万科华生星耀大道（硚口区—古田）：主推3号楼，建面约94-113㎡户型，带装修出售，备案均价19500元/平，折后10XXX元/平起，准现房。
1、曾经的长丰板块第一高价，此前9折左右，现折后10XXX起，相当于56折左右，折扣力度相当大！
先看一下万科华生星耀大道现在的特价房价格，以以下三套特价房为例：
94.51平折后总价102万，相当于单价10793元/平
113.1平折后总价122万，相当于单价10787元/平
目前的价格和此前的价格相比，性价比高了很多！
万科华生星耀大道于2021年11月12日首次拿证（3-5-8#），带装修备案均价19500元/平，这个价格在当时长丰板块属于第一高。
在实际成交价方面，2021年12月，特价房单价在17600-17800元/平的样子，算下来9折的力度。
2022年9月，特价房打出16xxx元/平起，首付48万起，跟原备案价相比，都是85折左右
因此，对比算下来，项目现在的价格优惠力度肯定是最大的！
2、截止目前，项目仅拿证3栋楼，备案了396套，还有1195套待售
万科华生星耀大道的体量不小，一共有10栋住宅。但仅在2021年拿过3、5、8号楼的预售证后，销售停滞，几乎处于封盘状态，已经3年没有拿过预售证了，直到今年3月才重启。
因此，项目在拿证一半年左右，也就是截止到2023年4月，只备案了70多套，而今年一口气就备案了200多套。
从房管局备案看，截止目前，项目已售396套，可售1195套，后期还有大量房源待售。
不过，已经推出的3栋楼，房源选择倒也不多
目前主要在售的是3号楼，1单元只备案了2套，2单元1、2、3号房基本没什么选择了，4号房选择较多
5号楼是最早推出来的，除了顶底和1单元1号房的部分房源，也是基本售完
8是楼21层高，去化情况最好，目前只剩下顶底的4套
3、准现房，交房栋楼不多，5号楼已经交付，3号楼预计2025年6月交付
项目3年前拿证的3栋楼，其实早就是准现房，目前5号楼已经交付，3号楼预计2025年6月交付。
从项目实景看，毕竟是万科出品，质感做的还不错，来看一波实景：
小区大门
内部园林
入户单元门
架空区
4、北面紧邻高架，可能有噪音污染。
万科华生星耀大道，北临长丰大道高架，从卫星地图测距看，距离高架最近的3号楼直线距离仅约40米，因此可能存在一些噪音污染，5号楼位于第二排，影响要小些。
3号楼与高架距离实景图：
站在5号楼看高架的视野，因为是北面，影响要比高架在南面要小。
5、周边面貌一般，已拆迁和待拆迁地块很多，板块焕新需要时间等待。
万科华生星耀大道所在的长丰板块，本身板块发展并不算突出，加上周围一直以来都是以产业园、工业园现状为主，因此面貌很一般。
项目西面实景：
西临明达加油站
东面也要拆迁，教育用地
不过这几年区域加速了拆迁计划，周边也多了很多还建安置房，好处是一方面城市面貌及环境改善，不利的方面是，板块内安置房过多，多少会影响商品房二手房价格水平。
项目北面，马路斜对面在建的安置房小区：
项目南面在建的还建小区：
楼盘优势：
1、准现房，主推3号楼预计明年6月能交付，带装修，等待期较短；
2、相比长丰板块的其余几个楼盘，项目步行到现有的地铁站相对也有一定优势，且等到周边道路打通后，项目可步行到南面轻轨1号线古田一路站，出行比较方便；
3、万科品牌+万科物业，品质与后期物业服务比较有保障；
3、旁边就是规划的九年制教育用地，后期业主小孩上学方便。
②楼层价差上，2楼比1楼贵300元/平，次顶楼比顶楼贵300元/平；其余楼层相差30元/平居多，个别相邻楼层价格一样；
③总价起步约175万，1.5成首付约26万；总价最高一套224.1万，首付约33万。
销售阶段分析
1、开发阶段：仅拿1次预售证，推出3、5、8号楼，还有7栋楼未拿预售证。
2、在售房源情况：前主推3号楼，建面约94-113㎡户型，带装修。
3号楼，33层，2个单元，2梯4户，户型分布如下：
约94平米样板间实景
南向主卧
三分离卫生间
次卧
装修标准
A户型建面约112平米，三室两厅两卫：这是位于边户户型，南北通透，这也是万科这个面积段边户的一贯户型，长进深短面宽，但好在三面采光，阳台也是大阳台，整体采光也不错；三房位居三个角，互不打扰，主卧套房带独卫，居住舒适；公卫带独立卫生间，也是三分离设计，位于两间卧室中间，使用方便。
约112平米样板间实景
主卧套房
次卧
装修标准
3、楼盘基本信息
万科华生星耀大道占地约6.52万方，项目总建筑面积约30.1万方，其中住宅总建筑面积约21.1万方，商业建面约2560㎡，绿地率约30%，容积率3.45；机动车停车位1778个，车位配比约1:1.12.
