物流管理专业 | 物流地产就业指南
文摘
2024-11-07 20:55
广东
很多物流管理专业的同学对于物流地产并不了解，在传统的物流课程上，也较少有专门谈及物流地产的相关内容。这也导致很多同学在找工作的时候，根本不会关注到物流地产这个板块。随着我国物流产业的深入发展，物流地产作为物流环节的重要组成部分，已经成为各大物流企业非常关注的板块。今天我们就结合物流地产的定义，向大家介绍一下物流地产在国内的发展及主要企业。同时也会介绍物流地产招聘企业的相关要求，希望对物流管理专业在读和准备找工作的同学，有一些指导意义。——免责声明：以下内容通过网络公开信息整理，旨在为公众提供参考信息。如有缪误或侵权，请及时私信联系作者修改或删除。
物流地产是经营专业物流设施的载体，是一种将地产资源与物流服务相结合的产业。从硬件设施来讲，主要包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等建筑物及其附属设施。这些设施的建设和布局会考虑交通便利性（如靠近港口、铁路、公路等交通枢纽），以方便货物的运输、存储、分拣和配送等物流作业。从功能角度看，物流地产为各类物流企业和有物流需求的企业提供空间服务，像电商企业可以租赁物流仓库来存放商品，快递企业能利用配送中心进行包裹的中转等。同时，物流地产商还可能提供一些配套服务，如安保、物业管理等，以保障物流设施的正常运营。简而言之：物流地产是经营专业物流设施的不动产，包括物流园区、物流仓库等，主要用于物流相关活动，提供仓储、配送等服务。- 在国外，物流地产的概念最早可追溯到仓储设施的建设与运营。当时的仓储主要是为了满足货物的存储需求，功能较为单一，设施也相对简单，主要分布在交通枢纽、港口等货物集散地区。例如，在欧洲的一些重要港口城市，早期的仓储设施主要是为了方便货物的装卸、暂存和转运。- 这一时期的物流地产发展较为缓慢，缺乏系统性的规划和专业化的管理，更多是基于货物运输和存储的实际需求自然形成的。2. 国外快速发展阶段（20世纪80年代 - 21世纪初）- 集约化与协同化发展：20世纪80年代起，全球物流经济快速发展，物流地产企业面临激烈竞争，开始走向集约化与协同化。物流园区建设兴起，多个物流企业集中在一起，发挥整体优势和规模优势，共享基础设施和配套服务设施，降低运营成本，实现规模效益。如德国从20世纪80年代开始规划建设“货运中心”（即物流园区），到后来有多个全国性的物流园区投入使用；日本也建立了多个大规模的物流园区，平均占地约80多万平方米。- 规模化与网络化形成：物流地产的规模化与网络化建设受到重视，大型物流地产企业通过并购、合作等方式扩大规模，拓展国际市场，构建全球物流网络。例如，美国和欧洲的大型物流地产企业开始跨越国境，展开并购与合作，以争取更大的市场份额。- 2003年，美国的普洛斯集团进入中国，开启了中国现代物流地产的发展，标志着外资开始进入中国物流地产市场。普洛斯在中国进行了大规模的“圈地运动”，并在2004年成立了其在中国的第一个物流园。- 2005年，丰树等其他外资企业也进入中国市场，为中国物流地产带来了先进的管理经验和运营模式。- 外资快速扩张：外资企业如普洛斯、丰树等在中国开始大规模“跑马圈地”，推动了中国物流地产市场规模的快速扩大。在此期间，中国的仓储业投资额大幅增长，为物流地产的发展提供了资金支持。- 本土企业崛起：国内一些企业也逐渐意识到物流地产的重要性，开始涉足该领域。例如，2007年京东开始自建物流，正式进军物流地产领域；2013年，阿里巴巴牵头成立的菜鸟网络进一步推动了物流地产行业的升级，促使行业不断优化调整。- 多元化发展：随着中国经济增速放缓和政策收紧，物流地产行业开始更加注重“现代化”，提升科技竞争力。传统物流地产巨头开始逐步转向定制化运营和持续租赁。与此同时，传统房企、电商企业和零售企业等多种企业类型开始进入物流地产市场，带来了新的活力和竞争。例如，万科、远洋等传统房企纷纷布局物流地产领域。