1、现阶段成交价与首开差不多，大概备案价的75-8折左右，折后约1.5万起。不过，现在还有一些好楼层在售。
恺德雲麓是硚口区第一个准四代住宅，关注度一直比较高。两栋楼均已推出，卖一套少一套。
现阶段，项目实际成交价和首开相比，变化不大。现在的折扣是备案价的约75-8折左右，折后约1.5万起。
根据双十二的特价房可以看出：
92.57平的折后总价约140-144万，均价约1.51-1.55万；
116.73平的折后总价约176-184万，均价约1.51-1.57万；
130.11平的折后总价约207-218万，均价约1.59-1.1.68万；
135.26平这套特价房总价约216万，均价约1.6万
2、截止目前，已备案302套房源，待售约166套
2号楼一单元仅剩下20多套房源待售，主要集中在高区；二单元还剩下30套左右房源待售；
3号楼一单元还剩下60多套，主要集中在面积最大的4号房，仅售2套；二单元还剩下50左右套，也是边户居多
3、项目体量较小，仅有2栋楼，目前项目已经展示了部分园林和景观
恺德雲麓的体量比较小，仅有2栋住宅，2号楼31层，3号楼40层。体量小，小区的园林、社区生活氛围上会弱一点。
不过，项目的物业是万科物业，虽然体量小，但是好的物业还是能加分不少的。
4、周边学校既是优势，但又是优势不明显，主要还是因为学校纯新在建。
一般情况下，新盘在交房前不划分学校。但是最近有不少楼盘出现了特殊情况，在拿地时就保证了后期对口情况。
其中武汉外国语学校小语种基地学校是一所九年制公办，有消息称它是武汉外校“直系”。
根据置业顾问说法，只有恺德雲麓和越秀天悦文华这两个楼盘能够对口武汉外国语学校小语种基地，因为拿地时给的条件。
不过，城市留言板的回复倒没那么明确，只说待项目完成建设后交付区教育局后举办公办学校，并在当年公示对口服务范围。此外，学校为纯新学校，师资与学校质量如何，有待时间检验。
武汉外国语学校小语种基地学校2024年1月正式奠基，预计在2025年秋季投入使用。
汉江湾国际高中(武汉英中学校)也在建中，预计在2025年投入使用。该校区总投资约2.6亿元，拟办学规模48个班，共2400个学位。
除此之外，恺德雲麓后期还有什么公办学校呢？
5、江汉湾的发展速度相对较慢，周边还有大量未开发地块。
作为武汉曾经规划的城市副中心之一，江汉湾与四新、南湖、鲁巷等齐名，地位较高。
早在2017年，深投控公司与硚口区签订战略合作框架协议，预计总投资500亿元，打造汉江湾科创总部基地，建成国际一流产业园区！
2021年，汉江湾科创总部地块P（2021）184号地块挂牌，但因为种种原因，未能出让，深投控最终放弃了汉江湾科创总部项目。
2022年，武汉发布第三次集中土拍公告，汉江湾地块开始拆分出让。
如今的汉江湾地块被拆分拿下，但多是住宅地块，缺少强有力的产业支撑，未来的发展，还需要时间与更多投入。
汉江湾待规划地块实景
楼盘优势：
1、汉口首个准四代住宅项目，产品是最大的亮点，双阳台双花池，优化后超高得房率，优势比较大；
2、位于古田核心地段，周边地铁、商业、学校配套等比较齐全，后期生活比较方便；
3、引入的万科物业，品牌物业管理；
4、价格不高，单价1.5万左右起步；
另外，武汉城建汉江云宸也是个超低价盘，均价1.3-1.4万左右；更远的古田一路，目前价格已经到1.1-1.5万了。
因此，相对来说，恺德雲麓还是很有价格优势的！
3、一房一价（备案价）如下：
①起价17941.19元/平，位于2号楼2单元2楼的2、3号房，中间户，建面约92.57平；最高价21617.1元/平，位于3号楼2单元33层边户，建面约121.23平；
②楼层价差上，大部分楼层差50-70元/平，高低区差了200元/平左右；
