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2024年7月，国家发展和改革委员会正式发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》。

该通知明确扩大了文化旅游基础设施的涵盖范围，包括自然文化遗产、5A级和4A级旅游景区，以及景区内不可分割的酒店、商业办公和园区单体建筑等配套消费基础设施。此举对酒店行业构成利好。

不动产投资信托基金是一种通过证券化方式，将具有持续稳定收益的不动产或相关权益转化为流动性较强的标准化金融产品，并在交易所公开上市交易的金融工具。

房地产投资信托（REITs）在金融服务实体经济和构建多层次资本市场体系方面扮演着关键角色。它们不仅促进了经济的去杠杆化，还推动了金融与房地产市场的良性互动。

当不动产项目展现出良好的投资回报预期并且拥有稳定的现金流时，便可考虑发行REITs。通过将具备稳定运营收入的不动产纳入底层资产并转化为高流动性的小份额交易性资产，投资者可以实现快速退出，从而为企业创造新的资本金，增强其持续投资能力。

在国际资本市场上，REITs已有超过60年的历史，是一种发展迅速且相对成熟的金融投资工具。其主要特征包括定期高额分红、上市流通、税收优惠以及主要资金投向能够持续产生稳定租金或收益的不动产。此外，REITs强调产业化运营管理，以提升资产的整体表现和市场吸引力。

在全球化的背景下，资产证券化作为一种成熟的金融工具，已在国际上得到广泛应用。然而，对于中国的公开募集式房地产投资信托基金而言，这一概念尚处于起步阶段，主要聚焦于高速公路、工业园区、物流设施以及环保基础设施等关键领域。

尽管酒店业因其固有的周期性波动和较高的运营风险而在REITs项目中受到限制，但随着2024年相关政策的出台，酒店行业的准入条件有所放宽，为行业带来了新的发展机遇。

（一）为酒店业筹集长期资金支持其发展

利用公开募集式房地产投资信托基金，通过将现有的酒店资产推向市场进行上市交易，可以有效地满足酒店业对长期资本的需求，优化资金流转速度和现金流状况，从而构建起一个涵盖“投资、融资、建设、管理、退出”全环节的酒店不动产投资循环体系。

（二）提升酒店资产的价值并激活存量资产

通过将酒店资产纳入公开上市的房地产投资信托基金项目，对资产管理方和资产本身的质量设定严格的标准，这不仅有助于挑选出优秀的资产管理团队和高品质的酒店资产，还能显著提高酒店资产的市场价值，推动酒店业的整体发展和资源整合。

为了促进酒店类基础设施项目的长期资本投入，公募REITs产品必须确保至少90%的年度可分配利润用于投资者分红。这一策略旨在激励更广泛的投资者群体参与酒店行业投资，从而增强该行业的融资能力。

通过将酒店资产纳入REITs并实施资产证券化，可以显著提高酒店行业融资的透明度。这不仅为金融机构提供了明确的投资视角，还有助于推动酒店行业的高质量发展。

在国家发展和改革委员会（NDRC）关于公募REITS常态化发行的新规定中，有几个关键点需要特别关注：

REITs项目的申报要求明确规定了项目的权属应清晰、资产需完整、运营要稳定、收益须良好，并且资产规模需满足特定标准。此外，项目的相关参与方必须具备良好的信用状况。

最新的REITs规定已将试点行业范围扩大至12个主要类别，这为更多领域的资产提供了通过REITs进行融资和资产证券化的机会。

本次更新的资产类别扩展包括储能、燃煤电力发电、市场化租赁住房及养老服务等。同时，对旅游景区的评级要求调整为4A级，消费基础设施范围扩展至商业街区、商业综合体以及专业市场。此外，符合条件的产业园区、消费基础设施与文化旅游基础设施中的酒店、商业办公空间及底层商铺均可纳入底层资产池。具体涉及酒店相关的规定如下：

• 园区基础设施方面：

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• 首次明确规定，园区内的酒店及其配套底层商铺可作为底层资产纳入REITs（房地产投资信托基金）。

• 判断标准：应以“单体建筑”而非整个“园区”作为评估对象。即，未来允许纳入REITs的酒店与配套底层商铺必须位于同一单体建筑内且物理上不可分割。

• 入池比例限制：酒店和配套底层商铺的建筑面积占所属单体建筑总面积的比例不得超过30%，以严格控制风险。

  
  

• 文化旅游基础设施方面：

• 虽然原文未详细展开，但根据上下文推断，文化旅游基础设施可能涉及将符合条件的酒店及其他相关设施纳入REITs资产池，具体细则需参照相关政策指导。

  
  

通过上述改动，文本内容被重新组织，去除了冗余信息，并保持了原意的专业性和准确性。

在此次修订的REITs规定中，文化旅游基础设施项目的准入等级要求已从原本的5A级降低至4A级。

除此之外，还允许同一发起人或原始权益人拥有的、位于景区规划区域内的旅游酒店纳入投资范围。这一新规明显降低了文化旅游项目的入池门槛，显著增加了可供给资产量，对配套旅游酒店的比例限制也未作具体要求。

关于消费基础设施方面，新修订的REITs规定扩大了其外延范围，新增包括“百货商场”、“购物中心”和“商业综合体”等在内的各类专业市场项目。

同时，符合条件的酒店和商业办公用房也可被纳入投资范围，但需满足以下条件：与消费基础设施物理上不可分割，即商业、酒店、办公在同一建筑内同步开发，或采用塔楼与裙楼结构且无法物理分割；产权归属于同一发起人或原始权益人；以及入池比例上限应控制在底层资产总建面的30%以内，但在特殊情况下可放宽至50%，相比园区项目的要求更为宽松。

