蔡云：新质生产力推动商业地产的全要素创新发展 | 2024观点商业年会

文摘 2024-11-04 07:40 广东

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优质的商业地产应体现出高度的专业化、集群化、规模化和品牌化特征，具有较强的辐射能力，建筑、商业、历史、文化、地域、服务特色鲜明，实现了商业、旅游、文化的有机融合。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

本文为蔡云女士在2024观点商业年会全体大会上发表的主题演讲。

蔡云（中国百货商业协会特聘副会长兼商业文化旅游地产委员会秘书长）：今天围绕新质生产力在商业地产创新发展这一主题与大家交流一下。

当前世界经济处于百年之未有大变局。进入持续性的低增长过程。地缘政治冲突、贸易壁垒、政府债务、财政赤字都在上升，经济金融发展充满不确定性。同样我国经济在不断调整中发展。房地产业从2021年调整到现在。大家认识到房地产市场稳定，资本市场稳定和改革是我们国内稳预期、稳信心、稳市场和企业发展的重要方面。以商业地产为代表的经营性物业的稳定健康发展，关联到百姓生活质量、就业、城市发展、产业结构调整，是扩大消费、活跃城乡市场促进经济发展的重要抓手。当前在新消费时代背景下，以经营性物业为特征的商业地产、各具不同属性类地产项目市场活跃，商业文化旅游地产市场正在以极速融合发展的态势，不断创造无边界感的新型市场环境，面对新发展新格局下，以党中央提出的新质生产力发展理念对标我国商业地产全要素重构、创新有着重要的指导作用。

从新制生产力要素看商业地产的未来发展。我认为有以下值得同行们思考：

1、创新要素：

原有的，商业地产发展要素是投资、开发、品牌经营，而在消费选择的多元化下新质生产力发展的灵魂是创新、科技、品质、环境、为主的新资产运营要素构成。商业地产的传统模式是以房地产开发商在提供具有商业属性的活动空间，用出租运用的方式获取租金的一种手段，事实上，这种传统的方式在供大于求的市场环境下已远远不适应发展，实践证明，纯粹单一的商业综合体、旅游景区、办公空间、产业园区等在运营中均暴露出现不可持续弱点，相反，近年来成功的项目如大唐不夜城、阿那亚、麓湖、上生新所、只有红楼梦.戏剧幻城，特别是带着户外气息的商业场所吸引了消费者的聚集，如岭南天地、滨水商业临山，以模式创新为社会带来新的产品和服务，我们几乎无以界定它的传统业态，用商业地产、旅游地产、产业地产都无法表达他的准确定位。然而它却推动产业结构的优化升级。

2、科技要素：

大数据、云计算、人工智能、物联网、5G通信等数字经济在商业地产开发运营中着力发展数字经济，通过数字经济赋能商业地产拓展新的增长点。科技已经成为商旅文地产发展的核心要素之一，以数字技术、人工智能等为代表的新技术促进新业态蓬勃发展，成为带动文化产业增长和文旅消费的重要引擎。商业文化旅游进入沉浸式体验阶段。XR大空间、全息投影、裸眼3D、体感交互等多元数字场景。国家高度重视数字经济的重要作用。工业和信息化部与文化和旅游部联合发布的《关于加强5G+智慧旅游协同创新发展的通知》、国家数据局等17部门联合印发的《"数据要素×"三年行动计划（2024-2026年）》等文件，将进一步影响科技赋能商旅文发展。特别是通过连接数据孤岛，推动文化和旅游场所共享公安、交通、气象、证照等数据，可以有效推进旅游治理体系和能力的现代化，显著提升旅游供给的针对性，从而更好地服务市场需求。

从景区到文化馆、博物馆，从影院到演艺场馆，从动漫到游戏电竞场所…数字经济带来更高效的运营管理方式、带来全新的营销与互动方式、带来多元化沉浸式商业场景如元宇宙、电竞等。改变了传统的服务模式，促进了资源的优化配置和产业的智能化发展。

