此一时彼一时，房地产需要加大刺激力度

文化 2024-09-25 23:37 北京

目前中国经济复苏有两大核心问题需要解决：房地产危机、产能过剩。

当这两个危机成功筑底开始向上，那么中国经济也就开始进入新的上升阶段，而且小镇还认为《中国将是全球最早走出危机的》。伴随新一轮美国金融危机席卷全球，全球遍地是廉价资产。

未来我们关心的重点不是外部资金要不要流入中国，只要资本流出美国就行了，对我们而言更重要的是考虑中国资本如何冲出去，不仅在国内更要在海外抢真正的资产。

未来这一轮上升非常值得期待，当然也面临很多难题和挑战。正因此，近期海外就猜测中国正在加速远洋海军建设，强大的远洋舰队是保卫中国海外利益的关键，如果这些猜测属实，5年后从主力舰数量上，中美海军实力将发生翻转。

接下来，房地产、产能过剩两大问题处理就需要适当提速了，不需要根本解决，这就像是战场急救，只要把伤口包扎到能够继续战斗即可，越快越能把握关键的窗口期。

产能过剩目前正在发生积极的变化，如光伏等被视为过剩标志的产业，已经出现关键产品价格筑底的迹象，暂不展开，今天集中谈房地产。

首先说明一点，房地产供需结构已经发生重大变化，面对市场规律，政策的力量其实是有限的，但无论再有限，也必须正视政策确实能够发挥很大作用，否则我们也就没有必要去讨论政策了，市场机构、房地产行业也就不会反复呼吁大刺激、大放水。

马上就到930了，930一直是房地产政策调控的关键时间节点。9月20日彭博社发了一篇报道，说监管部门正在考虑放宽大城市限购政策。小作文社的话真真假假，参考价值并不高，而且小作文社也不过是看到了中国公开的政策变化，要注意中美时差，同样是20日，美国比中国晚半天。

20日一大早，北京发了一份实施意见，文件名是《中共北京市委贯彻<中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见》,其中提出“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”，而21日住建部主管的中国房地产报刊文，指出要进一步领悟年初住建部提出的“充分赋予城市房地产调控自主权”精神。

小镇题目说要加大房地产刺激力度，肯定有读者朋友要强烈反对了，毕竟2015-2020年前后这一波暴涨伤痛太重了，但此一时彼一时。以目前房地产的情况，就算政策加大刺激，只要不是某券商首席喊的50万亿大放水，也不过是加速房地产出清，让房地产危机尽可能软着陆罢了，绝无可能再像过去那样一个政策下去全国普遍暴涨。

今年517政策已经证明了这一点。517新政力度非常大，可以说彻底终结了房地产调控政策常态化，已经重新进入刺激阶段，包括被严重误解的政府下场收房，还有下调首付比和公积金贷款利率，还调整了商贷利率等等。而事实上政策的公开调整要比现实更晚一点，全国很多地方早就开始放松了。

517政策之后，确实出现了二手房成交量大涨，上涨趋势也基本延续下来了，但是二手房的价格一直在不断下探。最新公布的8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比降幅总体略有扩大。至于8月销售量下降这很正常，本就是销售淡季。

而且需要关注的是，房地产政策刺激更希望刺激新房销售，然而新房销售只是在政策刚推出后的6月火了一把，7月进入传统销售淡季之后，新房成交量迅速回落。比如北京7月头两周新房成交面积只有6月最后一周的一半左右，其他城市也都类似。

也就是说二手房成交火热并没能带动新房销售，而且在房地产市场下行趋势下，新房变弱的更猛，这显然与政策更希望带动新房的初衷相悖，而8月的数据更进一步表明：517政策已经基本失去刺激效果了。

从现实出发，当然要继续加力，但能够继续刺激的空间已经很有限了。

为了理解未来刺激政策，有必要回顾下2016年以来的房地产政策变化，大致可以分为四个阶段。

2016年7月二季度经济会议极为罕见提及“抑制资产泡沫”，指向的就是过于狂躁的房地产市场泡沫，当时小镇正好在看房子，深刻感觉到北京房价几乎一天一个价，9月北京新房销售价格创下单月同比上涨30.4%的历史纪录。