- 技术驱动：随着自动化和数字化技术的不断进步，物流地产开始注重采用先进的管理系统和技术，如自动化仓储系统、机器人技术和物联网的应用等，以提升整体物流效率和响应速度。这些技术的集成不仅提高了物流操作的速度和精确度，还大幅度降低了人工成本。- 需求增长：电子商务的迅猛发展，对快速、灵活、高效的物流系统的需求日益增加，进一步推动了物流地产的发展。物流地产作为支撑现代供应链和电子商务的关键基础设施，其重要性不断凸显。物流地产的发展空间和前景较为广阔，主要体现在以下几个方面：- 电商行业发展推动：电子商务的持续繁荣是物流地产需求增长的重要驱动力。消费者对于线上购物的依赖度不断提高，电商企业需要更多的仓储空间来存储货物、进行分拣和配送，以满足快速增长的订单需求。例如，每逢“双11”“618”等大型电商促销活动，电商企业对物流仓储的需求会大幅增加，这为物流地产的发展提供了稳定的需求基础。- 第三方物流发展带动：第三方物流企业的业务不断拓展，其对物流仓储设施的需求也在持续增长。第三方物流企业为不同的客户提供综合的物流服务，需要专业化、标准化的仓储设施来提高物流运作效率和服务质量，因此会加大对物流地产的租赁或购买需求。- 制造业升级需求：制造业的升级转型促使企业更加注重供应链的优化和管理，对物流仓储的需求也在发生变化。高端制造业、先进制造业等需要现代化的物流仓储设施来支持原材料采购、生产过程中的物料配送以及成品的存储和运输，这为物流地产带来了新的发展机遇。例如，汽车制造、电子设备制造等行业对物流仓储的环境、温度、湿度等都有较高的要求，需要专业的物流地产设施来满足。- 土地政策支持：政府为了推动物流行业的发展，在土地规划和供应方面给予了一定的政策支持。例如，一些地区会规划专门的物流园区，为物流地产项目提供土地资源，并且在土地出让价格、土地使用年限等方面给予优惠政策，降低物流地产企业的开发成本。- 产业政策支持：政府将物流产业作为重点支持的产业之一，出台了一系列政策鼓励物流地产的发展。例如，对物流地产项目的投资给予税收优惠、财政补贴等，支持物流企业建设智能化、绿色化的仓储设施，提高物流地产的发展水平。- 智能化技术应用：随着人工智能、大数据、物联网等技术的不断发展，物流地产的智能化水平不断提高。智能仓储系统、自动化分拣设备、无人搬运车等智能化技术和设备在物流仓储中的应用越来越广泛，能够提高仓储作业的效率和准确性，降低人工成本，提升物流地产的运营管理水平。例如，京东的智能仓储系统可以实现货物的自动存储、分拣和配送，大大提高了物流运作效率。- 绿色技术发展：在环保政策日益严格的背景下，物流地产也在不断推进绿色化发展。绿色建筑技术、节能设备、可再生能源的应用等，能够降低物流仓储的能源消耗和环境污染，符合可持续发展的要求，也为物流地产的发展带来了新的机遇。例如，一些物流地产项目采用太阳能光伏发电系统，为仓储设施提供清洁能源。- 城市更新与扩张：随着城市的不断更新和扩张，城市内部的物流仓储设施需要进行升级和改造，同时城市周边也需要建设新的物流园区和仓储设施，以满足城市发展的需求。例如，一些城市的老旧仓库区进行改造升级，建设成为现代化的物流园区，提高了土地的利用效率和物流服务水平。- 区域经济协同发展：区域经济协同发展战略的实施，如京津冀协同发展、长三角一体化、粤港澳大湾区建设等，促进了区域内物流的互联互通和协同发展，也为物流地产的发展提供了广阔的空间。例如，在京津冀地区，物流地产项目的建设可以加强北京、天津、河北等地的物流联系，提高区域物流效率。- 投资者关注度提高：物流地产具有稳定的租金收益和较高的投资回报率，逐渐受到投资者的关注和青睐。越来越多的国内外投资机构、房地产开发商、物流企业等参与到物流地产的投资和开发中，为物流地产的发展提供了充足的资金支持。- 金融创新推动：金融创新产品的不断推出，如物流地产基金、物流地产信托、资产证券化等，为物流地产的投资和融资提供了更多的渠道和方式，有助于吸引更多的资金进入物流地产领域，促进物流地产市场的发展。 