3、品质要素：

2024年1月31日，习近平在中共中央政治局第十一次集体学习时明确强调，新质生产力"特点是创新，关键在质优，本质是先进生产力"。商业文化旅游地产的优质性应体现在区位优越、环境优美、功能完善、特色鲜明等，在管理上体现的是规划设计、业态景观、动线，招商运营、品牌布局以及高效的运营上，以成都麓湖和河北阿那亚的两个旅游地产典型项目为例，以服务为导向的开发建设和运营，通过精准的服务，扩大社群意识，带来的全新的消费体验，我在今年9月份参观了麓湖项目，对其从居住到商业及旅游打造深有感触，特别是他们在期房到现房之间就不断和客户深度联系，让等待成为享受，为后期物业管理邻里粘性打下基础。再如成都宽窄巷子、乌镇、苏州李公堤等典型项目的成功看，社会的消费已从简单的购买、体验转变为深度的需求，消费端的品味得到提升。与之相适应的是运营者的自我提升。这就是对品质要素的重新审视。

优质的商业地产应体现出高度的专业化、集群化、规模化和品牌化特征，具有较强的辐射能力，建筑、商业、历史、文化、地域、服务特色鲜明，实现了商业、旅游、文化的有机融合。

4、环境要素：

世界面临空前严峻的可持续发展挑战。碳排放导致全球气温快速上升，废弃物泛滥污染海洋，水资源系统面临威胁。商业文化旅游的开发建设因其产业碎片化分布的特性，使人经常容易忽视其对环境的破坏。实际上，整个商文旅价值链的整体环境足迹不容小觑。可持续发展是新质生产力下商业文化旅游地产开发运营的重要因素和的重要原则。根据雅高集团、携程集团和麦肯锡联合发布的《探寻中国环保旅行之道》中国旅游业可持续发展联合研究报告，旅游业约占中国碳排放总量的6%至8%。最大排放来源的住宿业占国内游碳排放的60%，主要原因是高耗能设施。

景区在商文旅一体化打造中，过度开发、滥用资源等现象导致千城一面、千街一景、千店一面已经让许多美丽的城市和景区伤痕累累。历史文化和风景区打破了原有的生态平衡，导致城市污染，景区动植物种群数量下降，甚至灭绝。在城市文化开发中，往往伴随着对当地文化的冲击和破坏，使得一些珍贵的文化遗产逐渐消失。新质生产力下的环境因素它要求生产和经营活动必须考虑环境保护，减少资源消耗和污染排放，实现经济效益和环境效益的双重提升。

新质生产力的要素包括适应新质生产力发展的劳动者、劳动关系和劳动对象。而文化生产力与其他领域生产力相比，有着自己的特点。发展商业文化和旅游新质生产力，要在把握其共性的基础上聚焦特点，找到环境保护与创造商业价值之间的平衡才能迈向可持续性发展未来。

同行们：商业地产市场仍在继续修复之中，伴随着宏观经济的企稳以及更多稳增长、促消费措施的落地，以商业地产为主的特色商业旅游、文化为内容打造的城市更新、城乡一体化等新业态等成为未来商业地产发主要特征。

2024年上半年，消费支出对经济增长的贡献率为60.5%，拉动GDP增长3.0个百分点，为经济回升向好提供有力支撑。9月公布的社零总额同比上升， 9月底以来，国内有关部委，如财政部、国家发展改革委、国家金融监管总局等，围绕房地产止跌回稳、股票市场提振等出台了一系列政策，同时逆周期宏观调控、扩大国内需求、企业纾困等出台了一系列政策，"以旧换新"的政策支持,都是当下消费增速上行的驱动因素。

商旅文融合发展有着内在联系,旅游可以促进商业的繁荣，文化可以成为旅游的亮点，商业可以扩大文化的传播。在综合效益的倍增的基础上。已经从单纯的以购物、观光为主，发展成为商业集聚地、旅游目的地、文化展示地。未来商业与文旅、艺术、文创、教育、体育、康养等的结合将更深一步，特别是文商旅的结合，从满足传统单一的购物、餐饮、娱乐需求，到满足整体商业、旅游、文化的全方位的需求，通过多业态融合构建起复合场景消费生态圈。

习近平指出："发展新质生产力是推动高质量发展的内在要求和重要着力点，必须继续做好创新这篇大文章，推动新质生产力加快发展。在商业文化和旅游领域加快发展新质生产力，形成发展新质生产力的特点和特殊优势，探索各要素的特点及其优化组合的跃升路径，并将其作为系统工程协同共同推进推进商业地产的全要素创新发展。

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