裁判主旨：案涉《商品房买卖合同》中，对产权登记时间做出的约定，并以加盖条形章形式载明，应属格式条款，但因该项内容系以另行加盖条形章的方式予以确定，并非与合同原本同时打印，加盖时当事人均已给予特别关注，对该条款某某公司已履行提示义务，故该内容已构成案涉合同内容。因双方已约定办理房屋产权证的时间，故本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于办理房屋产权证期限的限制规定。
宁夏回族自治区高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2023）宁民申1865号
委托诉讼代理人：马燕，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩鹏，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：银川市某某房地产开发有限公司。再审申请人吴某财因与被申请人银川市某某房地产开发有限公司（简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院（2023）宁03民终484号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。吴某财申请再审称，原判决认定的基本事实缺乏证据证明且适用法律错误，本案应予再审。一、两审法院无视某某公司违约事实和法律对格式条款约定无效情形的规定，置吴某财合法权益不顾。某某公司公司自2018年10月30日向吴某财交付使用房屋至今，怠于履行义务不办理涉案房屋权属证书应按法律规定承担违约责任。全国类案判决中，关于逾期交房、逾期办证的违约责任方面，开发商为逃避承担逾期交房、逾期办证的违约责任，在商品房买卖合同中约定逾期交房办证不承担任何违约责任的，法院判决一致认为是无效格式条款，开发商应按法律规定向买房人承担相应违约金，且约定违约金过低的均按法定数额进行调整。本案中，某某公司提供的商品房买卖合同中约定“如因某某公司原因，吴某财不能在规定期限内（交房后的730日内）取得房地产权属证书的，双方同意本小区整体验收完毕后具备办理产权登记手续，双方无条件延期配合办理房屋权属证书”已给某某公司宽裕时间。关于商品房买卖的司法解释第十四条对办证期限有明确规定，如买卖双方未约定办证期限，买受人取得房屋权属证书的时间应自房屋交付使用之日起90日。现案涉房屋买卖合同中约定交房后730日内吴某财应取得房屋产权证书，吴某财有理由并合理信赖某某公司有能力按此约定使吴某财取得房屋权属证书。但某某公司至今仍未履行办证义务。作为提供合同方，某某公司在合同中为其可能违约附加了免责条款、免除其办证责任、限制吴某财权利，致吴某财的权益受损。两审法院认定该约定属格式条款但有效是无视本案基本事实和法律规定。《中华人民共和国民法典》第四百九十六条明确规定格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款。其中，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为该合同的内容。第四百九十七条明确规定有下列情形之一的，该格式条款无效：提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；提供格式条款一方排除对方主要权利的。第四百九十八条明确规定对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。案涉《商品房买卖合同》是某某公司提供，对于双方有争议的条款中关于无条件延期配合办理房屋权属证书的约定不应包括免除某某公司无限期的已然严重逾期办证的违约责任。本案中合同约定明显不利于吴某财应为无效的格式条款。两审法院对此认定错误。二、二审庭审中吴某财不认可盖有“某某公司吴忠分公司”出具的逾期办证承担违约责任的承诺书。2022年5月7日，某某公司向涉案小区二期业主（包括吴某财）整体出具《承诺书》自认涉案小区因地下车库与消防工程未验收合格，承诺于2022年8月31日前完善后具备办理不动产证登记条件并承诺如其未在该期限内完善收尾工程并具备办理不动产登记条件，某某公司愿意承担逾期办证的法律责任，同时自愿承担现有的优惠政策。但其多次承诺和保证按期办证但事实上严重违约，应依法承担违约责任。综上，吴某财依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二项、第六项的规定申请再审。本院经审查认为，案涉《商品房买卖合同》中对产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。1、买受人退房……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的（空白）％向买受人支付违约金。3、本小区整体验收完毕后具备办理产权登记手续，双方无条件延期配合办理房屋权属证。”上述第3项内容系以加盖条形章形式载明，应属格式条款，但因该项内容系以另行加盖条形章的方式予以确定，并非与合同原本同时打印，加盖时当事人均已给予特别关注，对该条款某某公司已履行提示义务，故该内容已构成案涉合同内容。因双方已约定办理房屋产权证的时间为“商品房交付使用后730日内”，故本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于办理房屋产权证期限的限制规定。本案某某公司自2018年10月30日向吴某财交付使用房屋至今，怠于履行自己的义务，不积极办理涉案房屋的权属证书，原审法院据上事实结合某某公司对涉案房屋权属证书办理的当庭陈述，兼顾双方利益，对双方约定的某某公司办理涉案房屋权属证书的期限加以约束，判决某某公司在2023年6月30日前配合吴某财办理涉案房屋权属证书，如逾期则按吴某财已付购房款自逾期之日起承担逾期办证利息，认定事实及适用法律均无不当。二审法院对案涉《承诺书》并未采信。吴某财申请再审的事由经核均不能成立。综上，吴某财的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二项、第六项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款规定，裁定如下：审判长 张梅芝
审判员 杨金梅
审判员 周凤琴
二〇二三年十一月二十七日
书记员 纪欣雨
