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在国内公募REITs试点初期阶段，民企对该金融工具的认识尚浅，市场观望氛围浓厚。然而，随着首批项目的示范效应显现，民企的市场参与热情逐步提升，筹备及申报REITs的项目数量亦在增加。

尽管如此，从项目准备到申报审核，再到最终的发行上市仍需时日，导致当前市场上已完成上市的民企REITs项目相对较少。 

在对比民营企业作为基础设施公募REITs的发行人与央国企的差异时，吴云指出了以下几点关键区别：

REITs作为一种基于底层资产的上市平台，属于权益型产品，其存续期相对较长。

底层资产持续稳定的运营是REITs健康发展的关键。

因此，无论是央国企还是民企发行的REITs，资产的运营都是至关重要的。尽管企业可以根据自身发展战略和财务需求选择是否将底层资产出表，但央国企和民企在选择并表方面可能存在差异，这会对资产的运营管理产生一定的影响。 

相较于财务报表的优化，央企更加重视对优质资产控制权的保持。他们倾向于发行合并报表的公募REITs，有些甚至希望在公募基金份额持有人大会中拥有相对控制权，以此稳固其作为资产运营方的角色，并将自持比例提高至51%以上。

鉴于基础设施项目未来的收入和利润仍将反映在财务报表中，央企有动力积极承担这些项目的运营管理责任，以期最大化资产的运营效益。 

与此相反，民营企业选择REITs的主要目的是显著降低负债率、大幅回收资金并提升当期利润，以实现向轻资产运营模式的转变。他们更倾向于发行出表型公募REITs。

一旦资产实现出表，企业即可确认资产出售的收益，使企业利润表中的当期收入和利润显著增加。

因此，尽管在REITs退出后，企业仍能通过持有份额分红和收取运营管理服务费来分享底层资产的收益，但较低的自持比例使得提升运营管理对其影响较为有限。因此，在REITs上市后，民营企业更多地会权衡运营管理的经济效益与成本。

尽管上述分析并非绝对，但部分国有企业可能选择出表，而部分民营企业则可能选择并表。

风险的存在并不意味着其必然发生。例如，东久产园原始权益人持有比例为20%，选择出表型REITs，而京东仓储物流的原始权益人持有比例为34%，选择并表型会计处理。

自上市以来，这两个项目的底层资产运营较为稳定。对于央企和国企而言，发行公募REITs需履行国有资产进场交易手续，并与主管国资部门沟通，获得国资监管部门出具的书面同意后，方可进行申报。

此过程中的沟通时间和结果具有不确定性，从而对央国企发行公募REITs的速度产生一定影响。

相较之下，民营企业在发行REITs时无需办理上述国资进场手续。然而，民营企业的基础设施项目可能存在多股东问题，由于公募REITs的多项工作开展需要取得股东同意，若股东数量较多，内部沟通决策流程的难度相对较大，进而影响REITs的发行效率。 

民企参与REITs的三种方式 在当前金融环境中，民营企业参与房地产投资信托（REITs）市场的路径已显著拓宽。

除直接作为资产原始持有人这一传统途径外，民企现可采取多样化策略以深度融入REITs生态，具体体现在三方面：政策导向与市场机制的优化正为民企铺设一条更加畅通无阻的直入通道。

得益于公募REITs发行流程的日益规范化与高效化，加之政策的积极扶持，民企作为原始权益人的角色愈发凸显，其项目上市进程得以加速，整体效率得到显著提升。

前瞻性参与成为民企布局REITs的另一重要维度。

通过介入Pre-REITs阶段，即在项目初期便着手培育具备REITs潜力的基础设施项目，民企不仅能以产业投资者的身份运用自有及外部资金进行项目孵化或收购，还能在未来条件成熟时，作为原始权益人推动项目公募REITs的发行。

此路径下，已有多个由民企主导或参与的REITs产业基金成功设立，标志着民企在REITs产业链中的深度参与和战略布局。 

资产优化与流转策略为民企提供了灵活的资金运作空间。民企可将持有的存量资产出售给已上市或即将推出REITs产品的平台，迅速回笼资金；或是根据REITs上市标准，有计划地培育符合要求的基础设施项目，待市场条件适宜时进行变现，以此实现资本的快速循环与增值。 

