当前，越来越多不动产企业在为商办项目发愁。
据观点指数研究院的调研数据显示，超半数企业的写字楼项目去年的平均出租率出现下滑。商办市场的严峻形势已经持续了好几年，空置率总是居高不下。
这使得商办物业成了让所有企业都感到盘活起来十分棘手的存量资产，但近年来有一种商办资产盘活模式越来越受到关注，那就是商改住。
过去各地对于违规商改住的管控是极其严格的，但这个趋势正在发生明显转变。越来越多城市放开了这个口子，开始允许商办物业实施“商改住”、“商改保”，包括上海、深圳、杭州、长沙、万宁等地，都出台过相关政策。
这对国有企业来说是绝佳的机遇。
我国各地国企手中的存量物业规模巨大且业态复杂，商改住放开无疑能让这些存量资产，获得一举多得的盘活渠道。
一方面可以盘活存量商办用地和物业，提升资产价值；另一方面又可以为城市解决商办去库存的问题；还能缓解城市的住房需求、增加保障房的供应。
而且这与国家近年来的导向也是直接呼应的，自国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以来，国央企入局商改住的节奏明显加快了。
如今各地商办物业已经是一个供过于求的状态，和宅地的紧张供应形成了鲜明对比。有专家指出，商办规划用地曾在国土审批中占到了总土地供应量的30%左右，但销售量却只有约10%。
兴建各类CBD、高端商务区，曾是多地改善城市面貌、招商引资、创造税收与就业的重要手段之一。
然而市场容量终究是有限的，商办市场在狂奔多年后还是来到了超量供应的阶段，尤其各地国央企手中，握有规模惊人的存量商办资产。
空置率的长期高企会占用企业大量资金，但价值却没能得到有效的激活，解决商办资产的库存盘活问题是十分迫切的。
而商改住政策的放松与保障房市场的发展，成为了国企的机遇，商办资产的盘活有了更丰富且相对稳妥的途径。
在商改住方面，近几年各地有不少放松。
今年6月，海南万宁市就发布了《促进商业办公类商品房去库存工作方案》，明确在一定前提条件下，允许商办类商品房参照住宅管理，产权分割最小单元也不再受300㎡建面限制，且居住者的适龄子女可纳入就近入学片区，享受与住宅同等的居民水电气价格标准。
7月初，湖南长沙市也发布了《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。
这个口子一打开，许多商办类资产都有了出路。
而在此基础上，不少城市又同步开始推动“商改保”。
比如深圳在今年发布了《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（修订征求意见稿）》，其中优化了“非居改保”的工作机制，适度放宽了非居住房屋的改建条件。
该文件表明“既有非居住房屋改建保障性租赁住房，是指将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的行为。”
这个覆盖范围还是挺宽的，不仅仅是商办资产，还包括一些工业用地上的存量资产，都可以考虑往保租房这个赛道上去改，有望盘活的资产类型更加丰富了。
商改保模式对于保租房筹集任务较重的城市来说，是个一举多得的事情，尤其对于这些城市的城投公司和地方国企来说，既能盘活国有资产、又能助力保租房的筹集。
国企手中大规模存量土地和物业的盘活，对于完善要素市场化配置、加快全国统一大市场建设是十分重要的。各地加速商改住、商改保的进程，有望激活大量国有资产、增加住房供应，意义重大。
事实上，当前无论是土地端还是物业端，各地推动商改住的节奏都在加快，
最主要的两种模式就是土地调规和存量改建。
土地调规模式最为直接，在规划阶段改变性质能避免重复的成本投入。
在华东地区的发达城市中，已有不少土地进行了调规，改变了商办性质。
比如位于上海徐汇的原小米总部商办用地，目前已经调整为住宅用地，可补充上海核心区域的住房供应。