于是2016年9月30日迎来了标志性的“930”楼市大调控，全国各大城市开始进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限管控”时代，然后是当年11月首次提出“房住不炒”，直到2017年3月两会后，全国大城市房价暴涨被遏制住了。如北京317新政后房价普遍暴跌、商住房更是腰斩起步，下图来自“界面新闻”回顾北京“317”新政一周年的报道文章，体会下当时的房价变化。

从2016年7月到2017年3月，可以认为是房地产调控的第一轮，可以称之为“紧急刹车”。

但之后炒房热潮从大城市向三四线乃至县城转移，带动更多中小城市房价开始暴涨，这些地方的上涨基本持续到2020年，有些地方持续到2021年，但全国性政策更关注的还是大中城市，也就是每月发布的70城。

于是全国范围内房地产调控开始进入一个常态化管控阶段，“房住不炒”被反复强调。2018年贸易战后，有些地方开始呼吁重启房地产刺激，但是战略定力很强，比如2019年7月的二季度经济会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，哪怕后来疫情爆发，也始终坚定。

2020年8月提出了房地产三道红线，这时候已经开始准备拆解房地产这个大炸弹，之后搞了贷款集中度管理，2021年底进一步完善三道红线，然后2022年恒大终于暴雷，之后的大家应该印象还比较深刻，就不多赘述了。

于是房地产政策开始进入第三阶段，就是逐步解除2016年以来的限制性政策，包括2022年底启动房贷利率动态调整，2023年降低存量房贷利率，实际上地方城市放开的要比全国政策更快。

尤其是2022年底中央经济工作会议，提出“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化”，半年后的2023年7月二季度经济会议，正式提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，也就有了831新政，2024年3月国常会进一步部署，随后就有了517新政央行发布三项房地产刺激政策。

以2024年517新政为界，实际上中国的房地产政策已经从解绑转入刺激，4个月过去了，这一轮刺激并没有让房价暴涨，所以大家已经可以把心放回去，不必担心刺激会导致房价再次暴涨。

此一时彼一时，当年全国人并没有普遍经历过房价的暴跌，深信买了就赚，就连经历了多次房地产泡沫破裂的海南，也一直热炒房子，更别说全国大多数城市了。

然而2022年之后，全民已经被普遍教育了，真正明白原来房子不是买了就涨，房子也有可能暴跌，甚至都很难找到接盘了，眼看着首付都要跌没了，更重要的是由于经济形势的恶化，也打破了很多人曾经“收入一直涨”的幻想，以至于出现了“断供停贷潮”。

受过现实教育之后，单靠政策刺激就把房价抬起来，这很不现实，难度比2016年之后控制房价暴涨更难。

而且要看到从2016年开始至今，决策层对房地产一直很有定力，不要去听信利益相关者制造的舆论，比如部分金融机构、房地产、中介等。无论是2018年贸易战还是疫情，始终没有选择重新放出房地产去进行短期经济刺激，而是一直在坚定的拆雷，房地产行业曾经希望的“大而不能倒”也落空了，国家态度很明确，重点是保交房，至于房企该死就死，政策也从一开始救房企转变为救项目。（参见《房地产救市进入攻坚期》《恒大清盘，接下来房地产怎么救？》）

当然，如果真的不管不顾，也完全可以把房价抬上去，那就是房地产和部分金融机构一直呼吁的史诗级大放水。比如小镇最近一直批判的某券商首席，他就提出每年新发5万亿国债、连续发10年，就用于稳房地产等。他在演讲强调房地产缩水是消费降级的原因之一，要想办法稳房地产，稳住房地产就能改变预期，稳住房价就可以给资本托底，进而促进资本进入股市，也就能稳住股市。

