恺德光谷熙园（东湖高新区—光谷中心城）：项目全盘已拿证推出，目前主力在售6、7、8、9号楼，主推建面约106-129平房源，实景现房，带装修销售，特价房约16xxx元/平起，近期销量不错。![]()
开发商年末冲刺又卷起来了，武昌内环边13XXX起，130多万买三房两卫，汉阳二环地铁口现房11XXX起……![]()
1、之前2万+，现在16xxx元/平起，光谷中心城北区最便宜的带装修新房。恺德光谷熙园2021年首开，备案均价一直都在2.4万元/平以上，前期折后价格基本也都是2万以上。
今年上半年该项目打出实景准现房，带装修约19xxx元/平起，单价降到了2万内。到了年中，恺德光谷熙园部分房源约17xxx元/平起，已经属于光谷中心城北区带装修房源中的低价楼盘了。近期又爆出特价房约16xxx元/平起，且是现房销售，带装修价格比区域内部分毛坯房还便宜。据查，恺德光谷熙园所有楼栋在今年4月22日就已取得竣工备案证，目前整个小区将全部交付，在售房源均是现房销售。
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据一姐上半年现场实探发现，项目内水景、园林均有呈现，品质说不上惊艳，只能说基本符合预期。![]()
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关于该项目交房，在城市留言板上有不少网友留言反映各类问题。
反映较多的是小区大门的问题，东湖新技术开发区管委会在6月份回复显示：经查，恺德熙园售楼部1.2米楼道在图审过程中按照疏散楼梯间相关要求进行审核。根据《建筑设计防火规范》GB50016-2014的5.5.30条：住宅建筑的户门、安全出口、疏散走道和疏散楼梯的各自总净宽度应经计算确定，且户门和安全出口的净宽度不应小于0.90m，疏散走道、疏散楼梯和首层疏散外门的净宽度不应小于1.10m。建筑高度不大于18m的住宅中一边设置栏杆的疏散楼梯，其净宽度不应小于1.0m。楼道宽度为1.2米，符合消防疏散通道1.1米的规范和要求。还有不少是反映项目装修方面的问题，东湖新技术开发区管委会回复显示：我区建设局工作人员已联系建设单位进行了协调，建设单位已派人排查处理。关于室内质量的问题，由于近期交付户数较多，维修人员正在加急处理。
还有网友反映小区漏水、电梯故障等，相关部门回复：经查，该小区于7月30日交付，目前处于集中装修期，因部分装修工人将电梯门挡住搬运建材，导致电梯触发安全回路出现运行故障，物业企业收到反映的情况后，已及时上报电梯维保单位，经维保单位现场排查检修，电梯已恢复正常运行。![]()
还有网友反映：厨房飘窗不合理等问题。对此，相关部门回复显示：经核实，该项目于2021年3月22日通过施工图审查取得图审合格书，设计图纸符合工程建设强制性标准。恺德光谷熙园长期平销，据查，项目上半年备案了57套，在整个东湖高新区新盘中属于中等偏上水平，不温不火。不过7月份之后，该项目卖成现房，又有较低的特价房，基本上每个月备案套数都在20套以上，卖成了光谷销量前十的楼盘。11月光谷销量榜截图：
根据2024年12月10日项目备案数据显示，恺德熙园住房已售965套，住房可售253套，库存还剩20%左右，基本已到尾声。
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从具体房源的备案情况来看，前期推出的1、2、3、5号楼已基本售罄，8号楼还有极少量高区房源未售；2022年10月推出的9号楼还有部分中高区房源在售；2023年上半年加推的6号楼也是还剩部分中高区房源在售。今年拿证推出的7号楼则有大量房源在售。
整体来说，前面的库存去化的差不多了，7号楼是该项目现阶段主推的主力房源。
4、南面一线临近在建的高新三路快速路，估计有噪音影响。恺德光谷熙园南面一线临高新三路快速路，地图测距显示，南侧楼栋与道路直线距离约50米。
