昨天发布政策，统一首套和二套的首付比，都降到了15%，但有买房经验的都知道，这其实意义不大，因为真实首付比远高于15%。
降低首付的目的，当然是希望更多人能够选择买房，包括买二套，从而带动新房、二手房交易，从而加速房地产筑底。
但是这很难改变提前还贷的期望，而真实首付压力也并没有显著降低。
前者原因在于利率倒挂，是否提前还贷，只取决于两点：有没有闲钱、有没有更好的投资理财机会。
过去选择更多贷款、贷款时间越长越好，是因为市面上有很多比房贷利率更高的投资理财机会，于是房贷成为普通人一生最大的能够获得低利率资金的机会。但是现在市场利率已经大大低于房贷利率，房贷已经成为银行极为宝贵的资产，而且事实上是零风险的。
这才是哪怕银行净息差不断压缩的情况下，仍然可以推动降低存贷利率的关键，再不降低会有越来越多的人选择提前还贷，那银行能够赚的利润就更少了；而且也会有更多人想办法用更低利率的资金去替换房贷，无非就是想办法过桥，加上过桥的成本，仍然要比继续支付高利率的房贷要划算得多。
而后者真实首付就更高了。
买房的时候，并不是说只需要拿房价的15%首付就行了，中介费、税费先不说了，就算新房其实也至少有5%的隐形成本，否则如何支付售房的营销成本？
二手房中的老房子，评估价是要低于房价的，而且除了大城市以外，多数中小城市的老房子价值是不稳的，不太容易找到好的下家，除非房子质量不错、周围配套好等。所以二手房哪怕是北京，真实的首付比也往往比公开标准高得多。
比如小镇前几年买的小房子，实际首付比是公开标准的130%多。
而改善型房子，尤其品质更好的，真实首付比就更高了。比如非普通住宅总价很高，因为指导价限制评估价很低，贷款就更少了，这类房子越贵的，真实首付比越高，甚至比公开标准翻倍以上。
上面提到了利率的倒挂、提到了真实首付比。
但实际上利率倒挂主要是影响已购房且有闲钱的，才有想法提前还贷，这通过降低存量房贷利率可以有效化解。
想要吸引更多新购房者，关键还是要降低真实首付比，光说降到15%用处很有限，需要配套调整指导价、评估价等政策。
现在就业难，大学毕业生失业率创了新高，想要解决就业就需要更加集中到大城市，这本是潜在的购房者，如果能够大幅降低首付压力，相信会有更多人买房。
而多数人，第一套房子往往是老破小、刚需房，这类房的评估价太低，刚需房卖不出去，后面卖旧买新的改善也无法启动。
接下来还是要继续深挖，持续降低购房成本。
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