近期，瑞银发布的最新一期关于“内地人在港置业意向”的调查报告，引起了所长的兴趣。
香港住宅
图：明报
在2024年8月9日至9月4日期间，他们对2500名内地人进行了调查，结果显示，自香港放宽辣招后，有意在香港购房的受访者比例攀升至29%，相比今年4月增长了4个百分点。
值得注意的是，在这部分有意在香港购房的受访者中，有50%已经与香港房地产经纪人取得了联系，并安排了看房事宜，显示出他们较强的购房决心。
预算方面，多数内地置业者目标是800万港元以下的物业。
撤辣后内地客来港扫楼
图：星岛日报
此外，44%的受访者仍将香港视为海外置业的首选之地，而有11%的受访者明确表示计划在未来两年内到访香港。
占比线形图
图：明报
在本次中国住房调查中，受访者再次将投资回报丰厚列为购买香港房产的首要考量因素。同时，儿童教育的重要性显著提升了9个百分点，成为购房决策中的第二大因素。
投资回报是首要考虑因素
图：网络
最让所长关注的一项数据是：瑞银指出，内地购房者在选择物业地点时，最受欢迎的地区前三甲为湾仔(34%)、九龙城(23%)、沙田(23%）；而受欢迎程度最低的地区分别是离岛(1%)、葵青(2%)和黄大仙(5%)。
我只能说这份报告结果太真实了，今天所长就按照这份榜单给大家讲讲为什么受欢迎的是这三个区，不那么讨喜的区又有什么原因。
最受欢迎的区
湾仔区、九龙城区、沙田区能上榜，所长一点都不意外，这主要归因于这些区域的综合优势和独特魅力。这三区的共同点是：交通完善、生活便利、教育资源丰富。
NO.1 湾仔区
湾仔区位于香港岛北岸中央位置，是一个新旧并存的独特社区。因为在地理上它是处于较低的位置，故又称为下环。
湾仔区
图：香港旅游发展局
湾仔区的地铁站有湾仔站、铜锣湾站、天后站、会展站。
天后站往后就是将军澳，连接九龙东和新界；会展站去红磡特方便；铜锣湾星级酒店扎堆，比如君悦、瑞吉、富豪等；跑马地和维多利亚公园也都在铜锣湾。
区内有时代广场、希慎广场、SOGO，都是很火爆物品很齐全的大型商场。
铜锣湾
图：网络
小学属12校网，中学属湾仔校网。12校网在四大校网中相对来说竞争压力最小，小学12校网有15间小学，并且多间小学与中学有联系或直属关系，孩子升中不用愁。
湾仔区小学和其直属中学
图：明报
湾仔区的经典楼盘有：礼顿山（23747港元/呎）、比华利山（29950/呎）、囍汇（27217/呎）。
三个楼盘图一览
图：网络
所长预言：湾仔区毕竟是香港的商业中心之一，提供了大量的高薪就业机会。所以所长预测，未来金钟、湾仔北、铜锣湾等地提供的大量高薪岗位会吸引更多的内地购房者。
NO.2 九龙城区
九龙城区是香港非常大的住宅区，人口约有38万。私人房屋，包括旧式唐楼、大型私人屋及高级平房区应有尽有，很多内地买家都喜欢这里。
九龙城区一角
图：大公文汇
在九龙城区内的地铁站有：九龙塘站、何文田站、黄埔站、土瓜湾站、宋皇台站和启德站。所长之前在这里住，交通四通八达，去港岛也很快。
九龙城区属四大名校网之一的小学41校网、中学34校网，区内幼儿园、中小学合共超过200间，是全港最多学校的地区。香港浸会大学和香港城市大学也是位于九龙城区。
小学41校网名单
图：网络
大型商场又一城靠近浸会和城市。因为学生很多，住房需求大，九龙城区的租赁市场一年比一年旺。
又一城商场
图：香港旅游发展局
九龙城区最近咨询的人问得较多的楼盘是The Henley（32098港元/呎）、Oasis Kai Tak（21201港元/呎）、半山一号（18084港元/呎）。半山一号房型多，满足内地买家的需求。
三个楼盘图一览
图：网络
所长预言：所长本人很喜欢九龙城区，生活的节奏让人觉得很舒适。启德机场自1998年迁往赤鱲角后，维港北岸腾出了面积可观而发展潜力优厚的土地。随着新发展区的基建工程陆续开展，相信九龙城区将会建立一番新景象。
NO.3 沙田区