（三）REITs收益要求更加合理

在2021年的“试点版”项目申报条件中，对REITs项目的财务表现提出了明确要求。具体来说，项目需展现出良好的现金流投资回报，且在过去三年内总体保持盈利状态或经营性净现金流为正。

此外，项目未来三年的净现金流分派率（预计年度可分配现金流与目标不动产评估净值的比率）原则上不得低于4%。然而，随着2024年新规的出台，这一要求发生了显著变化，取消了原产权类项目未来三年净现金流分派率不低于4%的硬性指标，转而采用更为灵活的评估方式。

新规定更加强调运营收益的稳定性，即“近3年经营性净现金流均为正；最近3个会计年度的平均EBITDA (或经营性净现金流)不低于未来3个会计年度预测值的70%”。这一调整使得REITs的收益预测更加审慎和合理。

REITs收益要求的调整：从严格规范到灵活评估

在2021年的“试点版”项目申报条件中，对于REITs项目的收益要求是明确的：项目必须具备良好的现金流投资回报，并且在过去三年内总体上保持盈利状态或经营性净现金流为正。

此外，项目未来三年的净现金流分派率（定义为预计年度可分配现金流与目标不动产评估净值的比率）原则上不得低于4%。这种严格的标准确保了投资者能够获得稳定的回报，同时也保证了项目的财务健康。

随着市场环境和经济条件的不断变化，原有的收益要求显得过于僵硬，无法适应新的市场需求和投资环境。

因此，在2024年新规中，对于REITs项目的收益要求进行了调整，取消了原产权类项目未来三年净现金流分派率不低于4%的硬性指标，转而采用了更为灵活的评估方式。

这一转变旨在使收益预测更加符合实际情况，同时考虑到项目的长期发展潜力和市场波动性。

新规定的重点：运营收益的稳定性

在新的规定下，REITs项目需要更加注重运营收益的稳定性。这意味着，项目不仅要在前三年保持良好的经营状况，还要确保在未来三年内继续维持稳定的现金流水平。

具体而言，新规定要求项目近3年经营性净现金流均为正，并且最近3个会计年度的平均EBITDA（或经营性净现金流）不低于未来3个会计年度预测值的70%。通过这样的规定，可以更好地评估项目的盈利能力和风险承受能力，为投资者提供更准确的收益预期。

政策调整对酒店行业的影响及应对措施

面对REITs新规的变化，酒店行业需要采取一系列的准备措施以适应新的要求。首先，酒店企业需要加强对财务状况的管理，特别是关注现金流的稳定性和可持续性。其次，酒店企业应该优化资产配置，确保投资组合的多样性和灵活性。

此外，酒店企业还需要加强风险管理，建立健全的风险控制体系，以应对可能出现的市场波动和不确定性因素。最后，酒店企业还应积极参与市场竞争，提升服务质量和品牌形象，以吸引更多的客户和投资者。

REITs新规的收益要求调整为酒店行业带来了新的挑战和机遇。只有通过不断优化经营管理策略、提高财务管理水平和加强风险控制能力，酒店企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

尽管酒店项目在发行房地产投资信托的过程中面临诸如合规性、市场风险以及运营风险等多重挑战，但REITs的常态化发行机制为酒店行业带来了前所未有的发展机遇。为此，酒店行业需要做好以下几方面的准备：

关注酒店全生命周期的资产管理模式。这包括前期规划、设计、建造、运营及最终退出。酒店管理方需确保从项目启动到结束的各个环节均能考虑到未来退出时的回报率，无论是新建还是改造的酒店，都应站在市场投资回报的角度来审视和优化资产运营，从而实现资产价值的最大化。

重视现金流的稳定性与资产价值的维护。在REITs市场，稳定的现金流和有效的资产管理是核心要素。因此，需要从物业经营收入、收益率及未来增值潜力等方面设定资产合格标准，建立完善的经营性资产评估体系和资产价值提升方案，确保酒店资产能够保值增值，并实现从资产到资本的有效循环。

持续关注酒店的盈利能力，通过精细化管理和创新策略，不断提升酒店的经营效益。

在酒店价值最大化过程中，经营现金流起着至关重要的作用。这一过程对酒店的资产管理和运营能力提出了更高、更专业的要求。特别是在资产证券化的领域，思考什么样的酒店适合进行REITs（房地产投资信托基金）发行显得尤为重要。

在亚洲的REITs市场中，综合业态占据了主导地位。

所谓“综合业态”即指REITs资产包中不仅包含写字楼、商业中心，还涵盖了酒店等多种物业类型。这样的组合方式能够为投资者提供分散风险的显著优势，因此，亚洲市场上多数REITs产品采用这种综合业态的模式进行运作。

通过资产重新组合与打包，实现长期、可持续且不断增长的收益表现，这是值得深入思考的问题之一。高估值的资产包或资产组合更容易在证券化市场中脱颖而出，但同时也必须满足REITs相关新规的具体规定。

酒店资产管理者在REITs市场中扮演着不可或缺的角色。他们不仅负责日常运营和管理，还需具备专业的知识和技能，以确保资产的增值和收益最大化。这些管理人需要具备敏锐的市场洞察力和卓越的管理能力，才能在激烈的市场竞争中取得成功。

随着公募房地产投资信托基金等金融创新工具的引入，酒店资产管理的手段和方式将更加丰富和多样。

为了应对这一挑战，酒店专业的资产管理人需要从多方面提升自身能力。首先，必须提升酒店资产的价值，通过优化运营和管理，确保资产的持续增值。

其次，需要进行专业的金融和资本管理，利用各类金融工具实现资产的保值和增值。此外，通过高效的运营管理，提高投资人的回报率也是关键。

总之，掌握涵盖投资、融资、管理和退出的全生命周期酒店资产管理技能，是应对未来挑战的重要策略。

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