③总价起步166万，1.5成首付约24万起；总价最高一套292万，1.5成首付约43万起。
一： 加推房源如下：
恺德雲麓共2栋住宅楼，其中2号楼31层，3号楼40层。
2号楼31层，两个单元，一单元两梯三户，两单元两梯四户，面积为92-116-130平；
3号楼31层，两个单元，一单元三梯四户，两单元三梯三户，建面约96-121-135平；
户型图如下：
C户型建面约96平三室两厅两卫：此户型中间户，是目前市面上最流行的连廊户型，北面是连廊，隐私性较弱。三开间朝南，户型方正，动静分区。但是，入户门厅、北面4个飘窗、南面三开间花池全部赠送，阳台半赠送。
二：楼盘整体数据
根据规划公示显示，项目占地面积约1.4万方，总建筑面积约7.8万方，计容建筑面积约5.4万方，整体容积率约3.92，建筑密度约27.57%。其中住宅约5.2万方，共包含约469套房源，机动车位约538个，车位配比约1:1.15，户均建面约110平。
总平图
规划图放大
经济数据指标
日照分析图
三：拿地情况
2023年11月1日，硚口区P（2023）073号住宅地块由武汉德丰恺晟置业有限公司（恺德控股集团）底价竞得，成交总价43120万元，成交楼面价8000 元/㎡。
此外，恺德集团也是2023年少数几个在武汉拿地的民企之一。截至目前，恺德已在武汉打造了恺德·熹园、恺德光谷熙园、恺德·瑜园、恺德信达樾景臺等多个项目，遍布光谷、南湖、金银湖等板块。
恺德雲麓位于硚口区古田板块，二环与三环之间，硚口古调路与田正街交汇处(凯德广场旁)。距离二环线约3公里，距离三环线约2公里，属于古田核心较为成熟的地段。
微观区位
北面：云彩大厦、解放大道；
南面：越秀天悦文华、武汉外国语学校小语种基地学校（在建中）、规划路；
西面：规划住宅用地；
东面：招商江湾国际、凯德西城、古调路。
地块实景
2、交通
自驾方面：项目虽然不在主干道上，但是距离解放大道非常近，解放大道可以连接二环线和三环线；也有古田路、古田二路，古田路连接到到沿河大道，而沿河大道附近有古田桥、知音桥等，去往汉阳、连接武昌，都会非常方便。
古田桥与汉江湾
地铁方面：项目最近的地铁站是1号线古田二路站，步行测距约400左右，也不算远。
此外，这里未来规划有23号线的站点，可能是双地铁楼盘，但是23号线停留在规划中，遥遥无期。
古田二路站
交通点评：虽然没有直接临主干道，但是自驾出行还是比较方便的；此外，距离地铁也不远，步行可达，交通整体是比较方便的。
3、配套
商业配套：项目东边就是凯德广场，已经开业几年，人气不错，此外，周边还有中百仓储。另外，周边华发都荟天地本来有自带的 19.2万㎡商业，其中集中商业8.2万㎡。但是近期在商改住，这个商业可能黄了。
10月30日，硚口区官网发布调规，修改内容为：拟将原控规导则中A-1地块的商务用地变更为居住、商业混合用地；B地块北侧的商业用地变更为居住、商业混合用地。这部分，也就是华发都荟天地的商业。
教育配套方面，前面已写，略
医疗配套：距离项目一站路，在古田三路站就是武汉市第四医院，也称为华中科技大学同济医学院附属普爱医院西院区，是一所三甲医院。
此外，位于硚口区古田街道，东临古音路的汉江湾全民健身中心，也将全面开放。
配套点评：因为片区本身就已经发展成熟，居住氛围浓厚，因此生活的各项配套也都非常齐全，日常生活便捷度基本无忧。
写在最后：
楼盘的价值与区域的发展息息相关，从目前的生活配套来看，恺德雲麓是比较齐全的。楼盘本身来说，第四代住宅是非常大的亮点，价格不高，性价比也不错。矛盾的点在于，大户型会以改善客户为主，但改善又会觉得小区体量小，达不到改善的目的。不过如果买小户型，房源就不是很多了，需要抓紧。