根据规划，高新三路(四环线以西段)升级改造工程，道路等级为城市快速路，采用“主线高架+地面辅路”方案，主线双向6车道为主，辅路双向6车道为主，设计时速主线80公里，辅路50公里，可能会有噪音影响。1、项目在光谷中心城目前在售的项目中，环线位置不错，距离三环比较近，距离光谷中心城核心也不远，属于中等偏上的地段。2、现房销售，一切都是实景可见，好不好可以一目了然。3、项目东面就是光谷十八小，可以选择华中师范大学武汉新城实验小学入学。4、带装修销售，折后约16xxx元/平起，比之前划算很多。1、与周边新房价格对比：
光谷中心城今年的房价有明显回落，北区部分毛坯房特价房约15xxx元/平起，大量带装修房源的价格也都降到了2万以内。恺德光谷熙园现房销售，带装修约16xxx元/平起，算是北区较低价楼盘了，带装修价格跟部分毛坯房差不多。周边距离较近的是知名地王领峯，带装修单价约2万出头，毛坯房约18xxx元/平起，北侧的长江广电光谷家毛坯销售，价格接近1.9万元/平。相比之下，恺德光谷熙园跟周边楼盘相比，还是有明显的价格优势。周边部分楼盘参考价一览：
距离该项目较近的是碧桂园云境、北辰优+等，据查碧桂园云境小区近期的成交均价约1.76万元/平，估计有别墅成交，看上去成交均价还比较高。不过，附近的北辰当代优+近期成交价约1.28万元/平。![]()
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南边高新三路以南的绿地国际理想城四期最近二手房成交价约1.32万元/平。
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对比之下，恺德光谷熙园的现房价格比周边高层二手房的成交价还是贵了不少。
①起价23945元/平，出现在1楼2、3号房，建面约108平房源；最高价27895元/平，出现在32楼的1号房，建面约136平。②楼层差价上，不同楼层差价约100-200元/平；户型差价方面，小户型单价略低，大户型单价略高，同楼层户型差价约300-600元/平③总价最低的一套在259.6万，最贵的一套在380.5万。按照目前价格计算，中间套户型15%首付约27万起步，门槛比较适中。![]()
1、开发阶段：全盘已推，现房销售
2、主推楼栋及房源情况如下：主推7号楼建面约108-136平带装修房源，另外6、8、9号楼中还有少量房源在售。6号楼为33层的高层，一个单元，两梯四户，分布户型为建面约106-127平三房。
7号楼是33层的高层，一个单元，两梯四户，分布户型为建面约108-136平三房。8号楼也是33层，一个单元，三梯六户，分布户型为建面约106-122平三房。9号楼33层，两个单元，均是两梯四户，分布户型为建面约100-129平三房。![]()
B1户型建面约108㎡，三室两厅两卫：该户型位于5、7号楼中间户，四开间朝南，南向采光面非常大，并且大横厅设计，在一百零几平的户型中很少有。C2户型建面约118㎡，三房两厅两卫：该户型位于5、7号楼边户，三开间朝南，南北通透；户型方正，动静分区，私密性比较好；全房优化面积也比较多。C5户型建面约136㎡，四房两厅两卫：该户型位于5、7号楼边户，三开间朝南，南北通透；动静分区，主卧为套房设计。
A1户型建面约99㎡，三室两厅两卫：该户型位于9号楼单元拼接处，两开间朝南，南北通透，属于狭长结构。B2户型建面约108㎡，三室两厅两卫：该户型属于典型的连廊中间户，三开间朝南，南向设有大阳台，北面对连廊，私密性不太好。
B3户型建面约118-122㎡，三室两厅两卫：该户型位于楼栋的东边户，户型南北通透，两开间朝南，三面采光，大横厅设计。南向也有大阳台连接主卧与次卧，整个户型采光非常好。C3户型建面约129㎡，三室两厅两卫：该户型位于1、3、6、9号楼西边户，三开间朝南，南北通透，结构还不错。
可以看到该户型有部分户型入户处有少量的镂空设计，据置业顾问介绍，这些镂空会在竣工备案之后，开发商统一浇灌，作为室内优化面积。比如下面这个建面约118平户型，栏杆外的镂空部分，就是可优化的面积。
项目带装修交房，据悉装修标准为3500元/平，装修带有地暖、中空调两大件。样板间实景图如下：
在样板间中看到，虽然南向带有双联阳台，但是主卧并不能直接进到阳台，设计有点奇怪。