规划了10栋住宅，共1591户。分为南北两个组团，北区包含8栋住宅、一所幼儿园，南区包含2栋住宅。
北区总平图：
经济技术指标：
日照图：
效果图：
4、拿地信息
2019年4月，华生地产以总价63.5亿全部拿下硚口区东风村P（2019）019-021号三宗地。其中东风村B包项目即P（2019）020号地块被武汉万科、广东万科通过入股的方式拿下，土地面积142227平，容积率3.44-3.54，计容建面491000平，竞买保证金98430万元，起始价196860万元，起始楼面价约3910元/平。最终成交价196860万元，楼面价3910元/平。
万科拿下的020号地块由K1、K7、K8三块组成。其中K7、K8地块即万科华生星耀大道，K1地块为万科华生公园大道。
1、区位
万科华生星耀大道位于硚口区古田长丰板块，具体在长丰大道与丰帆路交汇处；环线位置属于二环与三环之间，西边临三环线直线距离约1.8公里；距离二环线直线约4.8公里。
百度地铁测距
微观区位：
北面：长丰大道、东风村K6地块；
南面：绿化用地、住宅用地
西面：加油站、住宅用地
区位点评：目前区域面貌一般，居住环境相对一般，发展也需要一定时间。
2、交通
地铁方面，项目附近最近的地铁站的1号线的古田一路站，由项目旁边的丰帆路走过去，最近仅需830米，相对来说还是可以接受的。目前丰帆路还待修通。
在5号楼看1号线车辆经过：
项目附近有远期规划的23号线和31号线，目前这两条地铁尚未得到正式批复，最终线路走向和确切站点位置还需以后期官方发布。
自驾方面：项目紧邻长丰大道，周边有古田二路、三环线、工农路-解放大道，主干道路网丰富。从长丰高架可以上二环，从长丰大道到宜家不过3公里，还是非常快捷的。不过从项目出发上长丰大道高架需要掉头绕一圈，有点麻烦。
需要掉头
长丰大道实景
交通点评：相比古田长丰板块其他几个楼盘，这是步行范围内有现成地铁的盘，不需要等远期规划，地铁出行还算可以的；附近多快速路，自驾条件也还不错。
3、配套
商业方面：项目自带小体量底商，以及南面地块旁有商业用地，但不知何时兑现。目前周边大型成熟商圈最近的是宜家荟聚，坐地铁2站路，开车的话到荟聚仅2.5公里，非常近了。以及到凯德广场2.8公里，也比较近。
宜家荟聚
教育方面：项目自带一所幼儿园规划，另外东边紧邻的是教育规划用地，九年一贯制学校规划。
此外，项目此前有官方回复对口的是1.4公里左右的十一实验学校，而在交付后划片的是东南边约380多米是易家墩小学，非常近。
附近易家墩小学
2022年，官方回复，万科星耀大道的业主孩子被安排至K1地块的学校，即十一实验学校。
但是，项目在交付，而是划到了最近的易家墩学校。
其实这件事各有利弊，十一实验学校预期较好，但是距离远，而且也才刚刚开学，需要时间检验；易家墩小学虽然没有传说中的优质师资注入，但距离近。
幼儿园已建好，暂未投入使用
医疗配套：项目距离武汉第四医院直线距离约2.7公里。项目南面有一块绿化用地。
配套点评：周边商业配套还是比较不错的，近宜家荟聚；教育方面隔壁有9年一贯制学校规划，开学却不知道什么时候，还好划片的小学算近，另外，周边居住氛围目前比较一般。
写在最后：万科的品质和物业是项目最大的卖点，此前价格确实高，因为封盘停滞，今年3月重启之后，靠特价房杀出一条血路，销量能排硚口区前几。整体来说，目前的价格还是相当划算的。