新界沙田区是港漂置业最爱区，位于九龙市区以北，大埔区以南，主要包括大围、 沙田、火炭、 马料水、城门东及马鞍山。沙田是近15年来飞速发展起来的住宅区。
沙田区
图：香港旅游发展局
该区有15个地铁站，区域广，坐享多站优势，纵享受东铁线、屯马线双线，1小时到北部都会区。
区内大型商场有沙田市中心的新城市广场，周边挺多小区有专门的巴士接送住客到此。
沙田新城市广场
图：香港01
小学属于91校网，校网内17所小学都属于男女校，竞争非常激烈。中学属于沙田区校网。不过，拥有不少一线名校的沙田校网因为学校质素较为极端，有“天地网”之称。
91校网的范围地图
图：香港01
沙田区的靓盘有御龙山（15094港元/呎）、沙田第一城（14230港元/呎）、新港城（14358/呎），柏傲庄不知道大家有没有听说过，是新一代沙田的抢手屋苑。
柏傲庄
图：中原地产
所长预言：沙田区的房价近几年应该会趋于稳定，虽然不低，但跟九龙或港岛等核心地区对比仍然较为便宜，会有更多的港漂选择在这里置业。
最不受欢迎的区
离岛区、葵青区、黄大仙区是本次调查中内地住客最不喜欢置业的三区，不知道大家看到这里是否觉得意外，除了区域知名度的问题，这三区为什么会上榜呢？因为无法获取受访者的逐一评价，所以所长只能用客观心态猜测一下。
NO.1 离岛区
虽然离岛区域拥有独特的海景资源和相对宁静的生活环境，景点多，但对于内地业主来说，并不是实用住宅，只适合假期去玩：
1. 交通不便：离岛区域偏远，交通不够便捷，这增加了通勤时间和成本。
2. 生活配套相对欠缺：与市中心相比，离岛区域的生活配套不够完善，医疗、教育、购物等方面不如其他区域便利。
离岛区
图：香港旅游发展局
NO.2 葵青区
葵青区域接近市区，以前是香港重要的工业重镇，是香港的经济命脉之一。但这一点恰恰是内地住客不喜欢在此置业的重要原因。
1. 工业氛围浓厚：葵青区域传统上是工业区，公营房屋较多，缺乏大规模的私人住宅。
2. 商业活动相对有限：葵青区域的商业活动不够活跃，难以形成具有吸引力的商业氛围。
3. 升值潜力：由于前两点的影响，葵青区房价相对较低，同时升值潜力也受到一定限制。
葵青货柜码头
图：网络
NO.3 黄大仙区
黄大仙区位于东九龙核心地段，但就住房而言没啥亮点：
1. 公营房屋云集：黄大仙区同样以公营房屋为主。
2. 教育资源一般：虽然黄大仙区有一些学校，但整体教育资源不如其他区域丰富，对于注重子女教育的内地客来说，不是首选。
3. 房价相对较低：黄大仙区域的房价较低，对于一些追求高端住宅和优质生活环境的内地客来说，缺乏吸引力。
著名景点黄大仙庙
图：新浪
总的来说，内地客在香港购房时对于区域的偏好，主要是受到交通、生活配套、教育资源、房价以及区域特性等多个因素的影响。然而，这份最不受欢迎的榜单也不意味着这些区域没有投资价值或居住价值，来自内地的购房者应根据自己的实际需求和预算做出明智的选择。
香港楼市内地买家比例走势图
图：每日经济新闻
2024年仅剩最后不到两个月的时间，这一年香港楼市历经大起大落，在挣扎中顽强呼吸。2024上半年，内地客买房达到6800伙，占市场份额近26%，所长预计内地客买楼的量今年将很快达到历史高点。
所长觉得内地客在港置业意愿加强对香港住宅市场有利，尤其是新房销售。此外，移居香港的意向也支撑了我们对香港未来人口增长的乐观预期，预计将带动住宅租金的结构性上升趋势。随着按揭利率进一步下降，可能2025年香港住宅价格将有望回升1%~5%。
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*图像影音来自网络，本文由港房研究所原创，转载请联系港房研究所微信公众号（ID：fanginhk）。
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