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恺德光谷熙园项目净用地面积约5.6万方，总建面约20.5万方，其中计容建面约14.2万方，其中住宅建面约13.6万方，幼儿园建面约2730方，容积率约为2.53，绿地率约35%，建筑密度约为16.18%，地下停车位约1704个，车位配比约1：1.4。项目共规划有8栋住宅，规划总户数约1218户。![]()
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恺德光谷熙园位于东湖高新区高新二路与大吕路交汇处，大区位上属于光谷中心城版块，也是光谷中心城发展相对较快的北区（关豹道速以北）。项目是光谷中心城比较核心的地段，并且环线位置较好，上三环比较方便。不过项目距离商务中心略有距离，在区域内属于中等地段，比光谷五路附近的核心区楼盘弱一点，但比高新三路以南的楼盘要强。另外，项目周边主要都是以住宅为主，生态公园为主，属于光谷中心城的文娱居住区，居住氛围比较浓厚，环境比较好，相比核心区会安静一些。不过项目南面紧邻高新三路高架（在建），预计有不利影响。门口实景：
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周边高新二路沿线实景：
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地铁方面：目前距离恺德光谷熙园最近的地铁站为地铁11号线光谷生物园站，直线距离约1.7公里左右；已建成通车的19号线新月溪公园站距离项目直线距离约1.82公里左右。现阶段地铁出行都不算方便。空轨“光谷光子号”位于光谷中央生态大走廊内，在高新二路也有站点，距离项目约1.2公里左右，虽然空轨比较鸡肋，但也是个利好，聊胜于无。
另外，远期规划的13号线预计在高新二路与光谷三路交汇处规划有站点，待13号线建成，该项目有望变成近地铁楼盘。不过，根据城市留言板上最新回复可知，13号线线站位尚未确定。何时建成就不得而知了。项目南侧还有轨电车L2，恺德光谷熙园距离有轨电车T2大吕路站较近，约200-300米左右，步行可达，不过有轨电车速度慢，比较鸡肋。
自驾方面，项目周边有高新二路、高新大道、光谷三路、光谷四路等多条主干道，走高新二路向西可直通光谷软件园，向东到光谷中心城核心，也可走光谷三路转入高新大道，通往光谷核心，或上三环通往武汉三镇。另外项目南面是正在改造的高新三路城市快速路，整体计划于2025年建成通车。高新三路规划采用“主线高架+地面辅路”建设方案，对项目而言，有利好也有噪音等不利影响，![]()
交通点评：项目自驾比较方便，周边还有有轨电车、BRT，不过距离已通车地铁有点距离。商业方面，项目周边有部分社区底商，距离的首创奥特莱斯也比较近，直线距离约1.8公里，距离光谷大悦城直线距离约1.8公里，周边还有在建的光谷地下空间走廊等商业，商业资源很丰富。教育配套：项目自带有一所幼儿园，东面就是光谷十八小。根据2024年光谷中小学划片可知，恺德光谷熙园附近的碧桂园云境属于光谷十八小的划片范围，同时也可以选择华中师范大学武汉新城实验小学入学。（教育划片每年均有可能调整，具体以当年的官方通知为准）
根据中学招生范围，光谷十八小对口华师武汉新城实验中学。可以看出，该项目属于华师系12年一贯制学校的红利范围内。医疗配套：项目距离光谷同济医院直线距离约2.2公里，距离省妇幼直线距离约2.8公里。其他配套：项目周边公共配套比较丰富，北面有二妃生物公园，西侧有奥体中心，东侧有光谷生态大走廊以及新月溪公园。与光谷政务中心、湖北省科技馆的直线距离也在2-3公里之间。![]()
配套点评：项目周边商业、教育、医疗配套都很方便，生活配套比较齐全。写在最后：虽然光谷新房今年的热度不如之前，但是光谷楼市的内卷越发厉害。汉韵公馆这样的第四代住宅入市，光谷中心城大量传统住宅房价只能下调。一姐预计明年的光谷中心城战火将更激烈，大量纯新盘要带着四代住宅的元素入市，对于恺德光谷熙园等一批在售楼盘来说，年底以价换量，抓紧清库存迫在眉睫。
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