杭州也一样，今年已有多幅核心地块实施了“商改住”调规，其中不乏位于未来科技城等板块的优质地块。
有媒体统计，近一年杭州涉及“商改住”的土地面积已超过500亩，推进相当果断。
华南也是如此，深圳这两年来有不少知名地块都经历了调规，比如去年南山深超总、妈湾等板块都有地块由商改住，今年已经陆续进入开盘期，不少地块重新挂牌后由国央企摘得。
在此趋势下，越来越多的国有企业开始着手盘点土地与物业资产，希望能参与这一波盘活潮。
某能源央企内部人士表示，公司正在打算将手中的部分存量工业用地盘活，争取改为居住性质。
比如今年深圳首个由商业用地调为居住用地的“商改保”项目——宝安区邻里间家园已经封顶，共计提供256套保障房，由中建一局五公司承建。
还有一些城市，地方国企和城投曾接手过当地一些暴雷房企的商办资产，几年来如何盘活一直是个大难题，如今这类项目也迎来了新进展。
比如西南省份某城市一城投公司，曾从一暴雷房企手中接手过3-4个商办项目，部分未开发完成。这些土地和物业要以现状盘活在当地是存在困难的，但近期部分用地得以调整成了居住性质，盘活压力得到了显著缓解。
然而，更普遍的难题是存量改建。大量已经建成的商办建筑需要被盘活。
虽然面临着大量硬件改造上的问题，但面临严峻的去化形势，仍然有不少城市和地方国企在积极推动着改建。
比如央企招商蛇口8月中旬就和武汉安家保障性住房有限公司合作，围绕愉樾项目和空港中心三期项目完成了签约，收购面积超2万平方米，改造装修后将提供500余套保租房。
前两年深圳人才安居集团也做过类似的事，其旗下南山人才安居公司租赁了创智云城项目约70000平方米的面积，装修改造成了880套保障房和388套市场化房源。
据透露，这个保障房项目运营了1年半，入住率一直保持在95%以上，属于商改保资产盘活中相当出色的案例了。
而去年深圳市属国企深圳环境水务集团，则拿出了自有物业——水务集团南山大楼办公楼，携手万科泊寓改造成了环水泊寓·生态软件园店，提供204套品质公寓房，成功盘活一批资产。
一年多前，昆明城投公司曾发布消息称当地的车行天下汽车城二期项目未售的885套房源，已经取得了保障性租赁住房项目认定书，将尽快改建完成投放市场。
获悉这个项目在上个月已经完成了装修改造单位的招标，相信很快就会看到这批商改保房源的入市。
可以说自商改住政策逐步放开以来，商改住、商改保类项目已经遍地开花，众多国央企已经参与到了这波资产盘活去库存的行动当中，并取得了一定成果，缓解了商办市场的部分压力。
商改住无疑是一个能够提升存量商办资产市场价值和流动性的重要手段，是国有企业盘活资产的绝好机会。但它同样也会带来挑战，因为这必定伴随着竞争的白热化。
理论上来说，当前市场上的商办库存有多少，未来保租房的竞品就可能有多少。
这个竞争激烈程度，绝不是开玩笑的。
随着入市的商改保项目越来越多，运营方也会面临越来越严苛的挑战。只有具备过硬的房源质量和服务水平，才有可能脱颖而出，否则即使改成了保租房，日子也会比较难过。
所以要参与商改保，一定要摆正几个观念。
一是认清自持物业的特性，学会长线发展。
过去不少商办项目走的都是房地产模式，大多“轻租重售”。但改成保租房以后，这个模式显然是走不了的，运营企业必须要摆正长周期投入、长线发展的观念，实打实地培养资产运营意识。
二是必须全面提升资产运营水平，不仅要盘活，还要高质量盘活。
手中握有商办资产的国央企，进入商改住领域，一定要着重全面地提升企业的资产运营意识和专业水平。
商办资产盘活绝不仅仅是改建一下就结束了，这只是第一步，
当项目投入运营的那天，才是真正的开始。
想要高质量盘活商办资产，必须要有能够支撑项目长期稳定运营的管理水平。
这通常是从事地产开发或城市建设业务的企业，常见的短板。
但在商办资产盘活时代，这一点必须要被重视起来，才有可能真正发挥商改保模式的力量。
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