其实这位首席说的还是不够大胆，如果真的不管不顾，只考虑房价这一项，还可以“学习”导致2008年金融危机的美国次贷债，把首付比直接降到10%、5%，甚至可以先还息后还本等等，如此凶猛的大刺激、大放水，肯定会引起民众担心房价再次暴涨的恐慌，立刻就能开始转为买房，房价自然就上去了。

但如果这么干，别的先不说，美国就可能赢得了关键10年的胜利，有时候真的不知道某些人是脑子不清醒，还是立场有问题？

当然了，虽然我们非常期待以未来、新兴等为代表的先进制造产业发力，从而取代房地产稳住中国经济增速，但是以中国目前的经济体量，增速放缓是必然的，而国家、地方、社会债务也一定会持续增长，这是所有国家都要面临的。

因此，中长期想要化解债务，还是需要靠温和的通胀，进行经济刺激拉高通胀是必须要做的，但现在说这个还太早。何况，当前想要解决的恰恰是通缩危机，拆雷的时候也怕用力过猛，真要从潜在通缩螺旋一下子变成滞涨，那就更难了，所以需要等通缩螺旋打破、经济开始上行，再考虑转入温和通胀阶段。

也正因此，虽然从2024年517新政后，中国房地产政策调控正式进入刺激阶段，但是刺激的空间是有限的，绝不可能采取任何大刺激、大放水的方案，仍然更带有解绑性质，只是这次的解绑体现在两点：一是“充分赋予城市房地产调控自主权”，二是把定价权交回市场。

后者最突出的就是取消新房限价，曾经的限价是限制新房过高价格，结果导致新房和二手房倒挂，一些城市热衷于打新房；而2022年之后限价主要体现在限低，不允许新房价格太低，开发商没有价格自主权，但二手房是不受限的，于是二手房交易更加火热，反而加剧了新房销售的下行。

因此实际上全国很多城市早就开始取消限价，只不过没有在明面上发文而已，直到2024年7月31日郑州公开发布文件，取消商品住房销售价格指导。

短期内，打破新房限价，会导致新房价格出现一轮迅速下跌，也会有此前购房者情绪激动，但从化解房地产危机而言，取消限价，让新房价格不再被人为扭曲，才有助于尽快完成房价的市场化定价，从而加速完成房地产危机出清。

越早筑底，就越早开始稳定回暖，这个底小镇之前在《经济到底怎么了？何时才能走出低谷?》也说了，那就是房租收益率基本接近长期国债收益率。

因此，小镇认为国庆前大概率会出台930新政，进一步刺激房地产，但力度肯定要小于去年的831和今年的517，而且最重磅的降低存贷利率、统一首套二套最低首付比已经发布了，那么还能够发布的就比较有限了。

比如进一步放开核心城市限购。实际上目前还在限购的也就是北上广深以及天津、海南，这些地方之前已经有所放松，目前卡的比较严的只剩下北上深，但放松也不会一下子到底，而是比较缓慢的放开，比如进一步放开一些郊区，如北京房山区这样的能不能先放松一下呢？

另外就是开头提到的取消普通住宅、非普通住宅的标准，还有能不能调整贷款的评估价标准呢？目前虽然首付比降到了15%，但买过房的都知道，实际购房要交的首付远高于15%。

再然后，中介费用其实也可以进一步压缩。有一个新闻，去年7月贝壳推出“贝好家”产品，宣布进军房地产开发，今年9月20日以10.76亿拿下了首个自主操盘项目，而且刷新了成都楼面地价纪录，楼面均价27300元/平方米，溢价率42.19%。而上半年贝壳净收入397亿，与去年持平，但调整后净利润高达40.86亿元。

显然中介费用仍然有调整的空间。最起码这要比调整购房税费要容易得多，很多人期待增值税从现在的5%降低到3%甚至2%，但是考虑到当前的财政紧张，可能性极低，反正目的就是降低购房者成本，降低中介费也是一样的。

具体如何也没几天了，本篇的重点也不是预测不过是几天后的新政策，而是梳理下过往房地产调控政策演变，也对未来的调控趋势进行一个全景描绘，以便大家更好的把握未来。

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