黄奇帆在一次演讲中说：
今后的房地产发展，我认为要做好4条，只要把它做好、做到位了，房地产业就一定能调控好、发展好！
本文引入黄奇帆的主要观点并做解读如下：
一、建议管住住宅用地的地价
我国商品房房价构成中，相当一部分是土地的价格。
在土地出让环节，我国的制度一直是“招拍挂”，也就是拍卖。
这是一个相对公平的制度，也有效避免了暗箱操作和灰色操作。
拍卖的结果就是价高者得，但价高者得并不利于为百姓提供优质、舒适的好房子。
今后，我们的住宅用地供应要由“价高者得”的方式向“完善市场、稳定房价、保障民生、提升品质”等多目标转变。
可以进一步降低溢价空间，配合其他条件确定土地归属。
比如：
配建公共租赁住房多少、政府持有产权份额多少、高质量商品住房方案评分高低、建设保障房面积多少、自持租赁住房面积多少、公益项目建设面积多少等等。
从这些方面综合打分、评定。
同时，还要结合所在地区、周边房价、土地成本等方式，确定交易方式，以避免高地价抬高了周边的房价。
总之，国家让利，购房人得实惠，开发商得合理利润同时潜心把产品和服务做好，这就够了。
二、建议控制房地产投资总额及比例，今后不要超15%
供不应求肯定涨、供大于求则必跌！
供求关系的是否平衡，就是房地产的晴雨表。
很遗憾，当前的房地产已不是晴天，而是阵雨不断。
房地产市场不管是上升期、发展期还是向下期，房地产投资都应该不超过25%。
像一些处于成熟期的城市，因为总固定资产投资量下来了，房地产投资也会下来，最终比例也基本都在“15~25%”之间。
当前，考虑到积攒的庞大库存，宏观层面控制住房开发总量，至关重要。
为了防止房地产领域过多的吸附资金和资本，影响实体经济。
这几年建议就按15%控制，别超过这个线。
要不然，还会出现结构性失衡的现象，也会影响经济的可持续发展。
三、建议住宅建设要控制人均住房面积总量
目前我国人均住房面积已经达到48左右。
够住了吧？够！
但，这个数字是综合了庞大的宅基地住房进行统计的。
我国城市居民的人均住房面积是多少呢？
还不到40平米。
以深圳为例：
深圳市常住人口的人均居住面积大概28平，深圳的目标是争取2035年人均住房面积达到40平以上。
像这种情况，就属于大城市密集居住型，可以适当放宽居住用地的供应量。
像其他一些城市，房子建设过多，好多房没人住，就拉高了人均住房面积，这就得控一控。
今后，各地可以用人均住房面积来适当的平衡一下新增用地的保障力度。
比如，加快建立整备先行、规划预调、滚动推进的居住用地供给。
同时，还要加快推进城中村改造、探索企事业单位持有的自有住房转化为公共住房等。
四、建议加快住房双轨制体系
双轨制就是租售并举，卖商品房的同时要同步进行保障房的建设与运营。
其实这个模式在1998年就提了。
但是，随着住房市场不断改革，加上地方上的不均衡配置，双轨制渐渐偏离了最初的方向，从而导致保障房占比偏低的情况。
去年底，国家发布了《关于规划建设保障性住房的指导意见》。
文件提出：务必尽快补齐保障房建设短板，提高保障房在住房总供给中的比例。
这个文件后，我国就调整了近期保障房的建设目标，也就是到2025年底实现20%的保障房占比。
这个目标还是很艰巨的。今年国家开始要求的大力收房用于转化为保障房，是个行之有效的办法。
但是，怎么收？收多少？怎么配？配给什么条件的？
这都需要进行广泛、深入的研究，同时还要出具具体的操作规范、标准，这方面的准备时间也要加快。
结语！
以上四个方面，涉及“投资、价格、面积、保障”，可以说都是关键点。
以变应变，才能有效扭转当前房地产的局面。