不过，物流地产的发展也面临着一些挑战，如土地资源紧张、市场竞争激烈、运营管理难度大等。但总体而言，物流地产的发展前景较为广阔，具有较大的发展空间和潜力。物流地产的发展离不开多方面企业的支撑，以下是一些主要的企业类型及其代表：- 普洛斯（GLP）：1991 年成立，是全球领先的专注于物流、不动产、基础设施、金融及相关科技领域的投资管理与商业创新公司，也是国内知名的现代产业园提供商和服务商。其业务遍及巴西、中国、欧洲、印度、日本、美国及越南等 17 个国家和地区，在中国 68 个地区市场投资、开发和管理着 400 多处物流仓储、制造和研发、数据中心及新能源基础设施。- ESR：是专注于亚太区的知名综合物流地产平台，提供仓储设施开发及服务、物流、生产及办公设施的开发、运营和管理服务的物流地产开发商。业务遍及日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国家和地区，目前在全球拥有 2260 万平方米总建筑面积。- 东久新宜（中国）企业管理有限公司：由东久与新宜两家物流地产公司在 2021 年合并而来，是国内新经济基础设施投资者及服务运营商之一，旗下包括智慧物流与冷链、工业与生物医药园区、城市更新、数据科技四大业务板块，为新经济产业客户提供全方位一体化的基础设施运营服务与解决方案。- 万科物流（万纬）：万科集团于 2015 年推出的物流地产品牌，是国内出色的多温区综合物流解决方案服务商，可提供高标准的仓储设施及多元化的冷链物流服务。其核心业务聚焦全国六大城市群，覆盖全国主要城市，拥有 100 多个物流园区，全国运营管理超 20 个专业冷链物流园，仓储规模超过千万平方。- 远洋物流：远洋集团旗下的物流地产板块，凭借远洋集团的资源和实力，在物流地产领域积极拓展，参与物流园区、仓储设施等的开发和运营。- 京东产发：京东集团旗下提供基础设施建设、资产管理和综合服务的子集团，通过投资开发、资产管理和多元化增值服务，为全行业提供现代化标准仓库、一体化智能产业园、数据中心、光伏新能源等基础设施建设与运营的综合解决方案，致力于成为全球领先的以智能产业园建设与运营为基础的服务商。- 菜鸟地网：阿里巴巴旗下菜鸟网络的物流地产平台，借助菜鸟网络的物流资源和技术优势，布局物流园区、仓储设施等，为电商物流提供强大的基础设施支持。- 平安不动产：平安集团旗下的不动产投资及资产管理平台，在物流地产领域积极进行投资和资产运营管理，通过与专业物流地产企业合作或自行开发等方式，参与物流地产项目的建设和运营，为物流地产的发展提供了重要的资金和资源支持。- 安博（Prologis）：源自美国，是全球领先的物流基础设施提供商和运营商，物业覆盖南北美洲、欧洲和亚洲，在全球范围服务制造商、零售商、运输公司、第三方物流企业和其它具有大型物流配送需求的企业。2003 年进入中国市场，目前已拥有 183 栋现代物流设施，510 万平方米物流仓储面积。- 丰树：总部位于新加坡的领先的多元化地产开发、投资、资本和物业管理公司，于 2005 年进入中国市场，先后在上海、北京、广州、佛山、天津、香港特别行政区等城市建立了物流、工业、办公楼、零售及综合用途等房地产项目。1. 普洛斯（GLP）：www.glp.com.cn6. 菜鸟：www.cainiaowang.com7. 平安：www.pinganrealestate.com9. 丰树：www.mapletree.com.cn- 市场分析能力：能够准确把握物流地产市场的发展趋势、需求变化、竞争态势等，通过对大量市场数据的收集、整理和分析，为投资决策提供依据。例如，分析不同地区的物流需求增长潜力、租金水平变化趋势等。- 项目评估能力：对潜在的物流地产项目进行全面、深入的评估，包括项目的地理位置、土地性质、规划条件、建设成本、预期收益等方面，准确判断项目的可行性和投资价值。- 沟通协调能力：需要与政府部门、合作伙伴、内部团队等多方进行沟通协调。