民营企业在REITs领域的参与方式日益多元化，不仅能够作为原始权益人直接参与，还能通过提前储备和资产流转等方式，有效利用市场机遇，实现资本的快速增值。

这些灵活多样的参与方式，无疑为民营企业的发展提供了更多可能性，也为整个REITs市场的繁荣发展注入了新的活力。 

在3月31日，中国证监会正式批准了首批四个基础设施公募REITs的扩募项目申请。博时招商蛇口产业园REIT成为首个获批的项目。

当被问及是否考虑将民营项目纳入扩募范围时，吴云表示，对于REITs而言，通过持续的扩募融资收购新资产不仅是其价值的重要体现，也是其成长性的关键所在。

目前的政策主要支持原始权益人将新资产装入已上市的项目中。不过，从长远来看，扩募的资产范围将不仅限于首发原始权益人体系内的优质资产，还会涵盖体系外的其他资产。

随着未来REITs产业链的逐步完善，Pre-REITs制度和退出渠道有望进一步明确和完善。

因此，我们相信上市REITs在选择扩募资产时，会更多关注底层资产的优质性，外部优质的民营项目也将被纳入考虑范围。 

关于优质民企REITs要素 根据目前市场上已上市的REITs项目以及扩募资产项目的资质，结合两单民营企业的REITs案例分析，优质民企REITs项目应具备的关键要素是什么？吴云指出，截至目前，境内已有27个公募REITs成功上市。

如果包括最近获得批准的4个扩募项目在内，预计资产规模将超过一千亿。这些原始权益人企业涵盖了多种类型，涉及的行业包括产业园、仓储物流、高速公路、环保和能源发电等，覆盖范围遍及全国。

尽管各项目存在差异性，但所有项目均需符合REITs的基本政策要求，包括资产合规性、原则上运营满三年、净现金流分派率不低于4%等条件。

优质的民企项目通常具备两个共同特征：从企业资质角度分析，当前上市的两家民营企业，京东仓储物流和东久产园REIT，其原始权益人均为其所在行业的龙头企业。

据我们了解，顺丰、菜鸟等物流行业龙头以及金风科技（002202），作为国内风电领域的领头企业，也正在积极筹备REITs的相关工作。

龙头企业由于资产规模庞大，满足发行条件的成熟项目较多，储备资产丰富，具备较强的扩募能力。

同时，其在运营管理方面表现出色，财务状况稳健，不仅能较容易地满足上市基本收益条件，还能为REITs发行后的平稳运行提供有力保障。

行业龙头企业发行REITs的可行性更高。 

二是从资产条件角度分析，优质REITs项目需具备稳定的运营和可控的经营风险，并应聚焦国家重大战略区域，如京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放及黄河流域的生态保护与高质量发展。

以京东仓储物流为例，其底层资产包括位于廊坊、武汉和重庆的物流园区，覆盖京津冀、长江经济带以及成渝经济圈，具备显著的区位优势且出租率达到100%。

东久产园坐落于长三角一体化区域，由四个国家级开发区内的智能制造产业园组成，服务于国家重点战略发展区域及新兴行业，园区出租率同样达到100%。 

在首批REITs产品问世后，这类产品迅速受到了市场的高度关注和热情追捧。具体表现为基金发行配售比例创下历史新低，大量REITs产品在二级市场表现出色，处于溢价状态。

