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首创申报并发行REITs的过程自启动之初便预示着其将充满挑战。
资产的特性与联交所上市的首创钜大存在密切联系，使得资产分割需通过股权出售的形式进行。
此举的优势在于，能够有效提升上市企业的盈利能力，这一点从相关公告中可得到印证。
2024年的中期报告揭示，公司收入的显著增长主要得益于物业销售收入的大幅提升，以及奥特莱斯业务的持续扩张。
此外，扭亏为盈的关键因素是本期物业评估增值对净利润的贡献较去年同期大幅增加约人民币2.67亿元，特别是武汉和济南项目的物业评估增值，以及奥莱业务销售额的提升，这些因素共同促使奥莱业务的毛利同比增长约人民币9000万元。
首创钜大在2023年初面临严峻的债务压力，导致其股价出现大幅波动。公司选择私有化退市的原因主要有两方面：
一方面是由于业绩压力、维持上市地位所需的高额资本支出以及紧迫的债务负担；
另一方面，首创奥莱REIT的市场表现优异，提供了便捷的融资渠道和有效的资产活化手段，为企业未来的融资困境和发展模式指出了新的方向。
从扩张到停滞
资产负债率不断攀升
截至2022年底，首创钜大拥有15个自持的奥莱项目，分布在北京、杭州、西安、郑州、合肥、济南和武汉等地。
然而，随着资产规模的扩大，公司的负债率也显著上升。
从2019年至2022年，总负债从125.2亿元增加至154.17亿元，净资本负债率在2022年底达到了244%，相较于2021年的208%上升了近40个百分点。
有息债务总额约为119.09亿元，其中约89%为非流动负债部分。
在流动负债中，首创钜大面临13.14亿元人民币的流动银行借款，该笔款项需在未来一年内偿还。
截至期末，公司的现金及现金等价物仅为11.38亿元，显示出资金紧张的状况自2022年起逐渐凸显。
融资端表现不佳且经营成本上升是另一挑战。
根据最新发布的财报，截至2024年6月30日止六个月期间，公司持续经营业务收入达到7.46亿元，同比增长19.43%；然而，股东应占亏损为1.51亿元，与去年同期相比由盈转亏；每股基本亏损为0.0592元。
面对不断扩张的业务版图和日益紧迫的资金压力，首创钜大的战略决策显得尤为重要。
在此背景下，REITs（房地产信托投资基金）的推出为公司提供了一种可能的解决方案，有助于减轻财务负担并探索轻资产运营模式。
通过这一途径，首创钜大旨在优化其资本结构，同时保持业务增长的动力。
尽管面临较大的税负压力，首创钜大依然坚定不移地推进股权重组。
这种转型魄力值得学习
市场对努力者从不吝啬回报，首创钜大虽然在税收端承担了较多成本，但获得了市场的积极反馈。
2024年8月15日，两处资产顺利完成股权变更，标志着其战略意图初步实现。
同年8月28日，“华夏首创奥特莱斯REIT”成功完成首次公开募股，表明首创的战略转型和私有化时机已经成熟。
战略达成与私有化退市
2024年10月16日，首创钜大宣布短暂停牌，并于10月28日公告拟进行私有化，每股计划股份换取现金注销价为0.85港元。
相比最后交易日在联交所的收市价0.58港元，溢价约46.55%；相较于最后交易日前30个交易日和90个交易日的平均收市价分别约为0.60港元和0.51港元，溢价分别为41.75%和65.44%。
首创战略转型的初步完成标志着公司正在逐步减轻因负债率过高而带来的经营压力。通过REITs的成功发行，公司优化了资产与资本的结构，并不断提升运营管理效率。
展望未来，首创有望借助于REITs平台实现轻资产化运营，并通过这一平台进一步优化运营管理模式，从而成为国内一线的商业运营商。
然而，资产管理效率的提升是一个复杂的过程，从资产到资本阶段的优化考验了公司的管理能力。
在此过程中，公司可能会面临决策失误以及由外部环境变化导致的经营困难和业绩下滑。
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