非标或者特色性商业，对轻资产公司来讲，现在也更加有机会，因为对能力的要求跟以前有很大区别。张平：就像雷总讲的，个性化的需求很难用标准化的方式解决，对运营团队提出了更高的挑战。说完资管的问题，我们再聊一聊投资，在资本市场上，近期商业物业的估值走向怎么样，请葛总跟我们分享一下。葛潇白：受到雷总、刘总和田总的启发，我想分享的是，很多运营商都会遇到一个重资产和轻资产的布局调整，以及轻资产平台扩张策略的问题。第一是境外的商业轻资产上市公司，在今年第四季度的资本市场分水岭之后有显著提升，为股权融资创造了有利条件。第二是行业会加速整合，商管公司相比其他物业来说有更强的护城河，所以在估值方面也一直占优势。相信很多商业平台也会进行一些精品品牌的并购整合。相信在商管公司大浪淘沙的过程中，还会有很多整合及并购机会。古迎辉：刚刚提到的主要是集中在上市公司方面的估值，我补充一点，现在物业的估值已经有比较大的回调，很多形态的物业投资价值已经很明显了，从长期的角度来说，现在是很好的投资机会，你只要把投资之后持有期的现金流收支安排好，就慢慢等周期回暖，大家就可以正常拿到比较好的收益。我感觉现在的估值，它的投资价值是比较明显的。张平：展望繁华多风貌，春潮带雨百帆行，让我们一手抓好资产端运营管理，一手抓好资本端金融创新，本环节就到这里，谢谢大家。点击阅读原文，了解更多![]()
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