对于目前REITs产品的投资价值，可以从其底层资产的稳定性、区位优势以及高出租率等方面进行分析，评估其长期增值潜力与收益表现。 

关于REITs产品的投资价值分析，我们认为REITs产品不仅能为投资者提供稳定的分红收入，而且通过在二级市场上的交易还能实现资本增值。

其收益相对稳定且市场波动性较小，与股票和债券市场的相关性低，适合长期持有。

自2021年6月21日首批项目上市以来，截至2023年3月底，27只公募REITs的相对发行价平均上涨超过13.5%，显著跑赢大盘指数。

同时，多只REITs已经实现了分红。例如，博时蛇口产园REIT分别在2021年和2022年进行了多次分红，累计金额超过8600万元。 

在探讨民营房地产投资信托基金与国有房地产投资信托基金在一级和二级市场上的表现差异时，我们应关注底层资产的质量。

虽然发行人的主体信用资质对于房地产投资信托基金的影响有限，但市场更加重视基础资产的价值以及发行时的估值。

民企房地产投资信托基金与国企房地产投资信托基金的市场表现并不会因发行人背景的不同而有所区别。 

以东久产园和京东仓储物流为例，两者在一级市场上的公众投资者认购倍数分别达到了近300倍和超过200倍，均位于市场前列，显示出市场对高质量基础资产的高度认可。

如果未来出现大量民企REITs产品，只要这些产品具备优质的底层资产和合理的估值，仍然会受到投资者的青睐。 

民企房地产投资信托基金在二级市场上的未来表现主要取决于其底层资产的质量和市场估值，而非发行人的所有制性质。 

根据市场表现，东久产园上市首日股价飙升27%，至3月末较发行价上涨约30%。

京东仓储物流同样在首日交易中实现了超过10%的涨幅，并在3月底前相对发行价增长了近15%，显著超越了市场平均水平。

这些数据表明，优质的REITs项目能够得到市场的广泛认可，投资者并未因其原始权益人的背景差异而区别对待民企与国企发行的REITs产品。

可以预见，未来如果市场上涌现更多高质量的民企REITs，这些产品也将继续受到投资者的青睐。 

随着公募REITs发行的常态化推进，市场规模预计将进一步扩大，扩容步伐有望加快。近期国家出台了一系列支持民营经济发展的政策，这为民企进入REITs市场提供了广阔的机会。

吴云指出，民企在REITs市场中的参与空间非常广阔。国家发展和改革委员会（NDRC）已正式发布《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，旨在通过优化政策环境，进一步激励和扩大民间投资。

该意见特别强调了对基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目的支持，并鼓励各类所有制企业平等参与，以此加快推动民间投资项目的启动，从而形成积极的示范效应，增强民营企业的参与信心。

中国证券监督管理委员会（CSRC）也多次公开表态，明确支持民营企业发行基础设施REITs项目。

监管机构与相关企业就如何利用REITs促进民企发展进行了深入讨论。这一政策利好为民营企业提供了利用当前有利政策、加大发行力度的机会，使其能够通过REITs降低资产负债率、回收资金并进行再投资，进而盘活资产存量。 

总体来看，这些举措不仅有助于提升民营经济的发展活力，还为民营企业在REITs市场中的参与提供了广阔的机遇和明确的路径。 

一是，根据236号文的调整，公募REITs项目的收益和规模要求有所放宽，这为民企的更多进入提供了可能性。

二是，随着市场常态化发行工作的推进，审核效率有望进一步提升，许多问题已有解决先例，民企面临的诸多问题迎刃而解，上市效率也将加快。

三是，236号文政策将公募REITs试点范围拓展至消费基础设施领域。据不完全测算，境内约有5000多个商业综合体，其中多家民企拥有优质的消费基础设施资产。

随着公募REITs扩容，民企参与的项目类型也将增加，参与主体更加多样化。从实际情况来看，金风科技、顺丰物流、菜鸟物流等民企项目已经在积极准备申报，相信未来民企项目会逐步增加，民营企业REITs市场前景看好，值得期待。 

在机遇到来的同时，民企REITs的发展也面临一些挑战和难点。

吴云指出，民企REITs发展的挑战和发展难点主要包括以下几点：国有企业与民营企业在资产规模和类型上存在显著差异。

具体而言，国有企业通常广泛参与基础设施项目的投资建设和运营，但由于资本需求较大且资金回收周期较长，民营企业能够参与的REITs行业主要局限于产业园、能源基础设施及消费基础设施，其资产规模和类型相对有限。

对于单个民营企业来说，扩募能力仍需进一步加强。对于REITs而言，运营管理的稳定性至关重要。

民营企业在治理机制、运行体制及人员管理等方面仍有一定的提升空间，资产的运行效率可以进一步优化。21记者提问：未来民企REITs要加速发展，可以从哪些方面入手？

回答：

需要优化治理机制。通过引入更加科学、透明的管理制度，提高企业的决策效率和管理质量，确保资产的稳定运营。完善运行体制。建立健全的运营流程和风险控制体系，提升整体运营效率，减少不必要的成本支出。

加强人员管理。注重人才培养和激励机制，提升员工素质和工作积极性，从而增强团队的专业能力和稳定性。拓宽融资渠道。

探索多元化的融资方式，如通过发行不同类型的REITs产品，吸引更多社会资本参与，扩大资金池，增强企业的资金实力和市场竞争力。 

针对促进民营企业房地产投资信托基金（REITs）的快速发展，236号文件强调了前期培育的重要性。

尽管中国拥有众多优质资产，但要满足公开发行的REITs的标准仍需大量工作。这包括完善底层资产的合规性、可转让性和估价标准，同时提升发行效率。

为加速REITs的发展，民营企业应关注以下四个关键领域：

通过多元化渠道加强资产储备与培育，加快成熟REITs资产的孵化，确保REITs能够顺利退出市场并进行再融资。

在资产培育阶段，需注意合规性问题，如证照缺失等，建议从初期的投资建设和运营开始就解决这些问题，确保资产的合法合规性。

在资产管理过程中，建立合理的机制以有效监控和激励运营团队，保持资产运营的稳定性。

与金融机构进行充分的预沟通，根据正式申报要求准备完善的申报材料，避免因项目未成熟而匆忙申报，从而提高整体发行效率。 

在当前的市场环境下，博时基金已经储备了多个民营企业项目。除已发行上市和扩募的蛇口产园REIT外，公司也中标并正在筹备多个其他项目，这些项目涵盖了多种资产类型，相关工作正在有序推进。 