与政府部门沟通时，要了解相关政策法规、争取有利的政策支持和土地资源；与合作伙伴洽谈合作项目时，要能够达成共赢的合作方案；与内部团队协作时，要确保项目信息的准确传递和工作的顺利推进。- 谈判能力：在土地招拍挂、项目收购等商务谈判中，具备较强的谈判技巧和策略，能够为公司争取有利的交易条件和价格。- 法律与政策知识：熟悉土地、房产、规划等相关的法律法规和政策，确保投资项目的合法性和合规性，避免法律风险。- 客户关系管理能力：能够开发和维系各类客户，包括物流企业、零售商、制造商等，了解客户的需求和痛点，提供个性化的解决方案，建立长期稳定的合作关系。例如，定期回访客户，及时解决客户的问题和投诉，提高客户满意度和忠诚度。- 市场推广能力：制定有效的招商策略和推广方案，提高物流地产项目的知名度和吸引力。通过线上线下渠道，宣传项目的优势和特色，吸引潜在客户的关注。例如，参加行业展会、举办招商推介会等活动。- 商务谈判能力：与客户进行租赁谈判时，能够准确把握客户的需求和心理，灵活运用谈判技巧，争取有利的租赁条件和租金水平。- 数据分析能力：对招商数据进行分析和总结，评估招商效果和项目运营情况，为后续的招商策略调整提供依据。例如，分析客户入驻率、租金收入、租赁周期等数据。- 团队协作能力：与项目开发、物业管理、财务等部门密切配合，共同推进项目的招商和运营工作。例如，与物业管理部门协作，为客户提供良好的物业服务；与财务部门沟通，确保租金的按时收缴。- 专业设计能力：具备物流园区、仓储设施等的规划设计能力，熟悉建筑设计、结构设计、给排水设计、电气设计等专业知识，能够根据项目需求和场地条件，设计出合理、高效、安全的物流地产项目方案。例如，设计合理的仓库布局、物流通道、装卸货平台等。- 空间利用能力：在有限的土地面积上，最大限度地提高空间利用率，满足客户的仓储和物流需求。例如，设计多层仓库、立体货架等，提高仓储空间的存储密度。- 成本控制能力：在设计过程中，要考虑项目的建设成本和运营成本，通过优化设计方案，降低项目的投资和运营成本。例如，选择合适的建筑材料和设备，降低建设成本；设计合理的能源供应系统，降低运营成本。- 创新能力：关注行业的新技术、新趋势，不断创新设计理念和方法，提高物流地产项目的竞争力。例如，引入智能化仓储系统、绿色建筑技术等。- 项目统筹能力：能够对物流地产项目的全过程进行统筹管理，包括项目的规划、设计、施工、验收等各个环节，制定详细的项目计划和进度安排，确保项目按时完成。- 风险管理能力：识别和评估项目过程中可能出现的风险，如政策风险、市场风险、建设风险等，并制定相应的风险应对措施，降低风险对项目的影响。- 质量控制能力：建立严格的质量控制体系，对项目的建设质量进行监督和管理，确保项目符合相关的质量标准和要求。例如，对建筑材料、施工工艺等进行严格的检验和验收。- 团队管理能力：领导和管理项目团队，包括设计师、工程师、施工人员等，合理分配工作任务，激发团队成员的工作积极性和创造力，提高团队的工作效率和执行力。- 财务分析能力：对物流地产项目的投资预算、成本核算、收益预测等进行财务分析，为项目决策提供准确的财务数据支持。例如，分析项目的投资回报率、内部收益率、净现值等指标。- 资金管理能力：负责项目的资金筹集、资金使用、资金结算等工作，合理安排资金，确保项目的资金需求得到满足，同时提高资金的使用效率。- 税务筹划能力：熟悉相关的税收政策和法规，通过合理的税务筹划，降低项目的税务成本。- 成本控制能力：对项目的各项成本进行监控和管理，包括建设成本、运营成本、管理成本等，采取有效的成本控制措施，提高项目的经济效益。
同学们在学校学习物流管理知识的时候，涉及物流地产的仅在最优选址章节，其实物流地产目前已经是一个非常成熟的行业。所有快递物流、仓储物流和冷链物流等业务，几乎都离不开物流地产。如何选取好的区位，如何完成商务洽谈，如何推动企业入驻，如何开展运营等，均需要专业的物流管理人员参与和协作。具体的招聘岗位和要求，可以去各公司的官网或官方招聘公众号查看。请勿轻信其他招聘渠道。
