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随着二十届三中全会的《决定》发布，房地产改革路径逐渐清晰。政策强调加快建立租购并举的住房制度，加速构建房地产发展新模式，并增加保障性住房的建设和供给，以满足工薪阶层的基本住房需求。
租赁住房市场的繁荣依赖于金融支持，近年来国家政策不断聚焦于此，特别是房地产投资信托基金（REITs）在推动住房租赁市场发展中扮演着重要角色。
进入2024年，公募REITs的步伐显著加快。
3月，华润商业REIT作为首批消费基础设施公募REIT成功上市；近日，招商基金蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“招商基金蛇口租赁住房REIT”）在深交所正式挂牌交易，这是第六只上市的租赁住房公募REITs。
在第六届领航·住房租赁产业国际论坛上，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然深入分析了当前住房租赁市场的趋势。
他指出，由于住房租赁公募REITs在过去两年已经成功跑通了商业闭环，加之其稳定性和抗经济周期的表现，将存量土地资产盘活为租赁住房已成为一条极具吸引力的途径。
ICCRA住房租赁产业研究院发布的《存量盘活背景下住房租赁行业价值发现》报告显示，从公募REITs的市场表现来看，保障性租赁住房REITs相较于发行价的涨幅达到了14%-36%（数据截至2024年9月12日），这一表现显著优于其他板块。同时，近十年来涉及长租公寓的大宗交易在数量和建筑面积上均呈现出逐年上升的趋势。
随着存量房收储、城中村改造等需求的提出，住房租赁市场有望再次迎来新的发展机遇。ICCRA住房租赁产业研究院在报告中进一步分析预测，随着这些需求的快速推进，住房租赁市场有望重塑供需结构，实现更加健康和可持续的发展。
在当前的住房体系中，租赁住房的政策和市场供应正在持续得到加强和完善，这主要得益于对存量土地的有效利用。
在最近举行的关于房地产市场稳定与健康发展的新闻发布会上，自然资源部副部长刘国洪强调了激活闲置土地资源的重要性。
相关政策支持包括将闲置空间转化为物流设施建设用途、促进土地混合使用以及合理转换土地功能等措施，旨在鼓励企业优化开发流程并推动市场交易。
从财政角度来看，中国人民银行于5月份设立了3000亿元的保障性住房再贷款计划；7月份，一个总额为300亿元专门用于国有企业土地资产活化的基金获得了批准。
这些实质性的资金投入标志着国有及中央企业在激活其持有的土地资源方面迈向了更加系统化、市场化和专业化的新阶段。
在国有企业的资产管理中，存量土地的有效利用是优化资产组合、降低风险的关键。通过活化这些资产，不仅可以促进现有资源的高效配置，还能为新的投资项目创造空间，从而形成一种积极的循环机制。
这种做法还有利于提高土地使用效率及保持房地产市场的稳定性。针对中央企业和国有企业中大量未充分利用的土地问题，国际商业地产研究中心（ICCRA）首次提出了一套旨在筛选目标资产并最大化其收益的方法体系。
该体系中的第一部分是一个基于市场需求匹配度和资产标准化水平的双维度模型，用于将待处理的土地分为六个类别：理想型、机会型、低风险低回报型、高难度高回报型、潜力型以及淘汰型。
第二部分则是从规划定位能力、运营管理方式、收入生成潜力、成本管理和融资策略五个方面出发，构建了一个全面评估框架以指导如何最有效地提升每块土地的价值。
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