在236号文发布之前，团队就已经开始密切关注民营企业项目，并在文件发布后将投资范围扩展到包括消费基础设施在内的更多领域。目前，团队正与多家民营企业进行接洽和磋商。

以近期调研的几个项目为例，包括民营农业批发市场和民企商业综合体，关注的重点问题包括租户结构、消费群体、地理位置、交通条件及周边竞争态势等。通过实地走访，了解项目的租金水平、出租率、租户满意度、经营稳定性及历史表现等情况。

此外，还特别关注运营团队的背景、实力、经验、历史收入稳定性以及对资产现金流的预测和价值评估等问题。在当前推动民企REITs发展的背景下，基金管理人面临多重机遇与挑战。

首先，随着REITs扩容提速，不同市场参与主体和不同业态的产品将陆续上市，这为基金管理人提供了广阔的发展空间。

然而，底层资产的行业特征和监管要求、区域和属地化的营运考量以及运营管理机构既有的运营制度和企业文化等因素，对基金管理人的专业性提出了更高要求。 

具体而言，基金管理人需要迅速提升其资本投资管理能力。这不仅包括选择适合首发的资产和决定扩募时点的能力，还涉及资本结构的优化和杠杆融资策略的制定。

此外，基金管理人还需具备跨行业的深度理解和适应能力，以应对未来多业态管理的复杂性。

只有不断提升投资和运管的专业能力，才能在未来的市场竞争中取得优势。基金管理人需持续提升资产营运管理能力，特别是针对不同类型资产的运营和管理水平。

考虑到基础设施的专业性和连贯性，尤其是在提供公共产品和服务时，必须确保REITs严格遵守国家监管要求并有效履行运营管理义务，以保障公共利益。

因此，当前基础设施项目通常由REITs基金管理人和项目公司共同委托原始权益人作为运营管理机构，各方通过签署协议明确权责关系。许多优秀的运营管理机构通过REITs进一步提升运营水平和知名度。

然而，对于市场化程度较高的项目，如未来的消费类基础设施（如商场），从国际经验来看，基金管理人的参与程度更深，可操作空间更大。 

基金管理人在提升REITs运营管理效能方面，应聚焦于优化信息披露机制与深化投资者关系管理，这对于保障权益性公募REITs的稳健运营至关重要。

在底层资产遭遇短期波动时，及时且透明的沟通策略能够有效安抚市场情绪，稳固二级市场价格。扩募阶段，通过强化与现有持有人的对话，精准捕捉市场对新增资产的反馈，不仅促进了管理人与投资者间的价值共识，还为成功发行奠定了坚实基础。 

面对REITs市场发展的挑战，基金管理人应当采取多维度策略，具体包括：一是强化信息披露的全面性与时效性，确保投资者获取准确信息；

二是构建高效的投资者关系管理体系，增进双向交流；

三是灵活调整资产配置策略，以适应市场变化；四是积极探索创新金融工具与结构，拓宽融资渠道，降低运营风险。

这些措施旨在全方位提升REITs产品的市场吸引力与竞争力，加速市场扩容与深化。 

在当前金融环境下，基金管理公司应采取以下几方面的措施以优化和提升其业务能力：

一是强化人才队伍的建设，确保团队具备足够的专业能力来应对市场挑战；

二是推动机制创新，不仅需要在内部激励机制上进行调整以激发员工潜能，还应该与外部运营机构共同探索更为高效的激励方式，例如业绩分成、对赌等策略；

三是鼓励组织创新，可以考虑成立专门从事公募REITs业务的子公司，这将有助于公司在特定领域内获得更专业的发展和更广阔的市场前景；

四是注重项目培育工作，特别是REITs项目的申报，需要基金管理人主动与原始权益人进行有效沟通，协助完善合规手续和项目材料，确保在条件成熟时能够及时申报。通过这些综合性的策略实施，基金管理公司能够在激烈的市场竞争中保持竞争优势，同时为投资者提供更加优质的服务和产品。

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